Kira Bedelinin Tespiti ve İspatı ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/4231 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/3501 E.  ,  2025/4231 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

37. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1178 E., 2024/1344

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

10. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/270 E., 2022/1572

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat … ile davalı şirket yönetim kurulu başkan vekili … ve vekilleri Avukat … ile Avukat …’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili Belediyenin hüküm ve tasarrufu altında bulunan 2.900 noktada menkul mecra işletme hakkının yapılan ihale neticesinde davalı şirkete kiraya verildiğini, sözleşmenin (6.3) maddesinde "Her menkul mecra için kira başlangıç tarihi o menkul mecranın kurulup, Belediyeye teslim edildiği tarih olacak ihale bedeli üzerinden bir menkul mecraya düşen bedel üzerinden kira parası aylık olarak tahsil edilecek, bir yılın sonunda kira on iki aylık ortalamalara göre ÜFE kadar artırılarak yeniden belirlenecek.

Her menkul mecranın kiralama süresi ihale süresini geçemeyecektir.

İki sene sonunda 2.900 nokta kurulmamış olsa bile monte edilemeyenlere iki yılsonunda kira uyarlaması yapılarak mecra bası kira bedeli üzerinden ödeme yapılmaya başlanır." hükmünün bulunduğunu, davalının kiralamış olduğu 2.900 adet menkul mecranın 06.01.2017 tarihinden sonraki kira bedellerini ödemediğini, kira sözleşmesinin dayanağı olan belediye meclis kararının iptali için dava dışı 3. kişi tarafından açılan davanın kabul edildiğini ve kararın 10.05.2017 tarihinde kesinleştiğini, bu nedenle 06.01.2017-10.05.2017 arasındaki döneme ilişkin 3.192.549,48 TL kira alacağı, 982.969,10 TL işlemiş faiz, 1.994,32 TL karar harcı, 662,44 TL damga vergisi olmak üzere 4.178.175,33 TL alacağın bulunduğunu, alacağın tahsili için davalı aleyhinde icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı ile takibin durduğunu ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptaline, takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine, toplam 255 adet menkul mecranın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesine dayanak meclis kararı mahkemece iptal edildiğinden ortada geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmadığını, idari yargı kararlarının geriye yürüdüğünü ve sözleşmenin ifasının imkansızlığı nedeniyle 2.900 menkul mecra için kira bedeli talep edilmesinin isabetsiz olduğunu, kira borcunun doğabilmesi için kiraya verenin kiralananı kullanım amacına uygun teslim etmesi gerektiğini, sözleşmenin menkul mecra inşa edilmesi amacını da ihtiva ettiğinde, alanların üzerine menkul mecra yerleştirilmesi için zorunlu olan izinlerin/ruhsatların verilmesi suretiyle müvekkiline teslimi gerektiğini, davacının yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle anılan alanlardan yaralanamadığı dikkate alındığında müvekkilinin kira ödeme yükümlülüğünün kazı izni verilmeyen bölümler açısından başlamadığını, elektrik ve internet bağlanması suretiyle menkul mecraların kira sözleşmesindeki yararlanma amacına uygun olarak yerleştirilebilmesi için kazı izni alınmasının zorunlu olduğunu, davacının damga vergisi ve karar harcı talebinde bulunmasının hukuki bir dayanağı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen ve 06.01.2012 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin konusunun “Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer alan ve işletmecinin teklifiyle belirlenen 2.900 adet Hizmet Noktasında 2. maddede tanımlanan menkul mecra hizmetlerinin işletilmesi" olarak belirlendiğini, sözleşmenin 10 yıl süreli olup aylık kira bedelinin 6.960.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, sözleşmenin (6,3.) maddesinde “Her menkul mecra için kira başlangıç tarihi o menkul mecranın kurulup, Belediyeye teslim edildiği tarih olacak ihale bedeli üzerinden bir menkul mecraya düşen bedel üzerinden kira parası aylık olarak tahsil edilecek bir yılın sonunda kira on iki aylık ortalamalara göre ÜFE kadar artırılarak yeniden belirlenecek her menkul mecranın kiralama süresi ihale süresini geçemeyecektir.

İki sene sonunda 2.900 nokta kurulmamış olsa bile monte edilemeyenlere iki yılsonunda kira uyarlaması yapılarak mecra başı kira bedeli üzerinden ödeme yapılmaya başlanır." şeklinde hüküm getirildiği, taraflar arasında görülen Ankara

1.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/214 E., 2019/1150 K. sayılı davada, aynı sözleşmeye dayalı olarak 02.05.2014-06.01.2017 dönemi kiralarının, işlemiş faizlerinin karar harcı ve damga vergisi ile birlikte tahsilinin talep edildiği, yapılan yargılama neticesinde davanın kısmen kabulüne karar verildiği, istinaf ve temyiz incelemesinden geçen kararın kesinleştiği, taraflar arasında arasında imzalanan kira sözleşmesine dayanak Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.04.2010 tarihli kararının iptali için dava dışı 3. şahıs tarafından Ankara

4.

İdare Mahkemesinde açılan davada, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.04.2010 tarihli kararının iptaline karar verildiği ve kararın kesinleştiği, taraflar açısından bağlayıcı olan kira sözleşmesinin incelenmesinde; davalı tarafın kiralanan alanlara 2.900 adet menkul mecra yerleştireceği, bunlara ilişkin kira bedeli ödeyeceği, menkul mecraları işleteceği, bu menkul mecraları reklam, telekomünikasyon, bankacılık (ATM), turizm, otomat, kültür sanat amaçlı işletilebileceği, yerleştirilecek mecraların mülkiyetinin davalı kiracıda olacağı, kira sözleşme süresi sona erdiğinde kurulu bulundukları yerlerden alınacakları, sözleşme uyarınca öncelikle davacının kiralamaya konu alanları davalı kiracıya teslim etmesi, kiracının da teslim tarihinden itibaren sözleşmede belirtilen süreler içinde menkulleri imal ederek teslim edilen alanlara koyması gerektiği, kiralamaya konu 2.900 adet yerin belirlendiği ve 02.05.2012 tarihli adres teslim tutanağı ile de teslim edildiği, sözleşme uyarınca kiralamaya konu alanların elektrik ve internet altyapılarının da sağlanmış bir şekilde davalı kiracıya teslim edileceğine ilişkin bir hükmün sözleşmede bulunmadığı, 2.900 adet menkul mecranın 06.01.2014 tarihine kadar kesinleşen alanlara yerleştirilmesi gerektiği, bu tarihe kadar davalının 1 adet menkul mecrayı ilgili alana yerleştirdiği, kalan menkul mecradan 517 tanesinde elektrik ve internet bağlantısı gerektiğinden altyapı çalışması için izin verilmesi hususunda 2 yıllık sürenin dolmasına yaklaşık 6 ay kala 18.06.2013 tarihinde davacı kiralayana başvurduğu, 294 menkul mecra için ise elektrik ve internet bağlantısı gerektiğinden altyapı çalışması için izin verilmesi hususunda 2 yıllık sürenin dolmasına yaklaşık 2 ay kala 07.11.2013 tarihinde davacı kiralayana başvurduğu, buna karşılık geriye kalan 2088 menkul mecra için 06.01.2014 tarihinden önce herhangi bir altyapı çalışması için başvuru yapıldığına ilişkin bir belgenin dosyada olmadığı, diğer taraftan davacı kiraya verenin de 517 menkul mecra yönünden yapılan başvuruya olumlu ya da olumsuz bir cevap vermediği, kazı sezonunun kapanmasına neden olduğu, 294 menkul mecra yönünden ise başvuru Kasım ayında yapılmış olup esasen bu tarihte yapılan başvurunun kazı döneminde bulunulmaması nedeniyle makul bir sürede cevaplanmamış olmasının sonuca etkili olmayacağının değerlendirildiği, Ankara

1.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/214 Esas sayılı dosyasında önceki dönem kira alacaklarının 2.900 mecra üzerinden hesaplanması, faiz başlangıç tarihinin her ayın 2' si olduğu, damga vergisi ve harç talep edilemeyeceği hususlarında verilen kararın istinaf incelemesinden geçtiği ve Yargıtayca onandığı dikkate alındığında, 2.900 mecra yönünden her ayın 2' sinden itibaren faiz hesaplamak sureti ile bilirkişi tarafından faiz hesaplaması yapıldığı, davacı tarafın bir diğer talebinin ise damga vergisi ve harca ilişkin olduğu, davacı tarafça sözleşmeye dayalı olarak davalı taraftan talepte bulunulabilmesi için bunların davacı tarafça maliyeye yatırılmış olması gerektiği, davacı tarafça talep konusu edilen harç ve verginin maliyeye yatırılmış olduğuna ilişkin ödeme belgeleri dosyaya sunulmadığından bu harçların davacı tarafça alacaklı durumunda bulunan Hazineye yatırılmadıkça davalı kiracıdan istenemeyeceği kanaatine varıldığı, davacı tarafından başlatılan takipte 255 adet menkul mecranın tahsiyesinin de talep edildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca; ödeme emrinin 02.09.2020 olduğu, davalıya yasal ödeme süresi verildiği gerekçesiyle, tahliye yönünden açılan davanın kabulü ile davalının 255 adet menkul mecradan tahliyesine, alacak yönünden davanın kısmen kabulü ile 3.192.549,47 TL kira alacağı, 982.100,45 TL işlemiş yasal faiz üzerinden takibin devamına, kabul edilen asıl alacağın %20’si oranındaki icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kiraya veren davacının, kullanıma uygun halde kiracıya sözleşme ile menkul mecra yerlerini teslim ettiği, davalı kiracının kiralanan menkul mecralarla ilgili olarak var olduğunu ileri sürdüğü ayıpların giderilmesi ya da ayıp nedeniyle kira sözleşmesini feshettiğine ilişkin davacı kiraya verene yönelik bir ihtar göndermediği ve kira sözleşmesini feshetmediği, kiralanan menkul mecraları kullanmaya devam ettiği, kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiğine göre, kullandığı süre boyunca kira parasını ödemekle sorumlu olduğu, sözleşmede kiracı şirket iki senenin sonunda 2.900 noktada menkul mecra kurmamış veya kuramamış olsa bile monte edilmeyen menkul mecralara da iki yılın sonunda kira uyarlaması yapılarak mecra başı kira bedeli üzerinden ödeme yapılacağı hükmünün düzenlendiği, davalı kiracı şirketin kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihten sonraki iki yıl sonrasına ait olan ve kiraya veren Belediye tarafından talep konusu yapılan kiralanan menkul mecralara ait sözleşmede belirtilen kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu davacı Belediyenin kira alacağı talebinin yerinde olduğunu, ancak damga vergisi ve karar harcına ilişkin istemine gelince; yeni bir kira sözleşmesi imzalanmadan ya da eski bir sözleşme üzerinden herhangi bir şerh konulmadan kendiliğinden veya sözleşmedeki bir hüküm dolayısıyla sözleşme süresinin uzaması durumunda, uzayan bir sözleşme için yeniden damga vergisi doğmayacağı, yeni bir sözleşme ve yeni bir ihale kararı bulunmadığından uzayan kira sözleşmesinin 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu kapsamında damga vergisine tabi bir sözleşme olarak kabul edilmesinin verginin kanuniliği ilkesine aykırı olduğu, ayrıca damga vergisi ve harca ilişkin bedelin davacı tarafından alacaklı durumda olan hazineye yatırılmadıkça davalıdan istenemeyeceği, kaldı ki Ankara

2.Vergi Mahkemesinin kesinleşen 2015/1009 E., 2015/2593 K. sayılı ilamı ile kiracı tarafından açılan davada ihtarazi kayıtla davalı tarafından ödenen bedelin kendisine iadesine karar verildiği, 255 adet mecranın tahliyesi talep edildiğinden 255 adet mecra yönünden hesaplanan kira bedeli üzerinden vekalet ücretine hükmedildiğinin anlaşılmasına göre, Mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; davalı şirketten talep edilen damga vergisi ve karar harcı bedellerinin dayanağının taraflar arasında düzenlenmiş olan kira sözleşmesi olduğunu, sözleşme hükmüne göre davalının karar harcı ve damga vergisi bedellerini müvekkiline ödemekle yükümlü olduğu, tahliye kararına bağlı olarak lehine hükmedilmesi gereken vekalet ücretinin eksik olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; dava dışı 3. kişi tarafından açılan dava sonucunda, kira sözleşmesinin dayanağı olan Ankara Büyükşehir Belediyesinin 16.04.2010 tarihli kararı iptal edildiğinden, dava konusu edilen kira sözleşmesinin de ortadan kalkmış olduğu ve müvekkil şirketin de kiracı vasfının kalmadığını, bu sözleşmeye dayanarak kira bedelinin tahsilinin talep edilemeyeceği, kira sözleşmenin dayanağı olan belediye meclis kararı iptal edilmiş olduğundan sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiğini, bu nedenle sözleşme sonrası objektif imkânsızlık haline göre uyuşmazlığın sonuçlandırılması, diğer bir ifadeyle sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tarafların aldıklarını iade etmeleri gerektiğini, müvekkilinin ayıpların giderilmesi için davacıya defalarca başvuruda bulunduğu, 18.06.2013 tarihli yazı ile 517 menkul mecranın, 07.11.2013 tarihli yazı ile 294 adet menkul mecranın elektrik ve internet bağlantısı için gerekli izinlerin verilmesi için başvuru yapıldığını, bu başvurulara herhangi bir cevap alınamadığını, kiralanan alanların üzerine menkul mecra yerleştirilebilmesi için zorunlu olan izinlerin/ruhsatların verilmesi ile müvekkiline teslim edilmesi gerektiğini, müvekkili şirketin kira ödeme yükümlülüğünün kazı izni verilmeyen bölümler açısından başlamadığını, tahliye talepli ilamsız icra takibi neticesinde tahliyeye karar vermeye görevli mahkemenin icra hukuk mahkemeleri olduğunu, bu nedenle davacı idarenin tahliye taleplerinin reddi gerektiğini, davacı lehine iki ayrı vekalet ücretine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira, karar harcı ve damga vergisi alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, idare mahkemesinde açılan davada kira sözleşmesinin dayanağını oluşturan meclis kararının iptal edilmiş olmasının, ifasına başlanmış olan kira sözleşmesinin baştan itibaren hükümsüzlüğü sonucunu doğurmayacağının anlaşılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.