Zilyetlik, İrtifak ve Rehin: Mülkiyet Dışındaki Haklar Neden Bu Kadar Önemlidir?
Taşınmaz ve eşya hukukunda uyuşmazlıklar çoğu zaman “mal kimin?” sorusundan değil, mülkiyet dışındaki hakların göz ardı edilmesinden doğar. Zilyetlik, irtifak ve rehin; tapuda adınız yazmasa bile hukuken korunan ve günlük hayatta ciddi sonuçlar doğuran hak alanlarıdır. Bu haklar doğru anlaşılmadığında, “haklıyım” diyen taraflar uzun ve yıpratıcı çekişmelerin içine sürüklenir.
Bu yazı, mülkiyetle karıştırılan bu üç kavramın pratik önemini ve nerelerde kilit rol oynadığını açıklar.
Zilyetlik: Sahip Olmadan Sahip Gibi Korunmak
Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiilî hâkimiyet kurmaktır. Tapu veya sözleşme şart değildir. Evi fiilen kullanan, tarlayı eken, dükkânı işleten kişi zilyet olabilir. Hukuk, zilyetliği şu nedenle korur:
Toplumsal düzen, fiilî durumu tamamen yok sayamaz.
Bu koruma, zilyedin her durumda haklı olduğu anlamına gelmez; ancak zorla veya keyfî müdahalelere karşı korunmasını sağlar. “Tapu bende” diyerek fiilî hâkimiyeti aniden sona erdirmek çoğu zaman hukuka aykırıdır.
İrtifak: Başkasının Malından Sınırlı Ama Sürekli Yararlanma
İrtifak hakkı, bir taşınmazdan belirli ve sınırlı şekilde yararlanma yetkisidir. En sık karşılaşılan örnekler:
- Geçit hakkı (yola çıkışı olmayan arsa)
- Mecra hakkı (su, elektrik hattı)
- Üst hakkı (başkasının arsasında yapı)
İrtifak, mülkiyeti devralmadan kullanım menfaati sağlar. Bu nedenle, “arsa benim” savunması irtifak varsa tek başına yeterli olmaz. İrtifak, taşınmaz el değiştirirse bile çoğu zaman ayakta kalır.
Rehin: Mülkiyeti Değil, Değeri Teminat Altına Almak
Rehin, bir borcun güvenceye bağlanmasıdır. Taşınır veya taşınmaz üzerinde kurulabilir. Rehinli mal, malikinde kalmaya devam eder; ancak borç ödenmezse paraya çevrilme riski taşır.
Burada kritik nokta şudur:
Rehin, kullanımı değil; ekonomik değeri hedef alır. Bu yüzden rehinli bir malın satılması, haczi veya devri; alacaklı bakımından özel sonuçlar doğurur.
Bu Haklar Neden Sürekli Karıştırılır?
Uygulamada sık görülen yanlışlar şunlardır:
- Zilyetliği mülkiyet sanmak
- İrtifakı “geçici izin” gibi görmek
- Rehini sadece bankaların meselesi zannetmek
Oysa bu haklar, günlük hayatta komşuluk, borç, yatırım ve kullanım ilişkilerinin merkezindedir.
Çekişmeler Nerede Yoğunlaşır?
- Fiilî kullanım ile tapu kaydı çatıştığında
- Taşınmaz satıldığında irtifakın göz ardı edilmesi
- Rehinli mal üzerinde tasarruf yapılırken alacaklının durumu
Bu noktada hukuk, yalnızca kimin maliki olduğuna değil; hangi hakkın hangi sınırlar içinde kullanıldığına bakar.
Sonuç: Mülkiyet Tek Başına Her Şeyi Çözmez
Zilyetlik, irtifak ve rehin; mülkiyetin gölgesinde kalmış gibi görünse de, uygulamada en sert uyuşmazlıkları doğuran alanlardır. Hukuk, bu hakları “ikinci sınıf” görmez; aksine sosyal ve ekonomik dengeyi sağlamak için özel olarak korur.
Özetle:
Eşya hukukunda güç, yalnızca tapudan değil; fiilî hâkimiyet, kullanım ve teminattan doğar.
Önceki makale: Tapu, Taşınmaz, Komşuluk ve Ortaklık Sorunları: Vatandaşın Gündelik Hayatta En Sık Yaşadığı Hukuki Çekişmeler
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
