Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Araştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/4049 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/575 E.  ,  2025/4049 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/2692 E., 2024/1745

K. Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirketin 15.09.2009 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, ödenen aylık 2.700,00 TL kira bedelinin çok düşük olduğunu, aylık kira bedelinin rayiç bedellere uygun olarak tespit edilebilmesi gerektiğini ileri sürerek, aylık kira bedelinin 8.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin ödediği kira bedelinin aylık 3.000,00 TL olduğunu, banka aracılığıyla ödenen bedel dışında aylık 300 TL elden ödendiğini, talep edilen kira bedelinin rayicin çok üzerinde olduğunu, davanın süresinde açılmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 19.01.2016 tarihli kararıyla; davanın usulden reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairece verilen 14.11.2018 tarihli ilamla; uyuşmazlık konusu olan dava şartı eksikliği tamamlanabilir bir eksiklik olduğuna göre, davacıya vekâletname ibraz etmesi için kesin süre verilmesi, verilen kesin süre beklenildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin doğru görülmediği, davacıların kiraya veren olmadığı, öncelikle davacıların paylı veya elbirliği mülkiyeti ile kiralanana sahip olup olmadıkları araştırılarak dava haklarının hukuki dayanağının tespit edilmesi ve buna göre de ya diğer paydaşların açılan davaya katılmaları sağlanarak tüm kira bedelinin tespitini talep edebileceği ya da sadece kendi payına düşen kira bedelinin tespitini talep edebileceği, sonucuna göre de davaya muvafakat verilmesi halinde dava şartı noksanlığının tamamlanacağı gözetilerek değerlendirme yapılması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yargılama sırasında davacılardan …’in vefat etmesi nedeniyle mirasçılarına ait 1/3 pay yönünden davanın tefrikine karar verildiği, davacı …'e ait 2/3 pay yönünden ise davaya devam olunduğu, dava dilekçesinde kira sözleşmesinin 15.09.2009 tarihli olduğu belirtilmişse de, sunulan ve taraflarca inkar edilmeyen yazılı sözleşmesinin ilk sayfasında kira başlangıç tarihinin 15.02.2010 olduğu, davacı tarafça 2015 yılına yönelik kira bedeli tespiti talep edilmişse de kira sözleşmesinde, yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenleme bulunduğunun ispat edilemediği veya 15.02.2015 tarihinden otuz gün önce ihtar çekilmediği anlaşıldığından geçmişe yönelik tespit talep edilemeyeceği, dava tarihi itibariyle ancak bir sonraki dönem olan 15.02.2016 tarihine yönelik kira bedelinin tespiti talep edilebileceği, davacı vekilinden bu döneme yönelik tespit talepleri olup olmadığının sorulduğu, davacı tarafın anılan dönem için tespit talepleri olduğunu beyan ettiğini, davalının davaya konu kira döneminde net 3.000,00 TL (brüt karşılığı 3.750,00 TL) kira ödediği, davacının ise aylık kira bedelinin net 8.000,00 TL (brüt karşılığı 10.000,00 TL) olarak tespitini talep ettiği, yapılan keşif sonucu bilirkişilerce emsal kira sözleşmeleri incelenerek kiralananın aylık kira bedelinin 16.02.2016 tarihi itibariyle net 6.871,00 TL (brüt 8.588,75 TL) olacağının tespit edildiği, kiracının, eski kiracı olmasının yanında ekonomik koşullar da değerlendirilerek bu bedel üzerinden yüzde yirmi oranında hak ve nesafet indirimi uygulanmasının uygun olacağının değerlendirildiği ve bu suretle kira parasının brüt 6.871,00 TL olarak takdir edildiği, davacıya ait üçte iki pay için aylık kira parasının tespit edildiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, davalının 15.02.2010 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracısı olduğu kiralananın, 15.02.2016 tarihinde başlayan dönem için davacıya ait üçte iki pay için aylık kira parasının brüt 4.580,66 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davanın süresinde açılmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin emsallerine göre yüksek belirlendiğini, bu raporun önceki raporla çeliştiğini, ayrıca bilirkişi raporunun subjektif değerlendirmeler içermekte olduğunu ve denetime elverişli olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece bozma ilamında belirtilen şekilde inceleme ve araştırma yapıldığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşılmakla davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

16.09.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.