İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Uyarlama Davası Ayrımı: 3. Hukuk Dairesi 2025/6210 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/2596 E.  ,  2025/6210 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi

4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/3723 E., 2025/1148

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Çanakkale

2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/149 E., 2023/950

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; yapılan ihale sonrasında taraflar arasında imzalanan 04.11.2019 tarihli kira sözleşmesi ile devlet hastanesi içinde bulunan kantin nitelikli 3 adet işyerinin kiralandığını ve davacının iş yerlerini işletmeye başladığını, 16.03.2020 tarihinde ortaya çıkan pandemi sebebiyle 16.03.2020 tarihinden 01.06.2020 tarihine kadar acil kantini olarak adlandırılan işyeri dışındaki diğer iki işyerinin kapalı kaldığını, acil kantinindeki çalışmanın sınırlı sayıda personel ile acil durumlarda ortaya çıkacak ihtiyaçların karşılanması amacıyla sürdüğünü, kira bedelinin indirilmesi ve ödenen bedellerin iadesine ilişkin taleplerin davalıya iletildiğini, sunulan talepler doğrultusunda davalı Kurumca oluşturulan komisyon tarafından pandemi süreci boyunca uygulanacak indirimlerin hesaplandığını, ancak hesaplamalar yapılırken açık olan acil kantini üzerinden değil 3 adet işyeri açısından değerlendirme yapıldığını, normal süreçte hastaneye gelen ziyaretçi sayılarının eklenmediğini, hasta popülasyonunda da ciddi düşüşler olduğunu, ortaya çıkan olağanüstü durum sebebiyle hastanenin çalışma kapasitesinin çok altında hasta kabul edildiğini ve yataklı servisteki hastalar için ziyaretçi kabul edilmediğini, bu gelişmelerin aşırı ifa güçlüğü ortaya çıkardığını, 05.05.2020 tarihinde ödenmesi gereken kiranın indirim sonucu ulaşılan rakam üzerinden ihtirazi kayıtla ödendiğini, sonraki kiranın ise ödenemediğini ileri sürerek; 16.03.2020-01.06.2020 tarihleri arasındaki süreçte kapalı olan idari kantin ile bahçe kantini için kira alınmamasına, açık olan acil kantini için gerekli indirimin belirlenmesine, pandemi süreci ile pandemi sonrası dönem bakımından cirolar karşılaştırılarak kira bedellerinden indirim yapılarak sözleşmenin uyarlanmasına, aksi halde kira sözleşmesinin dava tarihi itibariyle feshine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; husumet itirazında bulunduktan sonra,16.03.2020 tarihinden sonra iş yerlerinin aşamalı olarak kapatıldığını ve 01.06.2020 sonrasında tamamının açıldığını, üç yer için tek bir kira bedeli üzerinden sözleşme imzalandığını ve hepsi tek bir kantin işletmesi olarak kabul edilerek ciro değerlendirmesi yapıldığını, belli bir dönemde kapalı kalan kantinler için kira alınmaması talebinin haksız olduğunu, davacı şirketin tüm taleplerinin iyiniyetle ve hukuki sınırlar dahilinde karşılandığını, davacı şirketin gelir-gider dengesi göz önüne alınarak 16.03.2020-01.06.2020 pandemi dönemi aralığı için objektif ve bilimsel bir tespitle hukuka ve yasaya uygun indirim yapıldığını, halk sağlığını korumak için alınan önlemlerin kantinlerden alışverişi düşürecek kabiliyete sahip olmadığını, kamusal sağlık hizmetinin verildiği devlet hastanesi gibi bir yerde beslenmeye yönelik tüm ihtiyaçların acilen ve zaruri olarak giderilmesi gerektiğinden iddiaların doğru olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 04.11.2019 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane bünyesinde bulunan üç ayrı kantinin tek kira bedeli ile kiraya verildiği, 2019-2020 dönemi için 3 aylık kira bedelinin 783.000,00 TL olarak belirlendiği, 16.03.2020-01.06.2020 tarihleri arasında sadece acil kantinin faaliyet gösterdiği, 05.05.2020 tarihinde kira ödemesinin ihtirazı kayıtla yapıldığı, önceki kira ödemelerinde ihtirazı kayıt bulunmadığı, 05.08.2020 dönemi kirasının henüz yatırılmadığı, kısıtlamaların zaman zaman sıkılaştığı zaman zaman gevşetildiği ve 01.07.2021 tarihi itibariyle tüm kısıtlamaların kaldırıldığı, pandemi etkisiyle oluşan yükün sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılması için sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması ve 16.03.2020 tarihinden itibaren uyarlama talep edilmişse de; kira bedellerinin ihtirazı kayıtla ödendiği 05.05.2020 tarihi sonrası için değerlendirme yapılması gerektiği, tam kapanmalarının var olduğu dönem için %70, tedbirlerin gevşek olduğu ancak halen bahçe kantininin kapalı olduğu dönem için %40, tedbirlerin yeniden sıkılaştığı ancak aşılanma oranının artması ve yaz aylarındaki rahatlama nedeniyle tüm tedbirlerin tamamen kaldırıldığı 01.07.2021 tarihine kadar olan dönem için %50 indirim uygulanması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 05.05.2020-01.06.2020 tarihleri arası için 3 aylık kira bedelinin 234.900,00 TL'ye, 02.06.2020-16.11.2020 tarihleri arası için 3 aylık kira bedelinin 469.800,00 TL'ye, 16.11.2020-01.07.2021 tarihleri arası için 3 aylık kira bedelinin 391.500,00 TL'ye uyarlanmasına, ihtirazı kayıtsız ödeme yapılan 16.03.2020 – 04.05.2020 tarihleri arası ve 01.07.2021 tarihi sonrası için uyarlama ve kantin alanları için ayrı ayrı kira bedeli belirlenmesi taleplerinin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; olay tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde hatalı bir sonuca varılmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; kiraya verenin kamu olması nedeniyle pandemi ile ortaya çıkan yükün yüklenmesinin kabul edilemeyeceğini, edimler arasındaki dengenin gözetilmesi gerektiğini, Kurumca zaten indirim uygulandığından dava açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, kararın denetime elverişli olmadığını, yıllık artış yapılmaksızın sabit kira bedeli üzerinden hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, uyarlama koşullarının oluşmadığını, uyarlama talep ettiği meblağı dahi ifa etmemesinin davacının kendi kusurundan kaynaklandığını, kesin sürelere uyulmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, pandemi nedeniyle alınan tedbirler kapsamında salgın hastalık sürecinin önceden öngörülemeyen, olağanüstü bir durum olması nedeniyle, sözleşmedeki edim dengesi gözetilerek kira bedelinin uyarlanması talebinin kısmen kabulü ile koşulların değiştiği tarih aralıklarına göre değişen oranda kira bedelinin indirilmesinin ve uyarlamanın pandeminin sona erdiği tarihle sınırlı tutulmasının yerinde bulunmasına, kira sözleşmesinin uyarlama hükmü kurulmayan diğer hükümlerinin geçerliliğini korumasına, davacının ayrı ayrı kira bedeli belirlenmesi talebi bakımından uyarlama koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,17.12.2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.