Kira Bedelinin Tespiti ve İspatı ve Muacceliyet Şartı: 3. Hukuk Dairesi 2025/3118 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/2951 E.  ,  2025/3118 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi

6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/2069 E., 2024/928

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Alanya

3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/139 E., 2022/665

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; mülkiyeti davacıya ait olan otelin demirbaşları ile birlikte kiralanmasına dair davalı şirket ile müvekkili arasında 25.12.2015 düzenleme, 01.01.2016 başlangıç-30.10.2025 bitiş tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin (10.) maddesinde, yedinci yıl kira bedelinin 15.07.2021 tarihinde 100.000 Euro, 15.08.2021 tarihinde 50.000 Euro olmak üzere iki taksitte ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı tarafça kira bedellerinin süresinde ödenmemesi üzerine iki ayrı icra takibi başlatıldığını, bundan sonra ödemelerin yapıldığını, böylelikle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar şartının gerçekleştiğini, ihtarların yapıldığı 7. yıl kirası ödeme dönemi 01.01.2021-31.12.2021 tarihleri arasına ilişkin olup davanın süresi içinde açıldığını ileri sürerek; davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesine göre kira bedelinin bir yıl öncesinden peşin olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, önce kira bedeli ödenip sonrasında kiralama döneminin başladığını, haklı ihtar iddiasına konu 7. kira döneminin 01.01.2022-31.12.2022 kira yılı olup, bu yılın kira bedelinin 15.06.2021 vadeli 50.000 Euro, 15.07.2021 vadeli 100.000 Euro ve 15.08.2021 vadeli 50.000 Euro olmak üzere toplam 200.000 Euro olduğunu, buna göre davanın süresi içinde açılmadığını, takibe konu aylara ilişkin açılan kira bedelinin uyarlanması davasının derdest olduğunu, bu nedenle de iki haklı ihtar koşulunun oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira başlangıcında ilk kira ödemesi peşin yapıldığından, diğer dönemler bakımından ödemelerin bir sene önceden iki taksit halinde peşin olarak yapıldığının anlaşıldığı, iki haklı ihtara dayanak olan 15.07.2021 tarihinde muaccel olan 100.000 Euro ve 15.08.2021 tarihinde muaccel olan 50.000 Euro kira alacağının 01.01.2022-31.12.2022 tarihlerini kapsayan yedinci kira döneminin önceki yıldan peşin olarak ödenmesi gereken iki taksitini oluşturduğu, bu durumda 01.01.2022-31.12.2022 tarihli kira dönemine yönelik ihtarlara dayanılarak açılacak iki haklı ihtara dayalı tahliye davasının, dönem sonu olan 31.12.2022 tarihinden sonraki bir ay içerisinde açılması gerektiğinden, dönem sonu bitmeden ve dava hakkı doğmadan 26.01.2022 tarihinde açılan işbu davanın süresinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde kira bedellerinin ilgili kira yılından önce iki taksit halinde nakden ve defaten kiraya verenin banka hesabına ödeneceği, ayrıca belirlenen kira bedellerinin birisi zamanında ödenmez ise diğer tüm kira bedellerinin muaccel hale geleceği ve istenebileceğinin hüküm altına alındığı, hususi şartlar (10.) maddede yedinci yıl kira bedelinin 150.000 Euro olduğu, ödeme şeklinin 15.07.2021 tarihinde 100.000 Euro, 15.08.2021 tarihinde ise 50.000 Euro olduğu, yedinci yıl kira döneminin 01.01.2022-31.12.2022 dönemi olduğu, iki ayrı taksit ödemesi için iki ayrı icra takibi başlatıldığı, kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiği, bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılmasının mümkün olmadığı, davalı kiracı, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan Limited Şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamında olup davada aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtarın koşulları oluşmayacağı, davanın açıklanan bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmediği gerekçesiyle; davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taraflarca istinaf sebebi olarak ileri sürülmeyen bir hususun karara gerekçe yapıldığını, muacceliyet koşulunun resen gözetildiğini, 01.07.2020 tarihi itibariyle muacceliyet koşulunun kendiliğinden geçersiz hale geldiğini, davalının iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini, aksinin kabulü halinde dahi 24.06.2021 tarihinde imzalanan protokol ile davaya konu kira bedelleri için ayrıca bir ödeme düzeni belirlendiğini, bu halde sözleşme hükümleri değil, işbu protokoldeki hükümlerin geçerli olduğunu, davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin fahiş olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep emiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, iki haklı ihtar nedenine dayalı kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

1.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 352. maddesi gereğince; iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak, iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.

İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler ise, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı, kira yılının bitiminden başlayarak bir yıl içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz ve bu istemle dava açılamaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden, kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Aynı Kanun'un 346. maddesinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hüküm altına alınmıştır.

Ancak 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31.03.2012 tarihli 6217 sayılı Kanunu geçici 2. maddesinde yer alan '' Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanmaz.

O halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanır.

Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır." hükmüne göre, kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyerlerinde 6098 sayılı Kanun'un 346. maddesi 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin hususi şartlar (10.) maddesinde; "Belirlenen kira bedellerinin birisi zamanında ödenmez ise diğer tüm kira bedelleri muaccel hale gelir ve istenebilir." düzenlemesine yer verilmiş ise de; 6098 sayılı Kanun'un 346. maddesi hükmüne göre sözleşmedeki muacceliyet şartı 01.07.2020 tarihine kadar geçerlidir.

Sözleşmede yedinci yıl olarak belirtilen kira dönemi, 01.01.2022-31.12.2022 tarihleri arasına ilişkin olup ödemelerin 15.07.2021 tarihinde 100.000 Euro, 15.08.2021 tarihinde ise 50.000 Euro olarak yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Buna göre, talep konusu aylar 2020 yılı Temmuz ayı ve sonraki aylar kiraları olduğundan, ertelemeyi düzenleyen Geçici 2. madde gereğince muacceliyet şartı bu aylar için artık geçerli değildir.

Ne varki, kira başlangıcında ilk kira ödemesi peşin yapıldığından, diğer kira dönemleri bakımından ödemelerin bir sene önceden iki taksit halinde peşin olarak yapıldığı, buna göre iki haklı ihtara konu kira dönemi 01.01.2022-31.12.2022 tarihleri arasına ilişkin olup, kira bedelinin ait olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekirken 26.01.2022 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Bu itibarla, Bölge Adliye Mahkemesince; bu gerekçeyle davacının İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi doğru değil ise de, sonucu itibariyle karar doğru olduğundan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/4 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekili tarafından temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin DEĞİŞTİRİLEREK ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.