1. Tapu Sicilinin Tanımı ve Önemi
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların (mülkiyet, irtifak, ipotek vb.) doğumu, değişimi ve sona ermesi gibi bilgilerin resmi olarak tutulduğu, kamuya açık, güvenilir bir resmi sicildir. Medeni Kanun’un 997. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Tapu sicilinin temel işlevleri şunlardır:
- Taşınmaz üzerindeki hakların açıklanması
- Hukuki güvenliğin sağlanması
- Üçüncü kişilerin bilgilendirilmesi
- Taşınmazın hukuki durumunun belirlenmesi
Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür.
2. Tapu Sicilinin Unsurları
Tapu sicili sisteminde yer alan kayıtlar şunlardır:
- Ana kütük (Tapu kütüğü): Taşınmazların temel kaydıdır. Mülkiyet ve diğer ayni haklar burada gösterilir.
- Yevmiye defteri: Tapuda yapılan işlemlerin sıra numarasıyla kaydedildiği defterdir.
- Resmi belgeler dosyası: Tapuda yapılan işlemlerin dayanağı olan belgelerin saklandığı dosyadır.
- Planlar: Taşınmazın harita ve planlarıdır.
- Kat mülkiyeti kütüğü: Kat mülkiyeti rejimine tabi taşınmazların kayıtları burada tutulur.
3. Tapu Sicilinin İlkeleri
Tapu sicili belirli hukuki ilkelere göre işler. Bu ilkeler hem malikler hem üçüncü kişiler açısından büyük önem taşır.
- Aleniyet İlkesi: Herkes tapu sicilini inceleyebilir. Bilgi alma hakkı açıktır.
- Tescil İlkesi: Taşınmaz üzerindeki ayni hakların doğumu, geçerliliği ve sona ermesi tescile tabidir.
- Güven İlkesi: Sicilde yazana güvenen ve iyiniyetli olan üçüncü kişilerin kazanımları korunur (MK m.1023).
- Sebebe Bağlılık İlkesi (Sebep ilkesi): Tescilin geçerli olması için geçerli bir hukuki sebebe (sözleşme, miras vb.) dayanması gerekir.
- Süreklilik İlkesi: Tapu sicilinde önceki malik silinmeden yeni malik yazılamaz.
4. Tescil Nedir?
Tescil, bir ayni hakkın tapu siciline işlenmesidir. Tescil ile birlikte:
- Mülkiyet hakkı kazanılır,
- Rehin veya irtifak gibi haklar kurulur,
- Ayni haklarda değişiklikler meydana gelir.
Tescil, sadece yazılı başvuru ve geçerli hukuki sebebe dayanılarak yapılır.
Tescilin Unsurları:
- Yazılı başvuru
- Hukuki sebep (örneğin satış sözleşmesi)
- Tapu memurunun onayı
5. Tescilin Hükümleri
- Asli tescil: Yeni bir ayni hak kurar (örneğin satışla mülkiyet kazanımı).
- Tadil tescili: Mevcut kayıtta değişiklik yapılmasıdır (örneğin isim düzeltmesi).
- Tescilin silinmesi (terkin): Hakkın sona ermesiyle kaydın silinmesidir (örneğin borcun ödenmesiyle ipotek terki).
6. Tescilin Geçersizliği ve Hatalı Tescil
Tescil bazı durumlarda geçersiz sayılabilir. Bu durumda “tescilin iptali ve eski hâline iade” davası açılır.
Hatalı tescil nedenleri:
- Hukuki sebebin yokluğu (örneğin sahte vekalet)
- Sözleşme eksikliği
- Hile, cebir, irade bozuklukları
- İyiniyetin ortadan kalkması
7. Tapu Siciline Güvenin Korunması (MK m.1023)
Tapu siciline iyi niyetle güvenen üçüncü kişiler korunur.
Örneğin: A kişisi adına sahte vekaletle tescil yapılmış ve bu durumu bilmeyen B kişisi taşınmazı satın almışsa, B iyi niyetli olduğundan korunur.
Bu güven ilkesi, taşınmaz mülkiyetinin devri ve ayni hakların kazanımı açısından büyük bir güvencedir.
8. Tapu Siciline Erişim ve Bilgi Alma
- Herkes tapu sicilini inceleyebilir. Ancak detaylı bilgi için ilgililik belgesi gerekir.
- Tapu kayıtları, e-devlet ve Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden de erişime açıktır.
Yargıtay Kararları
Yargıtay 1. HD, 2020/8323 E., 2021/1021 K.
“Tapu siciline güven ilkesi, mülkiyet hakkını kazanan iyiniyetli üçüncü kişiyi korur. Ancak kötü niyet ispatlandığında bu koruma sona erer.”
Yargıtay 8. HD, 2019/11324 E., 2020/2430 K.
“Geçerli bir hukuki sebep olmadan yapılan tesciller, tapu iptal ve tescil davasına konu edilebilir.”
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tapu sicilinde yapılan her tescil geçerli midir?
Hayır. Geçerli bir hukuki sebep yoksa tescil geçerli değildir.
Tapu sicilinde adı geçen herkes mal sahibi midir?
İlk bakışta öyle görünse de, bu ancak geçerli bir hukuki sebep ve iyiniyet varsa mümkündür.
Tescil olmadan mülkiyet kazanılır mı?
Taşınmazlar için kural olarak hayır. Ancak istisnai bazı hallerde (örneğin mahkeme kararı) mümkündür.
ÖSYM Tarzı 10 Test Sorusu
1. Aşağıdakilerden hangisi tapu sicilinin ilkelerinden biri değildir?
A) Aleniyet
B) Sebebe bağlılık
C) Zilyetlik
D) Güven
E) Tescil
Cevap: C
2. Tapu siciline tescil ile ne elde edilir?
A) Kira sözleşmesi
B) Miras hakkı
C) Ayni hak
D) İcrai işlem
E) Hibe taahhüdü
Cevap: C
3. Tapu siciline güven ilkesine göre hangisi korunur?
A) Hile yapan kişi
B) Kötü niyetli alıcı
C) Taksirli memur
D) İyiniyetli üçüncü kişi
E) Zorla satış yapan malik
Cevap: D
4. Aşağıdakilerden hangisi tapu sicilinin unsurlarından biri değildir?
A) Tapu kütüğü
B) Yevmiye defteri
C) Kat mülkiyeti kütüğü
D) Emlak beyanı
E) Planlar
Cevap: D
5. Tescilin geçerli olabilmesi için ne gereklidir?
A) İki tanık
B) Zilyetlik
C) Noter onayı
D) Hukuki sebep
E) Vergi dairesi bildirimi
Cevap: D
6. Aşağıdakilerden hangisi tapu siciline tescil ile kurulur?
A) Adli sicil kaydı
B) Mülkiyet hakkı
C) Kira ilişkisi
D) Tanıma kararı
E) Soybağı ilişkisi
Cevap: B
7. Tescil olmadan taşınmaz üzerinde hak kazanımı kural olarak:
A) Mümkündür
B) Yasal değildir
C) İmkânsızdır
D) Sadece noterle yapılır
E) Vergi dairesine bağlıdır
Cevap: C
8. Aşağıdakilerden hangisi hatalı tescil sebebidir?
A) Tapu kütüğünün okunaklı olması
B) Mirasçılık belgesi bulunması
C) Hukuki sebep olmaması
D) Resmî senetle işlem yapılması
E) Yevmiye numarası verilmesi
Cevap: C
9. Kat mülkiyeti kayıtları nerede tutulur?
A) Nüfus Müdürlüğü
B) Belediye
C) Kat mülkiyeti kütüğü
D) Asliye Mahkemesi
E) Kadastro Müdürlüğü
Cevap: C
10. Tapu siciline erişim nasıl sağlanır?
A) Sadece noterler tarafından
B) Takbis ve e-devlet üzerinden
C) Polis izniyle
D) Mahkeme kararıyla
E) Nüfus cüzdanı ile muhtarlıkta
Cevap: B
Bu içerik Avukat Gökhan Yağmur tarafından hazırlanmıştır.
Tüm Medeni Hukuk ders notları için tıklayın:
🔗 www.gokhanyagmur.com.tr/category/hukuk-ders-notlari
