Site Yönetiminin Hukuki Statüsü ve Apartman Yönetimi Gibi Toplulukların Hukuki Statüsü
Site yönetiminin hukuki statüsüv e apartman yönetiminin hukuki statüsü nedir, bu topluluklar tüzel kişi sayılır mı? Medeni hukuk ve kat mülkiyeti çerçevesinde ayrıntılı inceleme.
Site Yönetimi, Apartman Yönetimi Gibi “Toplulukların” Hukuki Statüsü
Günlük hayatta çok sık karşılaşılan site ve apartman yönetimleri, uygulamada çoğu zaman birer “kurum” gibi algılansa da, hukuki nitelikleri bakımından ciddi tereddütler doğurur. Aidat toplama, sözleşme yapma, dava açma veya borç altına girme gibi işlemler söz konusu olduğunda “site yönetiminin hukuki statüsü nedir?” sorusu kaçınılmaz hâle gelir.
Bu tür topluluklar, klasik anlamda dernek, vakıf veya şirket değildir. Ancak tamamen kişiliksiz yapılar da sayılmazlar. Medeni hukuk ve kat mülkiyeti hukuku, bu topluluklar için kendine özgü bir statü öngörmüştür.
Site ve Apartman Yönetimlerinin Ortaya Çıkışı
Site ve apartman yönetimleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazlarda ortak alanların yönetilmesi ihtiyacından doğar. Birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda, ortak yaşamın sürdürülebilmesi için belirli bir organizasyon zorunludur.
Bu organizasyon, kat malikleri kurulu ve onun seçtiği yönetici veya yönetim kurulu aracılığıyla sağlanır. Site yönetiminin hukuki statüsü, bu noktada doğrudan kat mülkiyeti rejimiyle bağlantılıdır.
Site ve Apartman Yönetimleri Tüzel Kişi midir?
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, site veya apartman yönetimlerinin tüzel kişi olduğu varsayımıdır. Oysa site yönetimleri, kural olarak bağımsız bir tüzel kişiliğe sahip değildir.
Site yönetiminin hukuki statüsü, bir tüzel kişilik değil; kat maliklerinden oluşan bir topluluğun temsil mekanizması olarak tanımlanır. Yönetim, kat maliklerinin ortak iradesini dış dünyaya yansıtan bir organdır.
Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim İlişkisi
Kat malikleri kurulu, apartman veya sitenin en üst karar organıdır. Yönetici veya yönetim kurulu, bu kurulun aldığı kararları uygulamakla yükümlüdür. Yönetim, kat maliklerinin yerine geçmez; onların adına ve verdikleri yetki çerçevesinde hareket eder.
Bu nedenle site yönetiminin hukuki statüsü, temsil yetkisiyle sınırlı bir yapıyı ifade eder. Yönetimin yetkileri, kanun ve kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir.
Yönetimin Hak Ehliyeti ve Sorumluluğu
Site ve apartman yönetimleri, sınırlı bir hak ehliyetine sahiptir. Yönetim, ortak alanların bakımı, aidatların toplanması ve zorunlu giderlerin karşılanması gibi işlemleri yapabilir. Ancak bu yetkiler, kat maliklerinin ortak menfaatleriyle sınırlıdır.
Yönetimin yaptığı işlemlerden doğan sorumluluk, kural olarak kat maliklerine aittir. Yönetici, yetkisini aşarsa kişisel sorumluluğu da gündeme gelebilir.
Site Yönetiminin Taraf Olabilmesi
Uygulamada sıkça sorulan bir diğer soru, site yönetiminin dava açıp açamayacağı veya aleyhine dava açılıp açılamayacağıdır. Site yönetiminin hukuki statüsü, bu konuda da belirleyicidir.
Yönetim, ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda, kat maliklerini temsilen dava açabilir veya aleyhine dava açılabilir. Ancak bu durum, site yönetiminin bağımsız bir tüzel kişi olduğu anlamına gelmez; temsil yetkisinin doğal sonucudur.
Yönetim Planının Hukuki Önemi
Yönetim planı, site ve apartman yönetimlerinin adeta anayasası niteliğindedir. Yönetimin yetkileri, görevleri ve sınırları büyük ölçüde yönetim planı ile belirlenir.
Site yönetiminin hukuki statüsü, çoğu zaman yönetim planındaki hükümlerin doğru yorumlanmaması nedeniyle yanlış anlaşılmaktadır. Yönetim planına aykırı işlemler hukuki sorumluluk doğurur.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar
Uygulamada site ve apartman yönetimlerinin:
- yetkilerini aşması,
- kat maliklerinden bağımsız hareket etmesi,
- kendisini tüzel kişi gibi konumlandırması sıkça görülür. Bu tür durumlar, aidat ihtilafları ve dava süreçlerinde ciddi hukuki sorunlara yol açar.
Bu nedenle site yönetiminin hukuki statüsü, hem yöneticiler hem de kat malikleri açısından doğru anlaşılmalıdır.
Sonuç
Site ve apartman yönetimleri, modern yaşamın vazgeçilmez unsurlarıdır. Ancak bu yapılar, bağımsız birer tüzel kişi değildir. Site yönetiminin hukuki statüsü, kat maliklerinin ortak iradesini temsil eden, sınırlı yetkilere sahip bir yönetim mekanizması olarak değerlendirilmelidir. Bu çerçevenin dışına çıkan uygulamalar, hukuki uyuşmazlıkların temel kaynağını oluşturur.
📌 Makale İçi Link
Site ve apartman yönetimlerinin hukuki statüsünü daha iyi anlayabilmek için, vakıf kavramını ele alan aşağıdaki makalenin de incelenmesi yararlı olacaktır:
Bir önceki makalemiz:
“Vakıf Nedir, Nasıl Kurulur? Mal Tahsisi ve Amaç Unsuru”
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
