Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Anahtar Teslim Tarihi: 3. Hukuk Dairesi 2025/2824 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/3877 E.  ,  2025/2824 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

55. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1134 E., 2024/924

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

9. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/255 E., 2021/1080

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmakla, duruşma isteminin reddine; temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı kiracı ile 01.01.2018 tarihli ve beş yıl süreli aylık 30.000,00 TL+KDV bedelli iş yeri kira sözleşmesi imzaladıklarını, iş yerinin bir sonraki yıl kira bedelinin sözleşmedeki artış şartı gereğince aylık 36.000,00 TL+KDV olmak üzere 43.070,00 TL olduğunu, davalının 2019 yılı Ocak ayı kira bedelini sözleşme uyarınca ait olduğu ayın 5'ine kadar ödememesi sebebiyle 2019 yılı kira bedelleri muaccel hale geldiğinden tahsili için başlatılan takibe davalının itiraz ettiğini, bununla birlikte davacının banka hesabına yapılan 129.210,00 TL ödemenin itirazın haksızlığını ortadan kaldırmadığını ileri sürerek; itirazın iptali ile alacak likit olduğundan itiraz tarihindeki alacak miktarı 516.840,00 TL üzerinden davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine, dava tarihi itibariyle 387.630,00 TL asıl alacak miktarı üzerinden takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasındaki zımni anlaşma uyarınca kira ödeme tarihinin her ayın ikinci cuma günü olduğunu, bir yıl boyunca kiralarını düzenli olarak ayın ikinci cuması ödeyip davacının da bu ödemeleri kabul ettiğini, davacı kiraya verenin sözleşmeye aykırı olarak istediği artış oranına uyulmadığı için kötü niyetli hareket ettiğini, takip ile istenen faiz oranın sözleşmeye aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 01.01.2018 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin her ayın en geç 5. günü ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin "Özel Şartlar" başlıklı kısmının (10.) maddesinde "kiracı kira bedelini en geç ait olduğu ayın beşinci gününe kadar peşin ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

Zamanında ödemediği takdirde yıllık %15 gecikme faizi ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

Kira bedelinin kiralayan tarafından alınmış olması işlemiş faizlerden feragat edildiği anlamına gelmeyecek olup, kira bedeli tahsil edilmiş olsa bile geriye dönük faizler yine tahsil edilecektir.

Kiracı binayı sözleşmenin sonunda tahliye edip anahtarı teslim etmediği takdirde kira bedelini ödemeye devam eder." hükmüne, (11.) maddesinde "bir yıllık kira dönemi içerisinde bir kira bedelinin zamanında ödenmeyerek temerrüde düşülmesi halinde o kira dönemine ait tüm kiralar muacceliyet kesbeder ve kiraların da tahsiline gidilir.." hükmüne yer verildiği, 14 ay boyunca ödenen kiralardan ikisi hariç her ayın cuma günü ödeme yapıldığı, davacı ödemelerin süresinde yapılmadığına dair ihtirazi kayıt da öne sürmediği, sözleşmede kararlaştırılan ödeme zamanının taraflarca zımnen her ayın ikinci cuma günü olarak tadil edildiği, takip tarihi olan 10.01.2019 tarihine dek sözleşme gereğince kira bedellerinin vadesinde ödendiği tespit edildiğinden muacceliyet şartının uygulanamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira ödemelerinin 2018 yılı Nisan ayı kira bedeli dışında her ayın ikinci cuma günü yapıldığı, taraflar arasında ödeme gününün değiştirildiğine ilişkin teamül oluştuğu, 2018 yılı Nisan ayı kira bedelinin de ikinci cuma gününden önce Nisan ayının ikinci çarşambası olan 11.04.2018 tarihinde ödendiği, temerrüt oluştuğu iddia edilen 2019 yılı Ocak ayı kira bedelinin 11.01.2019 tarihinde (ayın ikinci cuması) ödendiği, mahkeme kararında isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; tarafların tacir olduğunun dikkate alınmadığını, yazılı sözlşemenin aksinin yazılı şekilde ispat edilmediğini, taraflar arasında defalarca protokol yapılmasına rağmen ödeme gününün değiştirilmediğini, kira ödemelerinin 2018 yılı Nisan ayı dışında ikinci cuma yapılmasının söz konusu olmadığını, 14 ödemenin 7'sinin değişik tarihlerde olduğunu, dayanak kararın dahi ödemeler değişik günde yapıldığından zımnen tadil kabul edilemeyeceğine ilişkin olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, sözleşmedeki muacceliyet şartına dayalı alacağın tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) "kiracı aleyhine düzenleme yasağı" başlıklı 346. maddesi "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir." hükmünü içermektedir.

Bununla birlikte 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un Geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 53. maddesine göre kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı düzenlendiğinden bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunacaktır.

Buna göre tacir olan davalı kiracı için TBK'nın 346. maddesi uygulanması ertelenmiş olmakla, kira sözleşmesinde kararlaştırılan muacceliyet koşulu geçerli olup, tarafları bağlayıcıdır.

2.Taraflar arasındaki 01.01.2018 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin “Özel Şartlar” başlıklı kısmının (10.) maddesinde; kiracının kira bedelini en geç ait olduğu ayın beşinci gününe kadar peşin olarak ve zamanında ödemediği takdirde yıllık %15 gecikme faizi ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, kira bedelinin kiraya veren tarafından alınmış olmasının işlemiş faizlerden feragat edildiği anlamına gelmeyeceği, kira bedeli tahsil edilmiş olsa bile geriye dönük faizlerin yine tahsil edileceği açıkça düzenlenmiş, yazılı sözleşme hükmünün aksi davalı kiracı tarafından ispat edilmemiştir.

3.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tacir olan tarafları bağlayıcı kira sözleşmesinin “Özel Şartlar” başlıklı kısmının ödeme gününü yani vadeyi düzenleyen (10.) maddesi ile muacceliyet şartına ilişkin (11.) maddesi hükmünün geçerli olduğu gözetilerek sözleşmedeki hükümler çerçevesinde değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge

Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.

İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.