TBK 344 ve 345 Kapsamında Kira Bedelinin Tespiti Şartları ve TBK 344 Uygulaması: 3. Hukuk Dairesi 2025/3205 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/893 E.  ,  2025/3205 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

55.

Hukuk Dairesi(İlk Derece)

SAYISI: 2024/1 E., 2024/1

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalıya ait taşınmazda 15.02.2019 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, davalının 14.02.2024 tarihinde İstanbul Tahkim Merkezine yaptığı başvuru ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344. maddesi uyarınca 34.087,50 TL + KDV olarak ödenmekte olan aylık kira bedelinin, 15.02.2024 tarihi itibariyle aylık 150.000,00 TL + KDV olacak şekilde arttırılmasını talep ettiğini, tahkim dosyasında yargılama sonucunda 29.07.2024 tarihli karar ile kiralananın aylık kira bedelinin 15.02.2024 tarihi itibariyle 110.700,00 TL + KDV olarak tespitine karar verildiğini, hakem kararına konu uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığını, tarafların dava konusu üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceklerini, kira bedelinin hakkaniyete uygun belirlenmediğini, tarafların eşitliği ilkesi ve hukuki dinlenilme hakkına riayet edilmediğini, kararın kamu düzenine aykırı olduğunu ileri sürerek, hakem kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, davaya cevap vermemiştir.

III. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 15.02.2019 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli iş yeri kira sözleşmesi bulunduğu, sözleşmenin özel hükümler kısmının (19.) maddesinde sözleşme ile ilişkili tüm uyuşmazlıkların çözümü için tahkim yoluna başvurulacağının düzenlendiği, tahkim konusu yapılan uyuşmazlığın kira parasının belirlenmesi olduğu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti davalarının kamu düzeni ile ilgili olduğu, kira parası tespiti talebinin tahkime elverişli olmadığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, İstanbul Tahkim Merkezi'nin 2024/DA-230 sayılı 29.07.2024 tarihli tek hakem kararının iptaline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde, uyuşmazlıkların tahkim yoluyla çözüleceğinin açıkça düzenlendiğini, kiralanan taşınmazın aynına ilişkin olmayan ve taraf iradelerine tabi olan uyuşmazlığın tahkime elverişli olduğunu, hakemin kararını verirken tarafların eşitliği ilkesine ve hukuki dinlenilme hakkına riayet ettiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, çatılı iş yeri kirasında kira tespitine ilişkin uyuşmazlıkta verilen hakem kararının iptali istemine ilişkindir. Tahkim, özel hukuk alanına ilişkin uyuşmazlıkların bağımsız ve tarafsız hakemler eliyle ve yargısal yolla çözümü demektir. Tahkimin tanımı 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nda (HUMK) yer almazken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun’un 412. maddesinin 1. fıkrasında “Tahkim sözleşmesi, tarafların, sözleşme veya sözleşme dışı bir hukuki ilişkiden doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların tamamı veya bir kısmının çözümünün hakem veya hakem kuruluna bırakılması hususunda yaptıkları anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır. 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu’nun 4. maddesinde ise “Tahkim anlaşması, tarafların, sözleşmeden kaynaklansın veya kaynaklanmasın aralarında mevcut bir hukukî ilişkiden doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların tümünün veya bazılarının tahkim yoluyla çözülmesi konusunda yaptıkları anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır. Hukuki uyuşmazlık yabancılık unsuru içermiyorsa milli tahkim kurallarına tabi olur. 6100 sayılı Kanun’un 407. maddesinde “Bu Kısımda yer alan hükümler, 21.06.2001 tarihli ve 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanununun tanımladığı anlamda yabancılık unsuru içermeyen ve tahkim yerinin Türkiye olarak belirlendiği uyuşmazlıklar hakkında uygulanır.” hükmü ile milli tahkimde kriterler belirlenmiştir. Milli tahkime ilişkin hükümler 6100 sayılı Kanun’un 407- 444 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Milletlerarası Tahkim Kanunu, yabancılık unsuru taşıyan ve tahkim yerinin Türkiye olarak belirlendiği veya Milletlerarası Tahkim Kanunu hükümlerinin taraflar ya da hakem kurulunca seçildiği uyuşmazlıklar hakkında uygulanır. Milletlerarası Tahkim Kanunu’nun uygulanabilmesi için uyuşmazlığın yabancılık unsuru taşıması, tahkim yerinin Türkiye olması gerekmektedir. Milletlerarası tahkime ilişkin hükümler ise 4686 sayılı Miletlerarası Tahkim Kanunu’nda düzenlemiştir.

5.

Uyuşmazlıkta tahkim yargılamasına başvurulabilmesi için taraflar arasında tahkim koşulu içeren bir sözleşmenin veya ayrı bir tahkim sözleşmesinin bulunması gerekir.

Tahkim yargılamasının temelini oluşturan tahkim sözleşmesi, taraflar arasındaki sözleşmenin bir koşulu ya da ayrı bir sözleşme ile yazılı biçimde yapılabilir.

Tahkim şartı veya anlaşmasının geçerli olabilmesi için tarafların, tahkim iradesini açıkladıkları tahkim şartı ya da sözleşmede tartışma ve karışıklığa neden olmayacak biçimde açık ve kesin olarak belirtmiş olmaları zorunludur.

Taraflar sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tümünün tahkim yoluyla çözülebileceğini kararlaştırabilecekleri gibi sadece bir bölümünün tahkim yoluyla çözülebileceğini de kararlaştırabilirler.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 13.04.2018 tarihli ve 2016/2 Esas, 2018/4 Karar sayılı kararında “…Yargı, devletin temel fonksiyonlarından biridir ve kural olarak taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözüm yeri mahkemelerdir.

Ancak özel hukuka ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde mahkemeler yerine hakemlere başvurulması konusunda sözleşme yapılabilir veya taraflarca bağıtlanan sözleşmelere bu yönde bir hüküm konulabilir (HMK m.

412/2).

Özel hukukun taraflara tanıdığı irade serbestisi, kendisini sözleşme yapıp yapmamak, sözleşmenin karşı tarafını ve içeriğini belirlemek noktalarında gösterdiği gibi taraflar arasında çıkmış ve çıkması muhtemel uyuşmazlıkları hakemler eliyle çözmek noktasında da gösterir.

Hakem kararı, devlet mahkemeleri tarafından verilen karar gibi bağlayıcıdır.

Bu hâliyle tahkim, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından biridir…” şeklinde belirtildiği üzere hakem kararları bağlayıcı ve kesindir.

Uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözülebilmesi için; tarafların uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözümleneceği konusunda anlaşmış olmaları yanında uyuşmazlığın tahkime elverişli olması gerekir. Milli tahkime elverişlilik 6100 sayılı Kanun’un 408. maddesinde “Taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir.” şeklinde düzenlenmiştir. Tahkime elverişlilik, kamu düzenini ilgilendiren bir kavramdır. Uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının kendiliğinden dikkate alınması gerektiği gibi HMK 'nun m.439/2-g uyarınca iptal sebebi olarak kabul edilmiştir. Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliğini açıkça engelleyen kanuni bir düzenleme yoktur. Bu türden uyuşmazlıkların tahkime elverişli olup olmadığının tayininde, uyuşmazlık konusu olan işin taraf iradelerine tabi olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kiraya veren ve kiracı iradelerine tabi olmayan kamu düzenine ilişkin olan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli olarak kabul edilmez. (Doğan Ağırman; Milli &Milletlerarası Tahkim, Ankara 20022, s.189) Bu nedenle öncelikle kira sözleşmelerinin niteliği ve türlerine göre kira ilişkisinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlık konusunun kiracı ve kiraya veren iradelerine tabi işlerden olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Kira sözleşmelerinden doğan haklar, şahsi hak niteliğindedir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek korunmuştur. Ancak bu korunmanın derecesi tüm kira türleri için aynı değildir.

Genel hükümlere tabi (adi kira) kiralar; kira sözleşmesinin temel unsurlarını oluşturan, başka özel düzenleme kapsamında olmayan en geniş kapsamlı kira sözleşmeleridir.

Bu sözleşmelerin konusu daha çok, gelir getirmeyen, konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazlar ile taşınır veya haklar oluşturmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler; kiralananın her türlü konut ve çatılı iş yeri olduğu, taşınmaz kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır.

Kiralanan taşınmazın hem açık hem de kapalı alanı bulunduğunda ise kiralananın galip vasfının tespiti yapılarak uygulanacak hükümlerin belirlenmesi gerekir.

Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği ) kira türü konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.

Ürün kirası ise ürün veren, gelir getiren bir malın veya hakkın kullanılması yanında semelerinden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya devredildiği sözleşmedir.

Ürün kirasının konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi kullanılmaya veya yararlanılmaya elverişli olan haklar da oluşturabilir.

Kira sözleşmesinde kira bedeli olarak işletmeden pay verilmesinin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaşlar ve mefruşatlarıyla kiralanması tek başına bu sözleşmenin ürün kirası olduğunu göstermez.

Ürün kiralarında kira bedeli para olarak kararlaştırılabileceği gibi kiralanandan elde edilen ürünün belli bir payı ( iştiraklı kirada olduğu gibi ) da olabilir.

6098 sayılı Kanun’da, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracıların korunmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmeleri çerçevesinde, kiracının korunduğu hükümlere, Kanun’un özellikle 340, 343, 344, 345 ve 346. madde düzenlemelerinde rastlanmaktadır.

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiracıyı korumaya yönelik en katı düzenleme kira belirlemesine ilişkin TBK m.344 ' deki ilk yıl sonrası kira dönemleri kira bedelinin belirleme usul ve yöntemleriyle ilgili hükümdür.

Özellikle adi kira ve ürün kirasında tarafların sözleşmede kiralama süresince ileriki kira dönemlerinde kira artışının nasıl belirleneceğine ilişkin sözleşmede belirledikleri şartlar ve kriterler (irade fesadı halleri hariç) geçerli olup irade serbestisi ilkesine göre tarafları bağlar.

Bu kira türlerinde ileriki kira dönemlerine ilişkin kira tutarı veya kira alacağı konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığında mahkemece sözleşme hükümlerine göre inceleme yapılarak dava türüne göre ( kira bedelinin belirlenmesine ilişkin muarazanın giderilmesi , alacak, menfi tespit, itirazın iptali vs) hükme bağlanır.

Hal bu ki yenilenen veya uzun süreli olan kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kirası olduğunda ise ilk yıl sonrası dört kira dönemi için kira belirlemesinde artış oran ve kriterleri sözleşmede taraflarca belirlenebilirse de sözleşmede belirlenen artış oranı TBK m.

344 de ki emredici düzenlemeye göre 01.01.2019 öncesinde "üretici fiyat endeksindeki artış oranı" bu tarih sonrasında ise " bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ndan daha yüksek olamaz.

Kiracı tarafından bu sınır artış oranından daha yüksek olarak sözleşmede belirlenen artışa göre yapılan kira alacağı talebi kiracı tarafından kabul edilmediğinde veya kira tespiti talebinde bulunulduğunda sözleşmedeki artış oranı değil kanuni düzenlemedeki artış oranı uygulanır.

Uyuşmazlık öncesi sözleşmede yeni dönem için kira artış oranı konusunda taraf iradelerinin uyuşması haline kanuni düzenlemede geçerlilik tanınmamıştır.

Bu konuda TBK m.344 düzenlemesinin uygulamasını bir süreliğine bazı kira sözleşmeleri bakımından erteleme getiren 6217 sayılı kanunun Geçici 2. maddesindeki düzenleme de gözden uzak tutulmamalıdır.

Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2. ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu ile konut ve çatılı iş yeri kiraları için kira bedelinin tespitine ilişkin usul ve kriterler 343 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

Özellikle kira artış oranına üst sınır getiren söz konusu TBK 'nun 344. madde hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde emredici niteliği ile kamu düzeniyle ilgili olup bu şekilde uygulanmaktadır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni dönem kirası için artış oranı belirlemede taraflar tamamen serbest değildir.

Bu özelliği nedeniyle konut ve çatılı iş yeri kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespiti uyuşmazlıkları tahkime elverişlilik kriteri taşımaz. (Yargıtay

3.

Hukuk Dairesinin 02.12.2004

T. E. 2004/13018 , K. 2004/13409 gibi ) Aynı şekilde TBK m. 347/son ve m. 354 'deki düzenlemelere göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda ve emredici usule tabi olarak düzenlenmekle bu uyuşmazlıklarında tahkime elverişli olmadığı kabul edilir. (Ağırman, s.189) Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira alacağının tahsili ile tazminat talepli uyuşmazlık konularının taraf iradelerine tabi olan işlerden kabul edildiğinden tahkime elverişli olduğu kabul edilir (Yargıtay

3.

Hukuk Dairesinin 09.01.2024 T.

2023/5108 E., 2024/75 K gibi ).

Diğer kira türleri bakımından elverişlilik değerlendirilmesinde uyuşmazlık konusunda taraf iradelerine geçerlilik tanınıp tanımadığına göre değerlendirme yapılarak sonuca ulaşılacaktır.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, somut uyuşmazlıkta kira türünün Çatılı işyeri kirası olup konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından yeni dönem için kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) konusunun kiracı lehine emredici hükümle düzenlendiğinden bu düzenlemenin kamu düzeni ile ilgili olduğu, 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinde yeni kira döneminde geçerli olacak kira artışının belirlenmesinde dikkate alınması gereken kriterler ile artış oranına sınır getirilmek suretiyle kira tespitinde tarafların uyuşmazlık öncesinde serbest tasarruf yetkisinin kısıtlandığı, anılan 344. madde uyarınca kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) ne ilişkin uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığı anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.