Kira Uyuşmazlığında Eksik İnceleme ile Hüküm Kurulamayacağı ve Anahtar Teslim Tarihi: 3. Hukuk Dairesi 2025/4233 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/3882 E.  ,  2025/4233 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

36. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/1374 E., 2024/1286

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

8. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/669 E., 2020/689

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş, 17.09.2024 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmiş olup ; ek karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; 23.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat … ile davalı vekili Avukat …’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: Dosya içeriğine göre; mevcut davanın kısmi dava niteliğinde olduğu, alacağın bir kısmının dava edilmesi halinde kısmi davada kesinlik sınırının dava edilen miktara göre değil alacağın tamamına göre belirleneceği, dava konusu edilen 50.000 USD’nin Türk Lirası karşılığının Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibariyle öngörülen temyiz sınırının altında olduğu, ancak davada uyuşmazlık konusu toplam alacağını 75.000 USD olduğu gözetildiğinde kararın kesinlik sınırının altında kaldığından söz edilemeyeceği anlaşılmakla; Bölge Adliye Mahkemesinin temyiz dilekçesinin reddine ilişkin 17.09.2024 tarihli ek kararın kaldırılmasına temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalıya ait taşınmazı antrepo olarak kullanmak üzere 01.01.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile kiraladığını, kira sözleşmesi düzenlenirken kira bedellerinin ödenmemesi, kiralanan mahalle verilebilecek hasar, zarar ve ziyan risklerine karşılık güvence olarak davalı kiraya verene 75.000 USD miktarlı banka teminat mektubu verildiğini, müvekkilinin 17.04.2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini 24.09.2015 tarihi itibariyle feshettiğini, davalının anahtarı teslim almaması üzerine tevdi mahalli tayin edilerek anahtarın 06.10.2015 tarihinde tevdi edildiğini ve böylece taşınmazın boş ve temiz olarak davalı kiraya verene iade edildiğini, kira bedellerinin süresinde ödendiğini, davalının haksız yere ve herhangi bir alacağı bulunmamasına rağmen teminat mektubu nakde çevirttiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin talep hakkları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 50.000,00 USD alacağın dava tarihinden itibaren kamu bankalarınca bir yıl ve daha uzun süreli USD mevduatına verilen en yüksek orandan işleyecek USD faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesinde, taşınmazın kiracıya teslim edildiği zamandaki halinin ve kiracının yapacağı tadilat bittikten sonra da tamamen fotoğraflanacağının, kiracının tahliyesi sırasında, kiracı tarafından sökülebilecek ve sökülemeyecek değişikliklerin tadilat bitlikten sonraki fotoğraflar üzerinden işaretlenerek tüm fotoğrafların imzalanacağının düzenlendiğini, davacının kiralanda gerekli tadilatları yapmadığını, sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmediğini, kiralananın temizleme bedeli ile temizleme süresinde kira kaybına ilişkin taraflar arasında 2 derdest dava bulunduğunu, davacı kiracı ile devam eden davalar ve davacının yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle davacının teminat mektubu bedelini talep etme hakkı bulunmadığını, ayrıca tahsil edilen teminat mektubunun müvekkilimin tüm zararlarını karşılamadığını, müvekkilinin bakiye kira, eksik ödenen kira, temizlik giderleri ve temizlikte geçen süreye ilişkin kira bedellerine ilişkin alacağının olduğunu, bunlara ilişkin davaların devam ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin (3.) maddesine göre kiralananın, depo ve antrepo olarak kiraya verildiği, kullanım tarzının kiraya verenin muvafakatı olmadan değiştirilemeyeceği, (6.) maddesine göre kira sözleşmesinin 01.01.2013 tarihi itibariyle başladığı, ancak kira bedeli ödeme yükümlülüğünün kiralananda yapılacak tadilatın bitiş tarihi olarak belirlenen 01.04.2013 olduğu, (8.) maddesine göre kiraya verenin tüm sorumluluk kiracıda olmak şartıyla mecurda esaslı tadilat yapılmasına muvafakat ettiğini, kiracının tahliye anında tadilatlar için bedel talep edemeyeceği, sabit olan eklentilerin yerinde kalacağı, sökülebilir eklentilerin tahliye esnasında alınabileceği, ancak sözleşmede kararlaştırıldığı gibi taşınmazın teslim sırasındaki fotoğrafların taraflarca imzalandığı görülmesine karşın davacı kiracının yaptığı tadilat sonrasında taşınmazın durumunu gösterir fotoğraflar ile kiracının tahliye ettiği sırada sökülüp götürebileceği demirbaşlar ile söküp götüremeyeceği eşyalar konusunda tarafların anlaştıklarına dair bir belgenin dosyada yer almadığı, yine tahliye sonrası taşınmazın durumunu gösterir fotoğrafların da bulunmadığı, teminat mektubu metninde; 01.01.2013 tarihli kira sözleşmesinin tamamının ifasını teminen, kira bedeli ve buna bağlı alacaklardan doğacak borçlarda ve mecurda vuku bulacak zarar, hasar ve ziyana karşılık olduğunun yazıldığı, davacının sözleşmenin (8.) ve (3.) maddelerine aykırı hareket ettiği ve teminat mektubunun sözleşmenin tamamının ifasını teminen verildiği göz önüne alındığında, davalı kiraya verenin teminat mektubunu tazmin edebileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasında kira alacağına yönelik açılmış ve kesinleşmiş davaların bulunduğu, hor kullanma nedeniyle oluşan tazminat alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasında yargılamanın devam ettiği, teminat mektubunun "01.01.2013 tarihli Kira Sözleşmesi 'nin tamamını ifasını temine kira bedeli ve buna bağlı alacaklardan doğacak borçlarda ve kiralanan mahalde vukua gelecek hasar, zarar ve ziyana karşılık" verildiği, bu durumda da teminat mektubunun iadesinin mümkün olmayacağının tarafların serbest iradesi ile düzenleme altına alındığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; teminat mektubunun muhtemel kira bedellerinin ödenmemesi, kiralanan mahalle verilebilecek hasar, zarar ve ziyan risklerine karşılık olarak verildiğini, müvekkilinin sözleşmeye uygun olarak kiralananı antrepo olarak kullanabilmek için gerekli tüm iş ve tadilatları yaptığını, kira sözleşmesini, önel süresi vererek 24.09.2015 itibariyle geçerli olacak şekilde feshederek, taşınmazı tahliye ettiğini, temizlediğini ve davalının almaması üzerine anahtarını tevdi mahalline teslim ettiğini, müvekkilinin davalı kiraya verene borcu olmadığını, davalı kiraya verenin talep ettiği tüm alacakların ödendiğini, kararda davalı tarafından iddia edilen alacakların miktarı ve mevcut olup olmadığının incelenmediğini, davalı kiraya verenin iddia ettiği tüm zararların davacı kiracı tarafından ödendiğinin dikkate alınmadığını, varsa davalının alacağının mahsup edilmediğini, ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, depozito olarak verilen teminat mektubunun nakde çevrilmesi nedeniyle bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında 01.01.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve bu kira sözleşmesinin ifasını teminen, kira alacakları ile zarara karşılık davalı kiraya verene 75.000 USD bedelli teminat mektubu; verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz konusu teminat mektubu; güvence bedeli/depozito alarak verilmiş olup, davacı kiracı, kiralananı tahliye ettiğini ve borcu bulunmadığını iddia ederek depozito bedelinin iadesini talep etmekte, davalı kiraya veren ise davacı kiracıdan alacaklı olduğunu savunmaktadır. Bu halde, uyuşmazlık; depozito bedelinin iade edililip edilmeyeceği, davalının depozito bedelinden mahsubu gereken bir alacağı olup olmadığına ilişkindir. Kira sözleşmelerinde; kiracıdan alınan teminat, kiraya verenin muhtemel zararlarını karşılamak için kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedelidir. Teminat bedelinin iadesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunması halinde, iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin olup olmadığı, iade edilecekse ne miktarda iadesi gerektiğinin mahkemece değerlendirilerek belirlenmesi gerekir. İlk Derece Mahkemesince; davacının kira sözleşmesine aykırı davrandığı ve teminat mektubunun sözleşmenin tamamının ifasını teminen verildiği, bu halde davalı kiraya verenin teminat mektubunu tazmin edebileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere, depozito bedelinin iade edilememesi için davalı kiraya verenin depozito bedelinden mahsubu gereken bir alacağı olması gerekmektedir. Davalı tarafından, kira alacağı olduğu, hor kullanma tazminatı ve bu döneme ilişkin kira kaybının tazmini için taraflar arasında görülen davalar bulunduğu beyan edilmiş ise de İlk Derece Mahkemesince bu yönde herhangi bir değerlendirme yapılmamıştır. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasında görülen davaların akibetinin belirlenmesi, kira sözleşmesinden kaynaklanan derdest dava bulunması halinde, söz konusu davaların geldiği aşama da göz önünde bulundurularak davaların birleştirilmesi aksi halde ise sonucunun beklenmesi ve hasıl olacak sonuca göre davacı kiracının, davalı kiraya verene kira sözleşmesi kapsamında borcu olup olmadığı, varsa miktarının belirlenerek depozito bedelinin iadesi talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesince verilen 17.09.2024 tarihli ek kararın ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.

İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.09.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.