“Arsamı, Evimi Başkası Kullanıyor” – Hangi Davalar Açılır?
Taşınmaz hukukunda en net ve en sarsıcı cümlelerden biri şudur:
“Tapu benim ama başkası kullanıyor.”
Bu durumda mesele artık komşuluk sınırını aşar; doğrudan mülkiyet hakkının fiilen ortadan kaldırılması söz konusudur. Hukuk, bu tür durumlarda sessiz kalmaz; fakat hangi davanın açılacağı, nasıl ve ne süredir kullanıldığına göre değişir.
Bu yazı, bir taşınmazı başkasının kullanması hâlinde hangi hukuki yolların bulunduğunu ve bu yolların birbirinden nerede ayrıldığını açıklar.
Önce Temel Ayrım: Kullanım Hukuka Dayanıyor mu?
İlk sorulması gereken soru şudur:
“Bu kullanımın hukuki bir dayanağı var mı?”
Kullanım;
- Kira,
- İzin,
- Aile içi anlaşma,
- Geçici rıza
gibi bir sebebe dayanıyorsa, durum haksız işgal değildir. Ancak herhangi bir hukuki dayanak yoksa, artık el atma söz konusudur.
Haksız Kullanım Hangi Hâllerde Ortaya Çıkar?
En sık karşılaşılan senaryolar şunlardır:
- Tapu sahibi olmayan bir kişinin evi fiilen kullanması
- Miras kalan taşınmazda bir mirasçının diğerlerini dışlaması
- İzinle girip sonradan çıkmayan kişiler
- Sözleşmesi bitmesine rağmen taşınmazı terk etmeyenler
Bu hâllerde “ben yıllardır buradayım” savunması tek başına yeterli değildir.
Müdahalenin Niteliği Neden Önemlidir?
Hangi davanın açılacağını belirleyen temel unsur, kullanımın nasıl gerçekleştiğidir:
- Sürekli ve fiilî kullanım mı?
- Taşınmazdan tamamen yararlanmayı engelleme mi?
- Paylı mülkiyette dışlayıcı kullanım mı?
Hukuk, her duruma aynı refleksi vermez. Araç, ihlalin türüne göre seçilir.
En Temel Hukuki Yol: Müdahalenin Önlenmesi Mantığı
Taşınmazı başkası kullanıyorsa ve bu kullanım devam ediyorsa, hedef öncelikle şudur:
“Kullanımı durdur.”
Bu noktada hukuk, geçmişte olanı değil; mevcut ihlali esas alır. Zararın doğmuş olması şart değildir. Kullanımın hukuka aykırı olması yeterlidir.
Kullanım Devam Ediyor Ama Aynı Zamanda Gelir de Elde Ediliyorsa?
Bu durumda mesele yalnızca kullanım değil; haksız yararlanma boyutuna da taşınır. Özellikle:
- Taşınmaz kiraya verilmişse,
- Ticari faaliyete konu ediliyorsa,
- Malik tamamen dışlanmışsa,
kullanımın ekonomik karşılığı gündeme gelir. Hukuk, “bedavaya kullanma”yı korumaz.
Paylı Mülkiyette Durum Neden Daha Karmaşıktır?
Paylı mülkiyette her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir; ancak bu hak:
- Diğer paydaşları tamamen dışlayacak şekilde,
- Tek başına fiilî hâkimiyet kurarak
kullanılamaz. Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, her zaman hukuka uygun değildir. Burada da fiilî durumun niteliği belirleyicidir.
“Sessiz Kaldım, Hak Kaybettim mi?” Sorusu
Bu, en çok sorulan ama en yanlış varsayımlardan biridir. Uzun süre sessiz kalmak:
- Her zaman hak kaybı yaratmaz,
- Ama ispat ve çözüm yollarını zorlaştırabilir.
Hukuk, mutlak bir “sessiz kaldın, bitti” yaklaşımı benimsemez; fakat zaman faktörünü de tamamen yok saymaz.
En Sık Yapılan Yanlışlar
- Her haksız kullanımı tek tip dava sanmak
- Önce ihlali durdurmak yerine sadece parasal talebe odaklanmak
- Paylı mülkiyet–tek mülkiyet ayrımını göz ardı etmek
- Fiilî durumu netleştirmeden hukuki süreci başlatmak
Bu hatalar, güçlü bir mülkiyet iddiasını bile zayıflatabilir.
Sonuç: Tapu Yetmez, Fiilî Durumla Birlikte Okunur
Bir taşınmazın başkası tarafından kullanılması, hukuken “normal” bir durum değildir. Ancak çözüm, tek bir kalıpla bulunmaz. Hukuk burada şu soruyu sorar:
“Bu kullanım nasıl, neye dayanarak ve kimin aleyhine gerçekleşiyor?”
Doğru dava, bu sorunun cevabında gizlidir.
Özetle:
Taşınmaz hukukunda mesele “kim kullanıyor?” değil, “hangi hakla kullanıyor?” sorusudur.
Önceki makale: Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası Nedir?
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
