Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Kira Tespit Davasında Sonraki Dönem İncelemesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/1572 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/2523 E.  ,  2025/1572 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi

6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/976 E., 2024/1456

K.

DAVA TARİHİ: 25.01.2023

İLK DERECE

MAHKEMESİ: Amasya

1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2023/197 E., 2024/194

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı kiracı şirketin, davacıya ait iş yerini 01.01.2020 tarihinden itibaren 02.12.2019 tarihli kira sözleşmesi kapsamında kullandığını, sözleşmenin özel koşullar bölümünde yer alan (3.) maddesinde 11.000,00 TL olarak belirlenen kira bedelinin her yıl koşullara göre %9 veya %15 oranında artırılacağının taraflarca kabul edildiğini, ancak kira bedelinin düşük kaldığını, 1.560 m² kullanım alanına sahip kiralananın otel olarak (Otelhan) kullanıldığını, dördüncü kira dönemi için aylık 17.000,00 TL kira bedelinin kiralananın karşılığı olmaktan uzak kaldığını, edim dengesinin bozulduğunu ileri sürerek; 01.01.2023 – 01.01.2024 tarihleri arası kira dönemi için ödenen aylık 17.000,00 TL kira bedelinin 01.01.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 50.000,00 TL olarak uyarlanmasını, tespit olunacak kira bedeli ile halen ödenmekte olan kira bedeli arasında oluşacak farkın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taşınmazın kullanıma elverişsizliği nedeni ile çok sayıda tadilat yapılması gerektiğini, davacı ile yeni bir sözleşme imzalanarak kira bedelinin 5.000,00 TL olarak belirlendiğini, artış oranı bulunmamakla birlikte kiralananda yaptılan tadilatları ve iyileştirmeleri kiraya veren lehine yapıp masraflarla ilgili kiraya verenden bir talepte bulunmayacağının kararlaştırıdığını, davanın süresinde açılmadığını, henüz beş yıl dolmadan dava açılamayacağını, talep edilen bedelin fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ileri sürülen ekonomik şartların kötüleşmesi, enflasyon gibi nedenlerin Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira uyarlanmasını gerektirir nedenler olarak kabul edilmediği, taraflar arasındaki kira ilişkisinde uyarlama şartlarının gerçekleşmediği, uyarlama davalarının hukuki niteliği itibariyla uyarlanan kira parasının tahsiline karar verilemeyeceği, uyarlama davası reddedildiğinden buna bağlı fark kira alacağı oluşmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın işyeri olarak 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiği, kira bedelinin aylık 11.000,00 TL olduğu, kiraya verenin sözleşme süresine bakılmaksızın 5 yıllık süre sonunda kira bedelinin emsallere göre tespitini isteyebileceği ve uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar, davacı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; 5 yıllık süre dolmadığından kira tespit davasının açılması mümkün olmadığından uyarlama davası açıldığını, uyarlama şartlarının oluştuğunu, kararın hakkaniyete aykırı olduğunu, artırım oranının konut kiralarında kira bedelinin artırımı için üst sınır olarak belirlenen %25 oranının dahi altında olduğunu öngörülmesi mümkün bulunmayan ekonomik gelişmeler neticesinde taşınmazın bulunduğu bölgeye göre davalı yanın kira bedelinin son derece düşük kaldığını, ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.