Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Temerrüt İhtarı: 3. Hukuk Dairesi 2025/2532 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/3407 E.  ,  2025/2532 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi

4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1087 E., 2024/1862

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Bursa

2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/1036 E., 2023/89

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı şirketin, davalı ile dava konusu ızgara ve yemek salonunun kiralanması için 01.02.2013 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, süre sonunda yenilenen 01.02.2018 tarihli yeni kira sözleşmesi ile de davalının kiracılığının devam etmekte olduğunu, sözleşme gereği aylık kira bedelinin 2019 yılı Mart ayından itibaren KDV dahil 32.000,00 TL olup, her ayın beşinci gününde ödeneceğinin karalaştırıldığını, davalının sözleşme imzalandıktan sonra 2019 yılı Mart ayı dahil kira bedellerini ödemediğini, 08.01.2021 tarihinde düzenlenen ihtarname ile muaccel olan Mart/2019 ile Ocak/2021 dönemi kira bedellerinin 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde tahliye davası açılacağı hususunun ihtar edilmesine rağmen herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek, Mart/2019 ile Temmuz/2021 ayları arası muaccel hale gelen toplam 980.696,23 TL kira bedelinin muaccel olduğu tarihlerden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte tahsili ile davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.

Davalı vekili; … işletmesi tarafından gönderilen ihtarname ile dava konusu kiralananın içinde bulunduğu … ada 4 parselde yer alan 2.251,80 m² yüz ölçümlü taşınmazın, 27.03.2019 tarihinde tapu tescilinin teşekkülleri adına yapıldığı ve 27.03.2019 tarihinden itibaren eski malike ödenen aylık bedellerin teşekküllerine yatırılması gerektiği, aksi halde alacakların tahsili ve kal davası açılacağının ihtar edildiğini, bu nedenle 27.03.2019 tarihinden itibaren davalının aylık ödemelerini …'ye gerçekleştirdiğini, taşınmazın mülkiyetinin davacıya ait olmadığını, bu kapsamda edimlerinin eksiksiz yerine getirildiğini, dava konusu kiralananın içinde bulunduğu parselin 07.07.2021 tarihinde, 256 ada 5 ve 6 parsel olacak şekilde yeniden belirlendiğini, … tarafından gönderilen ihtarlar dikkate alındığında, …

Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan parselasyon uygulaması ile davacının ileri sürdüğü kira ilişkisinin sona erdiğini, dayanılan kira sözleşmelerinin 256 ada 1 parselde bulunan parselasyon uygulaması zamanına ilişkin olduğunu ve yapılan parselasyon uygulamasından sonra oluşan tapu kayıtlarına konu alan için yapılan kira sözleşmesi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.

İhbar olunan … vekili; dava konusu taşınmazın müşterek tapulu olup, kendi hissesinin dava dışı şirkete kiraya verildiğini, yapılan imar uygulaması sonucunda kiracılık ilişkisinin sonlandırıldığının dava dışı kiracı şirkete bildirildiğini, imar uygulaması sonucu davalı şirketin işletmekte olduğu alanın, mülkiyet hakkına istinaden kullanım bedellerinin 27.03.2019 tarihinden itibaren kendilerine yatırılmasının talep edildiğini ve 07.07.2021 tarihine kadar olan ecrimisil bedellerinin tamamının tahsil edildiğini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ilk olarak ihbar olunan … ile dava dışı…arasında, …'nin taşınmazdaki payının kiralanmasına ilişkin olarak 01.03.2013 başlangıç ve 31.12.2015 bitiş tarihli açık alan kira sözleşmesinin imzalandığı, dava dışı …'ün 01.02.2013 tarihinde ve daha sonrasında 31.10.2018 tarihinde dava konusu 256 ada 1 parsel sayılı taşınmazı "Akaryakıt ve Otogaz Satış İstasyonu ve Müştemilatı" olarak davacıya kiraya verdiği, davacının da kiralamış olduğu taşınmazdaki "Izgara ve Yemek Salonu" bölümünü dava konusu 01.02.2013 ve sonrasında imzalanan 01.02.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri kapsamında davalıya kiraya verdiği, buna göre dava konusu taşınmazın imar işlemi ile değiştiği 27.03.2019 tarihine kadar dava dışı…ile ihbar olunan … arasında …'nin payına ilişkin asıl kira ilişkisi bulunduğu, dava dışı…ile davacı arasında ise taşınmazın tamamı için kira ilişkisi kurulduğu, bu ilişkiye göre davacının … karşı asıl kiracı, ihbar olunan …'nin payı için ise …'ye karşı alt kiracı olduğu, davacı ile davalı arasındaki kira ilişkisinde ise davalının davacıya karşı asıl kiracı, … ile …'ye karşı alt kiracı olduğu, bundan sonra taşınmazın imar işlemi ile 27.03.2019 tarihinde 256 ada 3 ve 4 parsele dönüştüğü, 3 parselin…, …

Büyükşehir Belediyesi ve …

Belediyesi adına paylı olarak, 4 parsel sayılı taşınmazın ise tek malik olarak ihbar olunan … adına geçtiği, davaya konu "Izgara ve Yemek Salonu" bölümünün 4 parsel sayılı taşınmazda kaldığı, bu arada davalı tarafından talep üzerine …'ye ecrimisil adı altında ödeme yapıldığı, davacıya kira ödemesi yapılmadığı, sonrasında 07.07.2021 tarihli imarın iptali işlemi ile taşınmazın … ada 5 ve 6 parsel halini aldığı, 5 parsel sayılı taşınmazın…, …

Büyükşehir Belediyesi ve …

Belediyesi ve … adına tekrar paylı olarak, 6 parsel sayılı taşınmazın ise …

Büyükşehir Belediyesi adına tek malik olarak tescillendiği, son işlem sonrası dava konusu ızgara bölümünün tekrar yukarıda belirtilen taraflar adına paylı olarak geçmiş olduğu, 27.09.2019 tarihli imar işlemi sonucunda yeni malik …'nin, öncesinde … kendi payını kiralamış olduğundan, taşınmazdaki yeni malikin öncelikle asıl kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğini, dolayısıyla davacı ile davalı arasındaki alt kira sözleşmesine dayanarak davalıdan hak talep edemeyeceği, ayrıca dava konusu alt kira ilişkisinin süresinin, asıl kira ilişkisinin süresine bağlı olup asıl kira ilişkisinin kiraya veren … tarafından 27.09.2019 tarihi itibariyle sonlandırıldığı, bu halde 01.02.2018 tarihli alt kira sözleşmesinin de sona ermiş sayılacağı, dolayısıyla davacının 2019 yılı Mart ayı dışındaki kira bedellerini davalıdan talep edemeyeceği, yine davacı ile davalı arasındaki sözleşme sona erdiğinden davalı alt kiracının taşınmazda haksız işgalci konumuna geçtiği, davacının kendi kiraya vereni…ile olan kira sözleşmesi de sona erdiğinden, davacının da o tarih itibari ile oluşan 256 ada 4 parsel sayılı taşınmazda fiilen olmasa da hukuken haksız işgalci konumunda olduğu, davacının…ile …'nin payına yönelik imzaladığı alt kira sözleşmesi sona erdiğinden ve davacı hukuken haksız işgalci konumunda olduğundan davaya konu "Izgara ve Yemek Salonu" bölümünden davalının tahliyesini isteme noktasında husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle; davacının tahliye isteminin reddine, alacak davasının kısmen kabulü ile 32.000,00 TL kira bedelinin 05.03.2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 256 ada 1 parselin tapu sicilinden terkini ve akaryakıt istasyonu sahasının … mülkiyetinden çıkması nedeniyle kiracılık ilişkisinin sonlandığı, 256 ada 4 parselin tamamının … adına kayıtlı olup, dava konusu taşınmazın tamamının bu parselde yer aldığı ve davalı tarafça işletildiği, bu nedenle davalıdan 27.03.2019-07.07.2021 tarihleri arası ecrimisil talep edildiği ve ecrimisil bedelinin …'ye ödendiği, bu durumda aynı dönem kira bedelinin davalıdan talep edilemeyeceği, davacı Mart kirasını da talep ettiğinden, 27.03.2019 öncesi 26 günlük kira bedelinin istinaf dilekçesine ekli 11.03.2019 tarihli dekont fotokopisinde ödendiğinin anlaşıldığı, bu durumda Mart kira borcunun da bulunmadığı, bu haliyle davanın tümden reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle; davacının istinaf başvurusunun reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; Derece Mahkemelerince imar planlarının Bursa

2.

İdare Mahkemesinin 2019/445 E. sayılı dosyası ile iptal edilip, ilk kira ilişkisinin kurulduğu ana dönmüş olmasının dikkate alınmadığını, davalının imar plan değişikliğinin kesinleşmesini beklemeden ve …'nin keşide ettiği ihtara binaen muaccel hale gelen kira bedellerini kendi kiraya vereni olan müvekkile ödemeyip …'ye ödemiş olmasının temerrüt olgusundan kurtarmayacağını, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde belirtildiği üzere İdare Mahkemesinin iptal kararının geçmişe etkili olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 310. maddesini ihtar ve karar tarihi itibariyle değerlendirmek gerektiğini, temerrüt ihtarının keşide edildiği tarih ile karar tarihinde müvekkilinin dava dışı…şirketi ile imzalanan alt kira sözleşmesi gereğince kira bedelini talep etme hakkı olup, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 114/d maddesi gereği davaya taraf olabileceğini, dava dışı …'nin dava konusu taşınmazdaki hissesini dava dışı … şirketine kiraladığını, … şirketinin ise kiraladığı taşınmazı müvekkiline kiraya verdiğini, … ile … şirketi arasında imzalanan kira sözleşmesi feshedilmediği müddetçe kira bedellerinin alt kira sözleşmesi gereği müvekkiline ödenmesi gerektiğini, … tarafından keşide edilen haksız ihtara istinaden kira bedellerinin dava dışı …'ye ödenmesinin, davalı şirketi temerrüt olgusundan ve kira bedellerini tekrar ödeme yükümlülüğünden kurtarmayacağını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira alacağı ve temerrüt nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. 6098 sayılı Kanunun 315. maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar şeklinde düzenlenmiştir.

Yine aynı Kanun'un 322. maddesi gereğince; kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur.

Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir hükmü düzenlenmiştir.

Bu hükme göre; alt kiracının asıl kiraya verene karşı sorumluluğu, kiralananın ilk kira sözleşmesindeki kullanma amacına aykırı davranılması ve kiralanana vermiş olduğu zararlar nedeniyle ilk kira sözleşmesinin kiracısı ile birlikte sorumluluk kapsamıyla sınırlıdır.

Alt kiracı, ancak kendi kiraya verenine karşı kira bedellerini ödemekle sorumludur.

Somut olayda; dava konusu ..

İli …

İlçesi …

Mahallesi … ada 1 parsel sayılı taşınmazın ihbar olunan …, dava dışı …, dava dışı …

Büyükşehir Belediyesi ve dava dışı Nilüfer Belediyesi adına paylı olarak kayıtlı olduğu; taşınmaz bu halde iken ihbar olunan … ile dava dışı … arasında …'nin taşınmazdaki payının kiralanmasına ilişkin olarak 01.03.2013 başlangıç ve 31.12.2015 bitiş tarihli açık alan kira sözleşmesi imzalandığı, dava dışı …'ün 01.02.2013 tarihinde dava konusu 256 ada 1 parsel sayılı taşınmazı "Akaryakıt ve Otogaz Satış İstasyonu ve Müştemilatı" olarak 15 yıl süre ile davacıya kiraya verdiği, davacının da kiralamış olduğu taşınmazdaki "Izgara ve Yemek Salonu" bölümünü 01.02.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve son olarak yenilenen 01.02.2018 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme ile davalıya kiraladığı hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Buna göre; davalı, davacıya karşı asıl kiracı, dava dışı … ile ihbar olunan …'ye karşı alt kiracı, davacı da dava dışı …'e karşı asıl kiracı, ihbar olunan …'ye karşı ise alt kiracı konumundadır.

Davacı taraf, 2019 yılı Mart ayı ile 2021 yılı Temmuz ayları arası ödenmeyen kira bedelleri olarak toplam 980.696,23 TL'nin tahsili ile davalının temerrüt sebebi ile tahliyesini talep etmiş, davalı ise imar değişikliği sonucu taşınmaz malikinin değiştiğini, ödemelerin ise yeni malik ihbar olunan …'ye yapıldığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince; imar işlemi sonucu 256 ada 1 parselin terkin edildiği, oluşan parsellerden 256 ada 4 parselin dava konusu taşınmazın tamamını içerdiğinin belirtildiği ve … adına kayıtlı olduğu, dava dışı …'nin de yazı cevabında 27.03.2019-07.07.2021 tarihleri arasında davalı şirketten ecrimisil talep edildiği ve talep edilen ecrimisil bedelinin kendilerine ödendiğinin belirtildiği, bu durumda aynı dönem kira bedelinin davalıdan tekrar talep edilemeyeceği, talep edilen Mart kirasının ise 11.03.2019 tarihinde ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; taraflar arasındaki kira sözleşmesi, karşılıklı olarak veya mahkeme kararı ile sona erdirilmediği sürece geçerli olup taraflarını bağlar.

Alt kira sözleşmesinin kiracısı, kira bedellerini kendi kiraya verenine ödemek zorundadır.

Taraflar arasında geçerli kira sözleşmesi varken, alt kiracı tarafça kendi kiraya vereni yerine, asıl kira sözleşmesinin kiraya verenine yapılan ödeme, alt kiracıyı kendi kiraya verenine karşı sorumluluktan kurtarmaz, alt kiracı ancak kendi kiraya verenine karşı kira bedellerini ödemekle sorumludur.

Ne var ki alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlı olup, alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil, asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak, alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da ortadan kalkması ile yapılan alt kira sözleşmeleri de kendiliğinden sona ermiş olacağından, bu noktada asıl kira ilişkisinin devam edip etmediğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.

6098 sayılı Kanun'un 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise, sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.

Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde, belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için, kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez.

Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Aynı Kanunun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Bu açıklamalardan sonra somut olay incelendiğinde; asıl kiraya veren … ile asıl kiracı dava dışı … arasında imzalanan genel hükümlere tabi açık alan kira sözleşmesinin 31.12.2015 tarihinde sona erdiği, ancak 6098 sayılı Kanun'un 327. maddesi hükmü de dikkate alındığında taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisinin sürdürülmesi nedeni ile sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiği, fesih bildiriminin 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden keşide ve tebliğ edilmesi gerektiği, … tarafından yapılan 28.03.2019 tarihli fesih bildirimiyle kira ilişkisinin 27.03.2019 tarihinde sona erdiğinin bildirildiği, ne var ki tebliğ tarihine ilişkin evraka dosya kapsamında rastlanamadığı anlaşılmıştır.

Bu haliyle fesih bildiriminin, 01.01.2019-01.01.2020 dönemi için, ilk altı aylık dönem içerisinde belirlenen birinci üç aylık dönem içerisinde düzenlenmiş olduğu, bu dönem içerisinde tebliğ edilmiş olduğunun kabulü halinde dahi, ikinci altı aylık dönem sonu olan 01.07.2019 tarihinden itibaren hüküm ifade edeceği, kiralananın ise halen alt kiracı davalı kullanımında olup, tahliye olgusunun iddia ve ispat edilmediği anlaşılmakla, kiralananın tahliye edilerek kiraya verenin hakimiyetine geçtiği tarihe kadar kiracının kira bedelinden sorumlu olduğunun kabulü ile buna göre davacının alacak ve tahliye istemi değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın karara veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.