Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/2204 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/2574 E.  ,  2025/2204 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

54. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/1087 E., 2024/458

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

17. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/73 E., 2021/73

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili Kooperatifin, davalıya ait İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, …

Mahallesi, 1109 Ada 9 Parsel sayılı 3.037,01 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerinde yer alan ve …

Hırdavatçılar Çarşısı olarak bilinen taşınmazda 01.01.2004 tarihinden beri kiracı olarak bulunduğunu, 10.12.2019 tarihinde tebliğ olunan yazıda, 01.01.2020 – 31.12.2020 kira dönemi için bir önceki yıla göre %27,42 oranında artışla müvekkili Kooperatiften aylık 300.000,00 TL kira bedeli talep edildiğini, kira ilişkisinin uzun süreli olması, enflasyon dalgalanmaları, sosyal ve ekonomik olarak meydana gelen gelişimler, son yıllarda gayrimenkul sektöründeki olumsuz yöndeki eğilim, rayiç değerlerin bu seviyede olmaması, ticari hayattaki kayıplar ve değişen ekonomik koşullar karşısında önceki dönem kira bedeli olan 235.440,00 TL'nin dahi yüksek kaldığını, itiraz üzerine komisyon tarafından kira bedelinin aylık 290.000,00 TL olarak belirlendiğini, talep edilen kira bedeli çok yüksek olduğundan sözleşmenin kurulduğu sıradaki dengenin bozulduğunu, kira bedeli kısmi olarak ödenememekte olup ödeme yaparken ihtirazı kayıt da ileri sürülemediğinden ihtirazı kaydın eldeki davada ileri sürüldüğünü belirterek; davalı tarafından talep edilen aylık 290.000,00 TL kira bedelinin, 01.01.2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yapılacak yargılama ile belirlenecek olan kira bedeline uyarlanmasına talep etmiş; yargılama sırasında aylık kira bedelinin 235.000,00 TL olarak ve yıllık 2.820.000,00 TL'ye uyarlanmasını istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; 5 yılda bir rayice göre kira bedelinin belirlendiğini, sözleşmede kararlaştırılan kanuni artış şartının da her sene uygulanmadığını, rayice uygun olan bedelin 290.000,00 TL olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporu uyarınca davanın kısmen kabulüne, 01.01.2020 tarihinden itibaren başlayacak yeni kira döneminde aylık kira bedelinin net 257.108,36 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece kira bedelinin uyarlanması talebine ilişkin davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 344/3 maddesi uyarınca kira bedelinin hak ve nesafete göre artırım davası olarak görülerek sonuçlandırıldığı, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit davası ile aşırı ifa güçlüğü nedeni ile uyarlama davasının koşullarının farklı olduğu, talebin, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olduğu, bunun dışında karar verilemeyeceği, davacının da kabulünde olduğu üzere 01.01.2020 tarihinden itibaren kira bedellerinin davalının talep ettiği 290.000,00 TL üzerinden ihtirazi kayıt olmaksızın ödendiği, dosya kapsamına göre de diğer uyarlama şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; dava dilekçesinde belirtildiği üzere kira bedelinin ihtirazı kayıtla ödendiğini, istinaf dilekçesinde bildirilmeyen nedenlere göre kaldırma kararı verildiğini, dava dilekçesindeki talebin mahiyetinin kira tespitine ilişkin olduğunu, İlk Derece Mahkemesince yapılan hukuki değerlendirmenin yerinde olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiracı tarafından açılan kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. Hâkim, Türk hukukunu re’sen uygular (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 33/1). Bu hükmün sonucu olarak hâkim, tarafların getirdiği vakıalara göre uyuşmazlığı belirleyip hukukî sebebi tayin edebilir ise de, taleple bağlılık ilkesi dışına çıkamaz. Buradan hareketle, davacının dava dilekçesindeki anlatımından ve yargılama sırasındaki beyanlarından talebinin kira bedelinin tespiti değil, sözleşmenin uyarlanması olduğu açıktır. Zira ortada halihazırda bir sözleşme ve kira bedeline ilişkin maddeler bulunmakla birlikte, sözleşmede kararlaştırılan artış hükmü uyarınca belirlenen kira bedelinin rayiç karşısında yüksek kaldığı iddia edilmekte ve açıkça günün ekonomik koşullarına göre uyarlama istenildiği belirtilmektedir. 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (6098 sayılı Kanun) 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmünü içermektedir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 01.01.2004- 31.12.2004 tarihi arasına ilişkin olduğu ve bu tarihten sonra yıldan yıla yenilendiği, davacı kiracı tacir olup sözleşme hükümleriyle bağlı olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenlemenin, kiracının tacir olması durumunda 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi gereğince sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, 01.07.2012 ile 01.07.2020 tarihine kadarki dönemde ise 6098 sayılı Kanun öncesinde uygulanan 818 sayılı Borçlar Kanunu ile Yargıtay içtihatlarına göre uzun süreli kiralarda ancak “kira bedelinde uyarlama” talebinde bulunulabileceği, davacı tarafın yargılama sırasında yinelenen uyarlama talebi karşısında, davacının talebinin sözleşmenin uyarlanması olduğunun kabulüyle, bu tür davaların temelini teşkil eden 6098 sayılı Kanun'un 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” ne ilişkin hususların ispat edilemediğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.04.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.