Kira Uyuşmazlığında Eksik İnceleme ile Hüküm Kurulamayacağı ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2024/2911 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/1143 E.  ,  2024/2911 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2023/683 E., 2023/2427

K. Taraflar arasında, İlk Derece Mahkemesinde görülen menfi tespit davasının kabulüne karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 29.08.2017 tarihli mesken kira sözleşmesi gereğince kira yükümlülüğünü daima eksiksiz, tam ve zamanında yerine getirdiğini, davalı kiraya verenin müvekkili aleyhine Gaziosmanpaşa

1.

İcra Müdürlüğünün 2022/178706 sayılı dosyası ile başlatılan icra takibi dayanak gösterilerek Gaziosmanpaşa

1.

İcra Hukuk Mahkemesinin 2022/884 Esas sayılı dosyasında açılan kiralananın tahliyesi davasında kabul kararı verildiğini, sözleşmenin başlangıcından bu yana davalı kiraya veren ile anlaşmaya varılan miktarda gerekli artış yapılarak elden ve bankadan olmak üzere kira ödemeleri yapıldığını, talep edilen kira farkı alacağının gerçeği yansıtmadığını, kira artışının anlaşmaya uygun gerçekleştirildiği ve ödendiğini, tanık beyanı, bilirkişi incelemesi ve diğer delillerle bu durumun somutlaştırılacağını, bu haliyle tahliye şartlarının da oluşmadığını, artan kira fiyatları doğrultusunda müvekkili aleyhine haksız takip başlatıldığını ileri sürerek; kira borcunun bulunmadığına ve tahliyenin şartlarının oluşmadığına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; icra mahkemesindeki kararın kesinleştiğini, dosyada tebliğlerin usulüne uygun olduğunu, kesin hüküm oluştuğunu, tanık dinletilmesine muvafakatı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu kira sözleşmesinin hususi şartlar 6 ncı maddesinde, “Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini TEFE–TÜFE Ortalamasına göre veya % …..oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesinin yer aldığını, buna göre kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale dönmesi halinde kira bedelinde bir artış olacağı, ancak bu artışın TEFE mi TÜFE'mi oranında ya da TEFE–TÜFE ortalaması oranında mı artırılacağının kararlaştırılmadığından taraflar arasında akdedilen 29.08.2017 tarihli kira sözleşmesinin artış şartına ilişkin 6 ncı maddesinin belirli ve belirlenebilir olmadığı, davacının dava dilekçesinde davalı ile anlaşılan oranda gerekli artışların yapıldığı, davalı tarafından talep edilen kira fark alacağının gerçeği yansıtmadığının beyan edildiği gerekçesiyle; davacı kiracının kabul ettiği aylık kira miktarı esas alınarak davacının davasını açmakta haklı olduğu, davacının icra dosyasında borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Yoluna Başvuran

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararının kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiştir.

B. Temyiz Sebepleri

Adalet Bakanlığı 11.03.2024 tarihli yazısıyla; taraflarca sözleşmede düzenlenen artış şartının belli ve muayyen olmadığından geçersiz olduğunu, davacı borçlunun dava dilekçesinde aylık kira bedelinin ve kira artış oranının ne kadar olduğuna ilişkin bir iddiada bulunmadığı gibi davalı alacaklının da cevap dilekçesinde aylık kira bedelinin ve kira artış oranının ne kadar olduğuna ilişkin bir savunmada bulunmadığını, buna göre Mahkemece, kira bedelinin ve kira artış oranının ne kadar olduğuna ilişkin davacı borçlu ya da davalı alacaklı tarafından herhangi bir miktar belirtilmeden, iddia edilen veya kabul edilen kira bedelinin ne olduğu ve kira bedelinin ödenip ödenmediğine ilişkin herhangi bir delil değerlendirilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın, kanun yararına bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık; kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranının belirli olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre davacı kiracının bakiye kira borcu bulunup bulunmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 344 üncü maddesi.

3. Değerlendirme

1.

Taraflar arasında düzenlenen 29.08.2017 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli aylık 1.000,00 TL bedelli konuta ilişkin kira sözleşmesinin "Hususi Şartlar" başlıklı kısmının 6 ncı maddesinde; "Kiracı kontrat bitiminde Kira bedelini TEFE–TÜFE Ortalamasına göre veya % …..

Oranında arttırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder." düzenlemesi yer almakta olup, davalı kiraya veren tarafından 23.10.2022 tarihinde Gaziosmanpaşa İcra Dairesinin 2022/178706 sayılı dosyası ile başlatılan takipte, 2022 yılı kira farkı alacağı olarak 2.700,00 TL asıl alacak, 35,00 TL işlemiş faiz toplamı 2.735,00 TL'nin tahsilinin talep edildiği, takibin 2022 yılı Eylül ve Ekim aylarına ilişkin kira farkı alacağına ilişkin olduğunun ve artış öncesi ödenen kira bedelinin 1.400,00 TL olduğunun belirtildiği, borçlu kiracıya 19.11.2022 tarihinde ödeme emrinin tebliğ edildiği, borca itiraz edilmemesi üzerine açılan Gaziosmanpaşa

1.

İcra Hukuk Mahkemesinin 02.03.2023 tarihli ve 2022/884 E., 2023/138 K. sayılı dosyasında, kiracının temerrüdü nedeniyle kiralananın tahliyesine kesin olarak karar verildiği anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6 ncı maddesinde düzenlenen artış şartının ilk kısmı belli ve muayyen olup, geçerli olan bu hüküm tarafları bağlar.

2.

18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 59 uncu maddesi ile 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesine; “bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmiştir.

3.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davacı kiracının sözleşmenin başlangıcından itibaren kiraya veren ile anlaşma sağlanan miktarda artış yapılarak kira bedelinin ödendiği beyanı, takibe dayanak kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartı ve 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak artışların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından daha yüksek olamayacağı düzenlemesi çerçevesinde değerlendirme yapılarak takip konusu dönem kira farkı alacağı bulunup bulunmadığının tespit edilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik araştırma sonucu davanın kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile 6100 sayılı Kanun'un 363 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, Dava dosyasının İlk derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,

09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.