Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Tahliye Tarihinin Belirlenmesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/4872 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/1616 E.  ,  2025/4872 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

35. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/2771 E., 2025/44

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/171 E., 2021/823

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; imzalanan 03.05.2013 tarihli kira sözleşmesi uyarınca .. ..

Alışveriş Merkezi FF Blok L-14 numaralı mağazayı kiracı olarak kullanan davalının, henüz kira süresinin dolmasına dört yıldan fazla bir süre bulunmasına rağmen, 12.10.2018 tarihli noter ihtarnamesi ile kira sözleşmesini tek taraflı olarak 31.12.2018 tarihi itibariyle sonlandırdığını bildirerek kiralananı 26.12.2018 tarihinde teslim ettiğini, kiracının 2018 yılı Aralık ayında ödemesi gereken garanti edilen kira bedelinin 74.647,53 TL olduğunu, kira bedeli esas alınarak sözleşme kapsamında hesaplanan ve davalı tarafından ödenmesi gereken 12 aylık kira bedeline eşit olan cezai şart bedelinin 895.770,36 TL olduğunu ileri sürerek; 895.770,36 TL cezai şart bedelinin, tahliye tarihi olan 26.12.2018 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin (12.) maddesi uyarınca işleyecek bir aylık mevduat için geçerli EURIBOR + %3 oranında gecikme faiziyle ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; alışveriş merkezinin öngörülen ve beklenen cezbediciliğe ulaşmadığını, amaçlanan müşteri girişinin sağlanamadığını, gerekli reklam ve etkinlikler yapılamadığından birçok kiracının kiracılık ilişkisini bitirdiğini, davacının alışveriş merkezinden ayrılmak isteyen davalıya ciro kira bedeli ile asgari kira bedeli ödemeden faaliyette bulunmasını teklif ettiğini, teklifin davalı tarafından kabul edildiğini ve varılan mutabakata göre davalının 2016 yılından itibaren kira bedeli ödemeden faaliyetine devam ettiğini, kiracılık ilişkisi bu şekilde kira ödemeksizin devam ederken davacının kira sözleşmesinde yer alan açık hükme aykırı olarak güncel sezonluk ürünlerin satıldığı alışveriş merkezinin statüsünü tek taraflı olarak 03.10.2018 tarihi itibariyle değiştirdiğini ve "OUTLET" alışveriş merkezine dönüştürdüğünü, kira sözleşmesinde de bu hüküm açıkça yer aldığını, bu nedenle davalının sözleşmeyi feshinin haklı olduğunu, kira sözleşmesinin davacının kusuru ve sözleşmeye aykırı davaranışı ile sona erdiğini, cezai şart hükmünün açık olmadığını, ayrıca asgari kira bedelinin kaldırıldığını, ödenen bir asgari kira bedeli yok iken bir yıllık asgari kira bedeli şeklinde cezai şart bedelinin geçerli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin süresinin 05.03.2023 tarihinde sona ereceği, davalının kiralananı 26.12.2018 tarihinde davacıya teslim ettiği feshin haksız fesih niteliğinde olup cezai şart hükmünün geçerli olduğu, cezai şartın mahvına neden olup olmayacağı bakımından ise davalı tacirin süresi içerisinde defter ve belgelerini ibraz etmediği gerekçesiyle; davanın kabulü ile KDV dahil 895.770,36 TL cezai şart ile 26.12.2018 tarihinden itibaren taraflar arasında imzalanan sözleşme faizi (bir aylık mevduat için geçerli EURIBOR artı %3'e eşit gecikme faizi) olarak belirlenen tutarın davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 03.05.2013 düzenleme tarihli tadil sözleşmesi ile süresi on yıl olarak değiştirilen kira sözleşmesinin (3.1) maddesinde "kiracı kiraya verene en az 12 (on iki) ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla ve 5. kira yılının tamamlanmasından itibaren geçerli olmak kaydıyla işbu sözleşmeyi süresi içinde tek taraflı olarak feshedebilir." düzenlemesinin, (3.3) maddesinde ise "cezai şart, buradaki on ikinci maddede belirtilen gecikme faizi oranına tabi olacaktır.

Kiracı, sözleşmenin bitiminden evvel sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde bir yıllık garanti edilen asgari kira bedelini cezai şart bedeli olarak ödemeyi kabul eder." düzenlemesinin bulunduğu 12.01.2017 tarihli ek protokolde davalının 2017 yılı içinde asgari kira ve ciro kirası ödemeyeceğinin, 12.02.2018 tarihli ek protokolde ise 2018 yılı içinde asgari kira ve ciro kirası ödemeyeceğinin kararlaştırıldığı, kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesi nedeniyle feshi yönünden ihbar sürelerine uyulmaması nedeniyle akdin feshinin haklı olmadığı, cezai şart KDV'ye tabi olmadığından KDV hariç aylık kira bedelinin dikkate alınması gerektiği, KDV dahil cezai şarta hükmedilmesi hatalı ise de istinaf sebebi yapılmadığından kaldırma sebebi yapılmadığı, davalı tarafından cezai şart miktarının ekonomik mahvına yol açabileceği istinaf sebebi olarak ileri sürülmediğinden cezai şartın tenkisi gerekmediği, kira sözleşmesinin (12.) maddesinde Türk Lirası borçları için gecikme faizinin ticari işlerde geçerli yasal temerrüt faizi olduğu belirtildiğinden ve cezai şart bedeli TL cinsinden talep edilip, TL olarak hüküm altına alındığından ticari işlere uygulanan temerrüt faizine karar vermek gerekirken farklı bir faiz türüne hükmedilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulü ile KDV dahil 895.770,36 TL cezai şart tazminatının 26.12.2018 tarihinden itibaren Türk Lirası borçları için geçerli değişen oranlardaki ticari işlerde geçerli yasal temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; Türk Prasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair 51 sayılı Tebliğ uyarınca cezai şartı TL cinsinden talep etmek zorunda kaldıklarını, sözleşme uyarınca bir aylık mevduat için geçerli EUROBIR +%3 oranında gecikme faizine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; davacı kiraya verenin alışveriş merkezini sözleşmeye aykırı olarak OUTLET ürünler satan alışveriş merkezine dönüştürmesi nedeniyle çekilmez hale gelen sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini, sözleşmede buna dair açık hüküm olduğunu, belirli bir miktar içermeyen cezai şart hükmünün geçersiz olduğunu, ceza şarttan indirim yapılması gerektiğini, hatalı faiz oranına hükmedildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı cezai şart istemine ilişkindir. Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde yer verilen cezai şart niteliğindeki hükmün; kiracı aleyhine düzenleme yasağı getiren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin yürürlüğünün, kiralananın iş yeri niteliğinde olması ve davalı kiracının özel hukuk tüzel kişisi olması nedeniyle, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2020 tarihine kadar erteli olduğu gözetildiğinde geçerli ve davalıyı bağlayıcı olmasına, kiracının sözleşmeyi feshi haklı fesih niteliğinde olmamasına, tahliyeyle birlikte erken feshedilen kira sözleşmesinin ilgili maddesi gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde ve sözleşme hükmü değerlendirilerek faize hükmedilmesinin yerinde olduğunu anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.