Kiralananın Anahtar Teslimi ve Kira Borcuna Etkisi ve Anahtar Teslim Tarihi: 3. Hukuk Dairesi 2025/5819 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/814 E.  ,  2025/5819 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/31 E., 2024/2692

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/11 E., 2022/1114

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat … ile davalılar vekili Avukat ….’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında düzenlenen 01.07.2015 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu dekorasyona hazır boş 550 m² taşınmazın "spor salonu, fitness salonu, pilates, kişisel gelişim amaçlı özel ders, gıda takviye ürün ve içecekler ile spor malzemeleri ve ekipmanlarının satışı, kiralananın iç tüketimi amaçlı büfe" olarak işletilmek üzere 5 yıllığına müvekkiline kiraya verildiğini, müvekkili tarafından kiralananda ciddi tutarda tefriş ve dekorasyon harcaması yapılarak tesisin işletmeye alındığını, spor merkezinin açılışına davalı şirketlerin yönetim kurulu başkanının katıldığını, yönetim kurulu üyelerinin dönem dönem spor merkezindeki aktivitelere katıldığını, yönetim giderleri olmak üzere tüm ortak alan giderlerinin 550 m²’lik kiralama alanı üzerinden tahakkuk ve tahsil edildiğini, 23.11.2016 tarihli ihtarname ile kiralanan dükkana ruhsat alınabilmesi için eksikliklerin giderilmesi aksi halde kiralananın boşaltılmak zorunda kalınacağının davalılara ihtar edildiğini, eksikliklerin giderilmemesi üzerine kiralananın müvekkil şirket tarafından tahliye edilerek anahtarların 23.12.2016 tarihinde notere tevdii edildiğini, kiralama işlemi sırasında teminat olarak verilen toplam 30.000,00 TL bedelli 2 adet kesin banka teminat mektubunun 12.01.2017 tarihinde nakde çevrildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kiralanan taşınmaz için yapılan tüm inşaat, imalat ve dekorasyon masrafları ile tefriş, cam, ayna ve sabit mobilya masrafları için 17.000,00 TL, kiralanan taşınmaz için yapılan ve tahliye sırasında kiralananda bırakılan tüm makine ve tesisat ile yangın, elektrik, sıhhi tesisat ve aydınlatma sistemine karşılık 1.000,00 TL, davalıların kusuru nedeniyle feshedilen kira sözleşmesi için ödenen damga vergisine karşılık 1.000,00 TL, taşınmazda açılacak spor merkezinin reklam ve tanıtımı için yapılan harcamalara karşılık 1.000,00 TL, teminat olarak verilen ve davalılar tarafından haksız olarak 12.01.2017 tarihinde nakde çevrilen kesin teminat mektubu bedellerine karşılık 30.000,00 TL olmak üzere toplam 50.000,00 TL'nin, 948,50 TL tespit gideri ile ihtarname ve anahtar tevdii masraflarından oluşan 1.090,12 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili; müvekkillerinin kiraya verdiği 153 m² alanı eksiksiz ve taahhütlerine uygun olarak davacıya teslim ettiğini, kira sözleşmesinde her türlü dekorasyon değişikliğinin kiraya verenin yazılı onayına bağlı olduğunun kabul edildiğini, yazılı onay alınmadan yapılacak her türlü tadilatın akde aykırılık teşkil edeceğinin kararlaştırıldığını, ancak davacı tarafından müvekkiline hiçbir yazılı bildirimde bulunulmadığını, müvekkilinin onayının alınmadığını, davacının sözleşmeyi feshetmesinin haksız ve yasal dayanaktan yoksun olduğunu, davacının imalat yaptığını ve ruhsat alamadığını iddia ettiği alanın ortak alan olarak belirlenen otopark alanı olduğunu, davacının ortak alanda yaptığını iddia ettiği işlerden dolayı müvekkilinden talepte bulunmasının mümkün olmadığını, davacının 2017 Ocak ayı kira bedelini ödemediğini ve temerrüde düştüğünü, 1 yıllık dönem için kira alacaklarının muaccel hale geldiğini, müvekkilinin ödenmeyen diğer borçları ile birlikte şimdilik sadece 3 aylık kira bedelinin tahsili için teminat mektubunun nakde çevrilmesi yoluna gittiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanmış 01.10.2015 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin (13.2.8.) maddesinde, kiracının tahliye halinde kiralananı boş, hasarsız, temiz bakımlı ve iyi durumda yani kiraladığı ilk günkü gibi teslim edeceği, kiraya verene zarar vermemek kaydıyla kendisi tarafından getirilen dekorasyon malzemelerini beraberinde götürebileceği, kiracının talebi üzerine kiraya veren isterse söz konusu malzemelerin bedelsiz olarak yerinde bırakılmasını kabul edebileceği, ancak tahliye anında mecurun mütemmim cüzü niteliğindeki faydalı ve lüks giderler ile yapıların dahi kiracı tarafından aynen bırakılacak olup bunlar için kiraya verenden hiç bir bedel talep edilemeyeceğinin hüküm altına alındığı, (13.2.13.) maddesinde ise; kiracının kiralananı işletmeye açmadan önce her türlü tedbiri, gerekli ruhsatı ve izin belgelerini almak, iş yerini bununla ilgili mevzuata uygun hale getirmek ve bu halde bulundurmak zorunda olduğu, kiracının ruhsat alamaması, geç alması veya işletmeye açık halde tutamaması halinde kiraya verene hiçbir sorumluluk yüklenemeyeceği gibi iş yerinin kapalı kalması halinde kiraya verenin akde aykırılık nedeniyle akdi fesih ve tahliye hakkının saklı olduğunun belirtildiği, (5.) maddesinde; kiralananın teslimi ve dekorasyonu ile ilgili hükümlerin yer aldığı, kiracının kiralanan yeri alçı sıvası bitmiş, zemin kaba betonu atılmış, elektrik ve yangın tesisatı kiralanan alan uçlarına getirilmiş olarak kiracıya teslim edileceği, kiracının da teslimden itibaren en geç 7 gün içinde dekorasyon projelerini kiraya verenin onaya sunacağı, 01.10.2015 tarihine kadar da kiralananı işletmeye açmak durumunda olduğu, kiraya veren tarafından belirtilen süre içinde olumlu ya da olumsuz yanıt verilmemesi halinde projenin kiraya veren tarafından onaylanmış kabul edileceği, kiracının binanın statiğine ve diğer tesisatlarına zarar vermemek koşuluyla kiralanan yerin cephesinin içini ve dışını istediği şekilde dizayn ve dekore etmekte serbest olduğu, kiracının yapacağı dekorasyon imalatı sırasında kiraya verenin imalatın projeye uygun yapılıp yapılmadığını ve uygun evsafta malzeme kullanılıp kullanılmadığını her aşamada denetleyebileceği, sözleşme süresinde herhangi bir dekorasyon değişikliği istendiğinde yazılı onay alma zorunluluğunun devam edeceği, tadilat söz konusu olduğunda konuya ilişkin tüm projeleri ile birlikte yazılı olarak kiraya verene başvurarak onayını talep edeceğinin belirtildiği, dekorasyon giderlerinin kiraya verenden talep edilemeyeceği gibi kira bedelinin de mahsup edilemeyeceğine dair hüküm bulunduğu, yine (5.8.) maddesinde; kiracının kira sözleşmesi süresi sonunda herhangi bir borç alacak ilişkisi kalmaması halinde kiralanana yapmış olduğu ana gayrimenkulün ayrılmaz parçası haline gelmemiş taşınabilir tüm dekorasyon malzemesini, ana gayrimenkule zarar vermeden götürme hakkına sahip olduğu, kiralananda yapacağı ve tahliye sonrası bırakacağı elektrik panosu, kepenk dahil, dekorasyon için harcamış olduğu giderleri kiraya verenden talep edemeyeceğinin hüküm altına alındığı, davacı kiracının, kiraya veren tarafından kiralananın kira sözleşmesinin amacına uygun olarak bulundurulması yükümlülüğü yerine getirilmediğinden ve bu nedenle ruhsat alamadığından bahisle kira sözleşmesini feshettiği, kira sözleşmesinde B03/B numaralı 153 m² bağımsız bölümün kiraya verildiği, davacı kiracının tacir sıfatına haiz olduğu, kira sözleşmesinde belirtilmiş metrekare ile davaya konu taşınmazın kiraladığı kısmının uyumlu olup olmadığını, kira sözleşmesi yapmadan önce araştırması, bu hususta basiretli tacir gibi davranması gerekeceği, kaldı ki sözleşmede ruhsat alımının sorumluluğunun da davacı kiracıya yüklendiği, kira sözleşmesinin sona ermesi halinde sökülüp götürebilecek dekorasyon malzemeleri dışındaki mütemmim cüzlerin bedellerinin de kiraya verenden talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı, özgür iradeleri ile imzalanan sözleşme hükümlerinin taraflarını bağlayacağı, bu hali ile davacı kiracının kira sözleşmesini süresinden önce feshi sebebiyle kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eden sorumluluğu ve taraflar arasındaki sözleşmede 6 aylık fesih öneli de bulunduğu dikkate alındığında, davalılar tarafından nakde çevrilen teminat mektubunun makul süre tazminatını karşılar miktarda olduğu, damga vergisi yükümlülüğünün kiracıya ait olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde açıkça B03/B numaralı 153 m² bağımsız bölümün kiraya verildiğinin belirtildiği, tacir olan davalının kira sözleşmesinde belirtilmiş metrekare ile davaya konu taşınmazda kiraladığı alanın uyumlu olup olmadığını, projeye aykırılık bulunup bulunmadığını kira sözleşmesi yapmadan önce araştırması, bu hususta basiretli tacir gibi davranması gerektiği, kaldı ki sözleşmede ruhsat alma sorumluluğunun da davacı kiracıya yüklendiği, davacının kiralananı spor salonu olarak işletmeye açtığı ve kiralananı 1 yıl elinde bulundurmasına rağmen 23.11.2016 tarihine kadar ayıp ihbarında bulunmadığı, kira sözleşmesinde tahliye anında mecurun mütemmim cüzü niteliğindeki faydalı ve lüks giderler ile yapıların dahi kiracı tarafından aynen bırakılacağı. bunlar için kiraya verenden hiçbir bedel talep edilemeyeceği, kiralananda yapacağı ve tahliye sonrası bırakacağı elektrik panosu, kepenk dahil, dekorasyon için harcamış olduğu giderleri kiraya verenden talep edemeyeceğinin ve damga vergisi yükümlülüğünün kiracıya ait olduğunun kararlaştırıldığı, davacı kiracının tahliye tarihine kadar işleyen kira bedelleri ile kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eden sorumluluğu ve sözleşmenin (6.4) maddesinde akdin feshi halinde tarafların karşılıklı imza altına aldıkları tutanakla ibra işleminin gerçekleştirileceğine ilişkin düzenleme gereği, davacı tarafça kira ve ortak gider borcu bulunmadığı ya da kiralananı hasarsız ve eksiksiz teslim ettiğine dair herhangi bir tutanak ibraz edilmemesi dikkate alındığında, teminat mektubunun nakde çevrilmesinde ve Mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalıların tahliye tarihine kadar birikmiş herhangi bir kira alacağı da olmamasına rağmen, sırf sözleşme süresinin sona ermediği iddiası ile teminat mektuplarını nakde çevirerek uhdesine geçirdiğini, davaya konu kiralananın sözleşme kurulduğu tarihte projeye aykırı olarak inşa edildiği, kaçak olarak oluşturulduğu ve projede müvekkil şirkete tahsis edilen alanın kiralanabilir bir alan olmadığını, davalıların kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı müvekkil şirketin bilgisine sunması gerektiğini, kira sözleşmesi hükümlerine göre tüm imalat ve dekorasyon işlerinin davalı şirketler yetkililerinin onayı ve bilgisi dahilinde yapıldığını, ruhsat alımı aşamasında ise mimari projede otopark mahalli olarak gözüken alanının kiralandığının ortaya çıktığını, kira sözleşmesinin kuruluşundan iş yerinin açılışına kadar davalı şirketlerin kiralanan alanı 550 m² olarak gösterdiğini, 550 m²’lik alana göre kira parası ve işletme aidatı aldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle kira sözleşmesi kapsamında yapılan harcamaların ve kiralanana yapılan masraflar ile kiraya veren tarafından nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin, kiraya verenlerden tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralamadan önce taşınmazın durumunu ve iş yeri ruhsatı alınıp alınamayacağını araştırarak ona göre kira sözleşmesini yapması gerektiği, bu nedenle basiretli bir tacir gibi davranması gereken kiracının, kiralananların mevcut durumunu bildiğinin kabulü gerekeceği, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmamasının da kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde değerlendirileceği, kiralananın mimari projesi olmadan kiralananda ciddi maliyet doğuran tadilat, onarım, dekorasyon yapılmasının davacının basiretli davranma yükümlülüğüne uygun olmadığı, kira sözleşmesi 01.10.2015 tarihinde düzenlenmesine rağmen davacı kiracının 23.11.2016 tarihinde ayıp ihbarında bulunduğu, bu süre zarfında kiralananı mevcut haliyle kullanıldığı, kira sözleşmesinde, kiracının gerekli ruhsat ve izin belgelerini almak, iş yerini mevzuata uygun hale getirmek zorunda olduğunun ve ruhsat alamaması halinde kiraya verene sorumluluk yüklenemeyeceğinin açıkça düzenlendiği, bu haliyle kiralananın bir kısmının otopark alanında kalması nedeniyle kira sözleşmesinin feshinin haklı bir fesih olarak kabul edilemeyeceği, sözleşmeyi süresinden önce haksız olarak fesheden davacı kiracının kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar kira bedeli ödeme yükümlülüğünün devam edeceği, kira sözleşmesinde 6 aylık feshi ihbar süresinin belirlendiği, nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin makul süre kira tazminatı alacağını aşmadığı, kira sözleşmesinde kiralananda yapılacak masrafların talep edilemeyeceğinin düzenlendiği, yapılan imalatların kaldırıldığı ve davalı kiraya verenler lehine zenginleşme doğurmadığının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalılara verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.12.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, kiralananın ayıplı olması nedeniyle kira sözleşmesinin süresinden önce feshinde makul süre kira bedeli ödenip ödenmeyeceği noktasındadır. Kiraya verilen yer, sitenin altında mimari projede otopark mahalli olarak görülen yer olup spor salonu olarak kiraya verilmiştir. Tesis, mevcut hali ile mimari projeye uygun olmadığı, tadilat projesinin bulunmadığı, spor salonu olarak ruhsat alınamadığı, kiraya veren tarafından ihtara rağmen kiralanan amacına uygun olarak hazır edilmediği tespit edilmiştir. Basiretli tacir olarak davacı kullandığı süre ile sorumlu ise de fesihten sonra bakiye makul süre kira borcundan sorumluluğu bulunmamaktadır. Zira kiralanan, mevcut hali ile otopark olup spor salonu amacı ile kiraya verilebilecek yerlerden değildir. Davalıda bulunan teminatın makul süre kadar paraya çevrilmesi de hatalı olmuştur. Açıklanan nedenle makul süre kira alacağı olmayacağından çoğunluk kararına bu yönüyle katılmıyorum.