Tapu Sicili ve Tescil – Medeni Hukuk Ders Notu + Test Soruları
Giriş
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların ve bu haklara ilişkin değişikliklerin devlet eliyle tutulduğu resmi bir kayıttır. Bu sicil sayesinde taşınmaz üzerindeki mülkiyet, rehin, irtifak gibi haklar şeffaf biçimde belirlenir ve hukuki güvenlik sağlanır. Medeni Kanun’un 997-1027. maddeleri arasında düzenlenen tapu sicili, özellikle mülkiyetin kazanılması ve kaybedilmesinde hayati rol oynar. Sicile yapılan tescil, birçok ayni hakkın doğumunu ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini sağlar.
I. Tapu Sicili Nedir?
Tapu sicili, devlet tarafından tutulur ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlüklerince yürütülür. Her taşınmazın tapuda bir sayfası vardır ve bu sayfada üç ana kısım bulunur:
- Mülkiyet Bölümü: Malik bilgileri yer alır.
- Ayni Haklar Bölümü: İrtifak, rehin gibi ayni haklar yer alır.
- Şerhler ve Beyanlar Bölümü: Şufa hakkı, kira sözleşmeleri, geçici tedbir kararları gibi kişisel haklar veya geçici durumlar bulunur.
II. Tescil Nedir?
Tescil, tapu siciline yapılan ve hukuki sonuç doğuran kayıt işlemidir. Ayni hakların kazanılması, devri veya sona erdirilmesi için kural olarak tescil şarttır. Ancak istisnaları da vardır (örneğin; miras yoluyla mülkiyet geçişinde tescil kurucu değil bildiricidir).
A. Tescilin Türleri
- Kurucu Tescil: Tescil yapılmadıkça ayni hak doğmaz. (Örn: Satım sözleşmesiyle taşınmaz devri)
- Açıklayıcı Tescil: Hak doğmuş olup, sadece bildirim yapılır. (Örn: Mirasla mülkiyet geçişi)
- Düzeltici Tescil: Tapuda yapılan hataların giderilmesi için kullanılır.
III. Tescilin Şartları
- Geçerli bir hukuki sebep (hukuki işlem, mahkeme kararı vs.)
- Tarafların iradesi (özellikle satış gibi işlemlerde)
- Tapu müdürlüğünde yapılan resmi işlem
- Tapu siciline yapılan kayıt (tescil)
IV. Tescilin Hukuki Etkileri
A. Ayni Hakların Kazanımı
Mülkiyet, ipotek, irtifak gibi haklar tescille kazanılır. Üçüncü kişilere karşı ancak tescille ileri sürülebilir. Bu nedenle tapu sicilinde kayıt olmayan bir hak, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
B. Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023)
Bir kimse, tapu siciline güvenerek ayni hak kazanmışsa ve kötü niyeti yoksa bu hak korunur. Buna “iyi niyetli üçüncü kişi” koruması denir.
C. Tescilin İptali Davası
Hatalı veya hileli tesciller için iptal davası açılabilir. Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
V. Tapu Sicilinin Tutulması ve İşleyişi
Tapu sicili kadastro sistemi çerçevesinde tutulur. Her taşınmaz için ayrı bir tapu kaydı oluşturulur. Aşağıdaki kayıtlar tapuda yer alabilir:
- Malik bilgileri
- Taşınmazın niteliği (arsa, tarla, bina vb.)
- Yüzölçümü
- Cilt ve sayfa numarası
- Şerhler, beyanlar ve ipotekler
VI. Tescile Gerek Olmayan Haller (İstisnalar)
- Miras yoluyla mülkiyet geçişi (miras açıldığı anda mülkiyet geçer)
- Kamulaştırma kararları
- Mahkeme kararıyla kazanım (örneğin istihkak davası sonucunda)
Bu hallerde tescil sadece açıklayıcıdır.
VII. Yargıtay Kararları
Yargıtay 1. HD, 2021/5456 E., 2022/7721 K.
“Tapu siciline güvenerek taşınmazı devralan kişi, hak sahibi olmasa bile iyi niyetiyle korunur.”
Yargıtay 14. HD, 2020/1870 E., 2021/3340 K.
“Tescil işlemi, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın yapılamaz. Tescilin iptali davası açılabilir.”
VIII. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tescil yapılmadan mülkiyet kazanılır mı?
Kural olarak hayır. Ancak miras gibi hallerde istisna olarak mümkündür.
Tapu kaydı hatalıysa ne yapılmalı?
Tapu iptal ve tescil davası açılır.
İyi niyetli üçüncü kişi kimdir?
Tapu siciline bakarak hakkı devralan ve hak sahibinin gerçek olmadığını bilmeyen kişidir.
ÖSYM Tarzı Test Soruları
1. Tapu siciline yapılan hangi tescil, ayni hakkı doğurur?
A) Açıklayıcı tescil
B) Kurucu tescil
C) Düzeltici tescil
D) İradi tescil
E) Devredici tescil
Cevap: B
2. Aşağıdakilerden hangisi tescile gerek olmaksızın mülkiyetin geçtiği durumlardan biridir?
A) Satım
B) Bağış
C) Miras
D) Takas
E) Kira
Cevap: C
3. Aşağıdaki bilgilerden hangisi tapu sicilinde yer almaz?
A) Malik bilgisi
B) Taşınmazın metrekaresi
C) Tapu müdürünün maaşı
D) Şerhler
E) İpotek bilgisi
Cevap: C
4. Tapu siciline güven ilkesine göre, aşağıdakilerden hangisi doğru değildir?
A) İyi niyetli kişi korunur
B) Kötü niyetli kişi korunmaz
C) Tapu kaydı kamuya açıktır
D) Tescilsiz mülkiyet devri geçerlidir
E) Sicile güvenerek hak kazanan korunur
Cevap: D
5. Taşınmazların hukuki durumları hangi kurum tarafından tutulur?
A) Nüfus Müdürlüğü
B) Kadastro Mahkemesi
C) Tapu ve Kadastro Müdürlüğü
D) Belediye
E) İcra Müdürlüğü
Cevap: C
6. Aşağıdakilerden hangisi tescilin şartlarından biri değildir?
A) Geçerli hukuki sebep
B) Taraf iradesi
C) Tapu kaydında silinme
D) Resmi işlem
E) Tapuya kayıt
Cevap: C
7. Tapu siciline yapılan yanlış kayıt nasıl düzeltilir?
A) Temyizle
B) Şerhle
C) İpotekle
D) Tapu iptal ve tescil davasıyla
E) Dilekçeyle
Cevap: D
8. Tescilin açıklayıcı olduğu bir işlem hangisidir?
A) Satım
B) Hibe
C) Miras
D) Trampa
E) Tapu devri
Cevap: C
9. Aşağıdaki bilgilerden hangisi tapu sicilinde bulunmaz?
A) Şerh
B) Malik
C) Tapu müdürünün adı
D) Yüzölçümü
E) İpotek bilgisi
Cevap: C
10. Tescilsiz olarak mülkiyet hangi durumda kazanılamaz?
A) Miras
B) Kamulaştırma
C) Mahkeme kararı
D) Satım
E) Ölüm
Cevap: D
Bu içerik Avukat Gökhan Yağmur tarafından hazırlanmıştır.
Tüm medeni hukuk ders notlarına ulaşmak için:
🔗 www.gokhanyagmur.com.tr/category/hukuk-ders-notlari
