Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları: 3. Hukuk Dairesi 2025/5223 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/122 E.  ,  2025/5223 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

36. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/792 E., 2024/2291

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu

19. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/961 E., 2021/1372

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekilleri Avukat … ve Avukat …’nin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ile dava dışı … arasında düzenlenen 01.04.1992 tarihli yap- işlet- devret sözleşmesinin 10.03.1993 tarihinde müvekkiline devredildiğini, kiralanan taşınmazların bir kısmının kamulaştırıdığı, ayrıca kiralanan 28 48… parsel sayılı taşınmaza park yapılması nedeniyle ve müvekkilinin kullanım imkanın kalmadığını, söz konusu bu alanlar için ödenen kira bedellerinin iadesi ve bu alanlara isabet eden kısmın kira bedelinden düşülmesi için davalıya bildirim yapıldığını ancak cevap verilmediğini, müvekkilinin tahliye tehditi altına kira bedellerini eksiksiz olarak ödemek zorunda kaldığını, kamulaştırılan ve el konulan alanın kiralananın %32’sini oluşturduğunu ileri sürerek; kiralananın %32’lik kısmının kira bedeli olan 3 kilo 84 gr altının toplam kira bedeli olan brüt 12 kg altından düşülmesine ve kira bedelinin brüt 8 kilo 160 gr altın olarak tespitine, kamulaştırma ve el koyma tarihinden itibaren oluşan alacağın hesaplanması ile kira alacağının tahsili için müvekkili aleyhine başlatılan icra dosyalarından mahsup/takas edilmesi ve icra dosyalarından borçlu olmadıklarının tespitine, fazla ödenen kira bedelinin kira dosyalarına mahsuptan sonra kalan alacağın fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 99.000,00 TL kısmının her kira dönemine istinaden ödendiği tarihten itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira bedellerinin dava tarihine kadar bu konuda bir ihtirazi kayıt olmaksızın ödendiği ve kira sözleşmesinin taraflarınca işbu ayıp ve zapt iddiası sebebiyle feshedilmediğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 306. ve 307. maddelerinde kiracıya tanınan hakların ileriye etkili olduğunu, bu sebeple geriye dönük olarak; tazminat istenmesi ve fazla ödenen kira bedelinden bahsedilerek ödenen kira bedelinin iadesinin istemesinin mümkün olmadığı, kiralananda mevcut olan ya da sonradan ortaya çıkan ayıpların kiraya verenin tekeffülü altında ollduğu, bu gibi durumlarda kiracının ücretten uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği, ancak ayıbın kiracı tarafından kiraya verene ihtar edilmesi gerektiği, dosya kapsamında davacı tarafından işbu el atma ve kamulaştırma sebebiyle davalı kiraya verenden zaptın sonlandırılmasının, ayıbın giderilmesinin ve zararının kira bedelinden indirim istendiğine dair bir iddianın ileri sürülmediği, bu nedenle dava tarihinden itibaren kira bedelinin indirilmesini talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, İstanbul Anadolu

21.

İcra Dairesinin 2020/4195 Esas sayılı ve İstanbul Anadolu

21.

İcra Dairesinin 2020/4188 Esas sayılı icra dosyaları için talep edilen menfi tespit talepleri ve alacak talebi yönünden reddine, kiralanan taşınmazların dava tarihi itibariyle aylık brüt kira bedelinin 8 kilo 160 gram altın olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; müvekkil kira ödemelerini ihtirazi kayıt ileri sürmek suretiyle gerçekleştirdiğini, kira bedelinin indirilmesi talebini yazılı olarak davalıya bildirdiğini, temerrüt nedeniyle tahliye davası ile karşılaşmamak için kira bedellerini eksiksiz yatırdığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

1.Davalı vekili; dava dilekçesinin usulsüz tebliğ edilmesi nedeniyle İlk Derece Mahkemesinde görülen davadan müvekkili Vakıf yetkililerinin haberdar olmadığını, bu hususta istinaf dilekçesi ve beyanları sunulmuş ise de, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruları incelenmeksizin karar verildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin indirilmesi ve geriye dönük olarak ödenen kira bedellerinin indirm oranında davalı kiraya verenden tahsili ve kira alacaklarının tahsili için başlatılan icra takiplerinden dolayı borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir.

1.

Bölge Adliye Mahkemesince verilecek kararlar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun

359.

Maddesinde düzenlenmiş olup, maddenin birinci fıkrasında kararın içereceği sonuçlar ikinci fıkrasında ise hüküm sonucunun neleri içereceği belirtilmiştir.

Davalı vekili 28.07.2022 tarihli istinaf dilekçesinde; İlk Derece Mahkemesinin usulsüz tebligatlar neticesinde gerçekleştirdiği yargılamada adil yargılanma ve savunma hakları ihlal edilerek müvekkil aleyhine verdiği kararın, incelenerek kaldırılmasına, yargılama yenilenmek üzere dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesini talep ederek, istinaf başvurusunda bulunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davalı vekilinin istinaf başvurusu hakkında bir değerlendirme yapılmadığı, başvuru ile ilgili olumlu ya da olumsuz bir karar verilmediği anlaşılmaktadır. Buna göre, davalı tarafın istinaf başvurusu hakkında bir incelemeyi içermeyen Bölge Adliye Mahkemesi kararı usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2.

Bozma sebebine göre; davacı vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA,

2.

Bozma sebebine göre; davacı vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.