Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Kira Tespit Davasında Sonraki Dönem İncelemesi ve Sonraki Kira Dönemi Talebi: 3. Hukuk Dairesi 2025/5933 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/3413 E.  ,  2025/5933 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/1572 E., 2023/766

K. İlk Derece Mahkemesince verilen direnme kararı, davalı/birleşen davada davacı kiracı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili; müvekkilinin satın aldığı taşınmazda, davalının eski malikle yapılan 14.09.2010 tarihli kira sözleşmesiyle kiracı olduğunu, kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı şekilde kira bedelinin davalı kiracı tarafından ne eski malike ne de müvekkiline ödenmediğini, müvekkilinin 25.05.2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin ilk 5 yıllık sürenin sonu olan 14.09.2015 tarihi itibariyle yenilenmeyeceğini davalı tarafa bildirdiğini, 5 yıllık kira bedeli olan 39.815 USD'nin tahsili için davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının haksız itirazı nedeniyle takibin durdurulmasına karar verildiğini ileri sürerek; itirazının iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı kiracı vekili, müvekkili ile eski malik arasında düzenlenen 14.09.2010 tarihli ve 5+4 yıl süreli kira sözleşmesinde toplam kira süresi için kira bedeli olarak 71.670 USD belirlendiğini, 14.09.2010 tarihli fesih protokolü ile aynı taşınmazda 18.03.2004 tarihinde 15 yıl süre ile müvekkili lehine tanınmış intifa hakkının 56.670 USD bedel karşılığında süresinden önce sona erdirildiğini, intifanın süresinden önce sona ermesi nedeniyle doğan 56.670 USD müvekkilinin alacağının, toplam kira bedeli 71.670 USD 'den mahsup edildikten sonra bakiye kira bedelinin 23.11.2010 tarihinde eski malik hesabına yatırıldığını, kira sözleşmesinin 5. yılın sonunda davalı tarafından sona erdirildiğini, bu nedenle 5+4 yıllık kira bedeli için ödenen, taşınmaza ilişkin ikinci döneme tekabül eden kira bedeli ve faizinin tahsili için davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı kiracı vekili; 14.09.2010 tarihli fesih protokolü ile kiraya konu taşınmaz üzerinde müvekkili lehine tanınmış olan intifa hakkının 56.670 USD bedel karşılığında süresinden önce sonlandırıldığını, bu alacağının toplam kira bedelinden mahsup edilerek geri kalan bedelin 23.11.2010 tarihinde eski malik hesabına yatırıldığını, bu nedenle zaten ödenmiş olan 71.670 USD tutarındaki kira bedelinin davacı tarafından ikinci kez talep edilmesinin kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı kiraya veren vekili; taraflar arasında herhangi bir mahsup anlaşması bulunmadığını, Akdeniz Tapu Sicil Müdürlüğünün 14.09.2010 tarihli ve … yevmiye sayılı tescil belgesinden anlaşılacağı üzere dava konusu kiralanan taşınmaz üzerinden davacı …

Petrolleri A.Ş. lehine tesis edilen intifanın kaldırılması sırasında intifa bedeli olan 56.670 USD 'nin tamamının intifa hakkı sahibine nakden ve defaten ödendiğini, davacının dava konusu taşınmaz üzerindeki intifadan kaynaklanan herhangi bir hak ve alacağının bulunmadığını, davacı tarafın intifadan dolayı alacaklı olduğu ve kira borcuna mahsup edildiği yönündeki beyanlarının soyut nitelikte olduğunu, eski malik hesabına 23.11.2010 tarihli banka dekontu ile yapılan 22.750,00 TL tutarındaki ödemenin kira borcuna mahsuben yapıldığına dair herhangi bir açıklama bulunmadığını, ispat külfetinin davacıya ait olduğunu, davacı tarafça müvekkiline kira ödemesi yapılmadığını savunarak, davanın reddi ile davalı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 21.03.2019 tarihli kararıyla; dava konusu taşınmazda işlememiş intifa süresine tekabül eden intifa bedelinin davalıya ödendiği tapu terkin belgesinde yazılı olmakla, ispat yükü üzerinde olan davalının bedeli almadığını ve bu bedeli kira borcuna mahsup ettiği iddialarını senetle ispat edemediği, kira sözleşmesinin ilk 5 yıllık kira bedelinin 39.815 USD olduğu, kiracı tarafından eski malik hesabına 22.750,00 TL ödeme yapıldığı, buna göre davacının 24.288,11 USD bakiye borcunun kaldığı, alacak takip tarihi itibariyle Türk Lirasını çevrildiğinden taleple bağlı kalınarak kira alacak miktarının 69.114,25 TL olarak belirlendiği; birleşen dava yönünden; davalı/birleşen davada davacı kiracının kira sözleşmesinin 5. yılın sonunda davalı tarafından feshedilmesi nedeniyle fazladan ödemiş olduğu 4 yıllık kira bedeli ve faizi toplamının kendisine ödenmesi talebi ile icra takibi başlattığı, davacının 22.750,00 TL haricinde davalıya kira ödemesi yapmadığı, bu nedenle davalıdan alacağı bulunmadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile itirazın 69.114,25 TL asıl alacak ve 14.273,50 TL işlemiş faiz yönünden iptaline, asıl alacağın %20'si oranında icra ve inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, birleşen davanın reddine, asıl alacağın %20'si oranında kötü niyet tazminatının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; dava dışı malik hesabına kiracı tarafından yapılan 22.750,00 TL havalenin kira alacağı ödemesi olduğu kabul edilerek yapılan mahsup işleminin yerinde olduğu, davalı/birleşen davada davacının resmi satış sırasındaki intifa hakkı bedelini aldığına yönelik beyanı ve aksinin aynı mahiyette delil ile ispat edilememiş olması karşısında istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı/birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairenin 21.06.2022 tarihli ilamıyla; “Davalı ile önceki malik arasında imzalanan 14.09.2010 başlangıç tarihli 5+4 yıl süreli, toplam 71.671 USD bedelli kira sözleşmesinde, toplam kira bedelinin, sözleşmenin tapuya şerhine müteakip 45 gün içinde bildirilen hesaba nakden ve defaten ödeneceği, kira sözleşmesinin ilk kira dönemi sonunda feshedilmesi halinde, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten, kira dönemi sonuna kadar işlememiş süre olarak kabul edilecek döneme tekabül eden toplam 31.856 USD kira bedelinin, sözleşmenin imza tarihinde geçerli 12 aylık Amerikan Doları (USD) Libor+5 üzerinden beş yıl süre için hesaplanacak faiziyle birlikte USD cinsinden veya fatura tarihinde geçerli TCMB döviz satış kuru üzerinden hesaplanacak TL karşılığının tanzim olunacak faturalar karşılığında kiracıya nakden ve defaten ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Kira sözleşmesinin 14/09/2010 tarihinde tapuya şerh edildiği ve aynı tarihte Akdeniz Tapu Sicil Müdürlüğünce düzenlenen intifa hakkından feragat konulu tescil istem belgesinde; …

Petrolleri A.Ş. tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde lehtarı oldukları 18.03.2004 tarihli intifa hakkının tamamından, 56.670 USD (84.755 TL) bedel alınarak, çıplak mülkiyet maliki lehine terkin edildiği ve sözleşmenin ilk kira dönemi sonunda feshedildiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Taraflar arasında imzalanan 14.09.2010 tarihli fesih protokolünün hak ve yükümlülükler başlıklı 2. maddesinde; tarafların, malikin mülkiyetine haiz bulunduğu gayrimenkul üzerinde … lehine tescil edilen intifa hakkının, "işlememiş intifa süresine tekabül eden" 56.670 USD ivaz mukabilinde sona erdirilmesi ile tapudan terkini hususunda mutabık kaldıkları, belirlenen bedelin 30 iş günü içerisinde …'nin Akbank Doğu Kurumsal şubesi nezdindeki 612 nolu Amerikan Doları ve Türk Lirası Hesabına nakden ve defaten ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Her ne kadar söz konusu fesih protokolünde, işlememiş intifa süresine tekabül eden bedelin kira borcundan mahsup edileceğine ilişkin bir düzenleme bulunmuyor ise de; gerek sözleşmede kararlaştırılan son ödeme gününde davalı kiracı tarafından yapılan 22.750,00 TL bedelli ödeme, gerekse de fesih protokolü ile kararlaştırılan vade tarihleri dikkate alındığında kiracı tarafından 56.670 USD olarak kararlaştırılan işlememiş intifa süresine tekabül eden alacağın, kira borcundan mahsup edilmek suretiyle ödendiğinin kabulü gerekir.

Aksi hal hayatın olağan akışına aykırı olup, davacı/birleşen davada davalı tarafça da işbu intifa hakkı bedelinin ödendiği husus ödeme belgesi sunulmadığı dikkate alınarak asıl ve birleşen davaya ilişkin taleplerin bu doğrultuda değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının davalı/birleşen davada davacı yararına bozulmasına, diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına karar verilmiştir.

2- İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiracının 56.670 USD intifa bedelinin kendisine ödenmediğini ve bu bedeli toplam kira borcundan mahsup ettiğini kesin deliller ile ispat yükü altında olduğunu, 14.09.2010 tarihli fesih protokolünde; işlememiş intifa süresine tekabül eden bedelin kira borcundan mahsup edileceğine ilişkin bir düzenlemenin bulunmadığı, tapu sicil müdürlüğünce düzenlenen 14.09.2010 tarihli intifa hakkından feragat konulu tescil istem belgesinin aksi sabit oluncaya kadar geçerli olduğu, davalının intifa terkin istem belgesinde intifa bedelini almış olduğunu beyan etmiş olduğu, tapu müdürlüğünce düzenlenen belgenin sahteliğinin davalı tarafça iddia edilmediği, davalı kiracı tarafından 23.11.2010 tarihinde eski malikin banka hesabına 22.750,00 TL ödeme yapıldığı, ödeme tarihindeki döviz kuru esas alındığında 15.526,89 USD olarak hesaplandığı, 5 yıllık kira bedelinin 39.815 USD olduğu, kira alacağının takip tarihi itibariyle Türk Lirasına çevrildiği dikkate alındığında, bakiye kira alacağın 69.114,25 TL olarak belirlendiği, davalının icra takibine itirazının haksız olduğundan icra inkar tazminatına hükmedildiği; birleşen davada, davacı kiracının kira sözleşmesinin ilk 5 yılı için 22.750,00 TL haricinde bir kira ödemesi yapmamış olduğu, bu nedenle davalıdan alacağının bulunmadığı, davacının icra takibinde haksız ve kötü niyetli olduğu gerekçesiyle, önceki kararda direnilmesine karar verilmiş; karar, davalı/birleşen davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı/birleşen davacı vekili; tapu daireleri işlem yaparken maktu olarak düzenlenen evrakların tümünde bedelin tahsil edildiği ibaresinin yer aldığını, intifa terkin senedindeki bedelin ödendiği ifadesinin gerçeği yansıtmadığını, davacı/birleşen davada davalının ödeme iddiasına ilişkin dekont ibraz etmediğini, fesih protokolü, kira sözleşmesi ve intifa terkin tarihi aynı olup tescil istem belgesindeki "bedelini aldığımdan" ibaresinin mahsup yoluyla bedelin tahsil edildiği anlamında kullanıldığını, asıl davaya konu icra takibine konu alacağın likit olmayıp, mahsup iddiası nedeniyle alacağın bulunup bulunmadığı hususunun yargılamayı gerektirdiğini, bu kapsamda müvekkil aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, bununla birlikte asıl davada davacının tahsil ettiği sabit olan tutar yönünden davacının kötü niyet tazminatına mahkum edilmemesinin de hukuka aykırı olduğunu, birleşen davada, müvekkilin takibi kötü niyetle başlattığına dair bir delil olmamasına rağmen, müvekkili aleyhine kötü niyet tazminatına karar verilmesi ve kötü niyet tazminatı miktarının kararda Türk Lirası olarak gösterilmesi gerekirken sadece oran olarak belirtilmesinin de usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; asıl davada, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali; birleşen davada, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinden fesihten sonraki döneme isabet eden kısmın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı; davalı/birleşen davacı kiracının kira bedelini ödediğini, intifa hakkının terkinine ilişkin kararlaştırılan bedelin kira alacağından mahsup edildiğini ispatlayamadığı, yeniden yapılan inceleme sonucunda dairemiz kararının yerinde olduğu anlaşılmakla, davalı/birleşen davada davacının sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (2004 sayılı Kanun) 67/2 maddesinde; ''Bu davada borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu; takibinde haksız ve kötü niyetli görülürse alacaklı; diğer tarafın talebi üzerine iki tarafın durumuna, davanın ve hükmolunan şeyin tahammülüne göre, red veya hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere, uygun bir tazminatla mahkum edilir.'' düzenlemesi yer almaktadır.

Anılan hükme göre, davalı lehine kötü niyet tazminatına hükmedilebilmesi için davacının takipte haksız olması yeterli olmayıp, ayrıca kötü niyetli olması gerekmektedir.

Alacaklının icra takibini kötü niyetli olarak yaptığı hususu, borçlu tarafından kanıtlanmalıdır.

Öğretiye ve Yargıtay uygulamasına göre, alacağının bulunmadığını bildiği veya bilmesi gereken bir durumda olduğu halde, icra takibine girişen alacaklı, kötü niyetli kabul edilir.

Somut olayda; davalı kiracı takibe konu kira borcunu kısmen ödediğini ispatlamıştır. Buna göre İlk Derece Mahkemesince; kira alacağını kısmen tahsil eden davacı kiraya verenin beş yıllık kira bedelinin tamamı için takip yapmakta kötü niyetli olduğunun kabulü ile reddedilen kısım yönünden davalı lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde kötü niyet tazminatını talebinin reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.

3.Birleşen davaya konu icra takibinde, alacak döviz cinsinden talep edilmiş olup, yabancı para cinsinden yapılan icra takiplerinde, 2004 sayılı Kanunun 67. maddesi uyarınca kötüniyet tazminatına karar verilmesi durumunda, yabancı paranın takip tarihindeki Türk Lirası karşılığı tespit edilip bu miktar üzerinden tazminata karar verilmesi gerekirken, Mahkemece infazda tereddüt oluşturacak şekilde yabancı para cinsinden talep edilen alacağın %20'si oranında kötüniyet tazminatına hükmolunması doğru olmayıp bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Davalı/birleşen davada davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının 1. bendine “takipte reddedilen 43.960,35 TL asıl alacağın %20'si oranında kötü niyet tazminatının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine” ibaresinin eklenmesi ve 2. bendinde yer alan “ talep edilen asıl alacağın” ibaresi çıkarılarak yerine “talep edilen alacağın takip tarihindeki Türk Lirası karşılığının” ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

04.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.