Kira Bedelinin Tespiti ve İspatı ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/2520 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/723 E.  ,  2025/2520 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

49. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2020/3113 E., 2023/2245

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

8. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2014/341 E., 2019/954

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalı kiraya veren …

İle imzaladığı 01.07.2007 başlangıç tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesi ile 3 adet taşınmazda kiracı olduğunu, kira bedellerinin peşin ödendiğini, her kiralanan için 2 araçlık otopark ve marinada 35 m² tekne bağlama yerinin de ücretsiz tahsis edildiğini, kiraya veren şirketin hissedarlarının ve yönetimim 2011 yılında değiştiğini ve hisselerin diğer davalı … tarafından devralındığını, hisse devir sözleşmesinin (2.12.) maddesinde açıkça mecurların yenilenmesi halinde yeniden yenilenmiş halleri ile tahsis yapılacağının garanti alına alındığını, hisse devri öncesi … tarafından uzman hukukçu ve denetçilerle uzun bir süre değerlendirme yapıldığını, ancak davalıların taahhütlerini yerine getirmediklerini, ihtiyati tedbir kararına rağmen kiralananlar yıkılarak sözleşmenin kalan 45 yılında kiralananlardan faydalanılamadığını, bu sebeple zarara uğradığını, sözleşmenin (6.) maddesinde sözleşmenin süresinden önce sona ermesi halinde cezai şart öngörüldüğünü ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, kiralanandan faydalanılamaması sebebiyle uğranılan zarardan 10.000 USD, her biri 35 m² iskelelerden faydalanılamaması sebebiyle uğranılan zarardan 10.000 USD, cezai şart alacağı 500.000 USD olmak üzere toplam 520.000,00 USD'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek mevduat faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davalı …'ye husumet yöneltilemiyeceğini, davacı ile davalı …'ın hakim ortağı ve yöneticisi olan …'nin, davalı … şirket hisselerinin %90'ını 13.12.2010 tarihinde …'ye sattığını, satış işleminin 04.05.2011 tarihli tadil sözleşmesi ile tamamlandığını, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte kiracı ve kiraya veren şirketlerin ortaklık yapısının ve kanuni temsilcilerinin aynı olduğunu, davacı şirketin gayri faal bir şirket olduğunu, dava konusu taşınmazların onaylı vaziyet planında yer almayıp vaziyet planına aykırı olarak inşa edildiğini ve muvazaalı olarak kötüniyetle kira sözleşmesine konu edildiklerini, kira sözleşmesinde ceza miktarının boş bırakıldığını, davacı tarafın dayandığı (6.) madde cezai şart maddesi olarak kabul edilse dahi bu düzenlemenin ahlaka aykırılık ve gaibin hükümleri gereği batıl olması gerektiğini, sözleşmedeki edimler ile cezai şart bedeli arasında aşırı derecede orantısızlık bulunduğunu, iktisaden tacirin mahfına neden olacak derecede yüksek cezai şartın ahlaka aykırılık nedeniyle kısmen veya tamamen kaldırılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya dayanak kira sözleşmesinin muvazaa nedeniyle geçersiz olduğunun tespiti istemli açılan davanın reddine karar verildiği, yeni malik sözleşmenin tarafı haline geleceğinden her iki davalının eski ve yeni kiraya veren olarak pasif husumet ehliyetinin bulunduğu, bilirkişi raporunda kira sözleşmesi yapıldığı esnada kiralanandaki hukuki ayıpların kiracı şirket tarafından bilinmesi gerektiğinden, kiralananın yıkılması nedeniyle tazminat talep edilemeyeceği, tazminat istemesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edebileceği, davacının cezai şartın yanında ayrıca zararını talep edebileceğine dair açık bir düzenleme olmadığı, gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmelere konu taşınmazların projeye ve imara aykırı olup haklarında yıkım kararı bulunduğu, 2014 yılında davacı tarafından yıkıldığı hususlarında taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı, tacir olan davacının kiralanan yerin ruhsat alınabilecek yerlerden olmadığını bilerek kira sözleşmesi yaptığının kabulü gerektiği, kira sözleşmesi ve bu sözleşmeye bağlı hakların kiralananın yıkım tarihi olan 2014 itibarıyla son bulduğunun kabulü gerektiği, kiralanandaki ayıpları bilerek kiralayan kiracının bu ayıpları kabul ettiği ve ayıplara dayanarak kiraya verene başvuramayacağı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara, karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalıların marinayı milyonlarca USD ödeyip hukuki ve fiili durumunu, gerekli izin ve belgeleri olup olmadığını kontrol ettikten sonra her riski alarak satın aldıklarını, başından itibaren amacın marinayı yıkıp yeniden yapmak olduğunu, davalıların kendi yaptıkları imar ve inşaatlarla 2014 yılında yıkım kararı aldırarak tüm sözleşmelerden böylece kurtulduklarını, hisse devir sözleşmesinde bu konuda açık hüküm bulunmasına rağmen hükmün derece mahkemelerince dikkate alınmadığını, kira sözleşmesinden kaynaklı itirazları sadece kiraya veren … şirketinin ileri sürebileceğini, diğer şirketin garantör konumunda olduğunu, Mutabakat Protokolünün (2.3.) maddesinde hüküm bulunduğunu, sözleşmeye bakılmadan ve itirazlar değerlendirilmeden karar verildiğini, davalıların bilerek sözleşme yaptıklarını ve 2011 ile 2014 yılları arasında herhangi bir ayıp ihbarında bulunulmadığını, ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı tazminat ve cezai şart bedeli istemlerine ilişkindir.

1.Davacı ile davalı … arasında 01.12.2007 tarihli ve 49 yıl süreli, üç adet taşınmaza ilişkin üç farklı kira sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşmeler ile kiracıya her bir kiralanan için iki araçlık otopark ve 35 m² tekne bağlama yeri tahsis edileceğinin düzenlendiği konusunda uyuşmazlık yoktur.

Kira sözleşmesinde kiraya veren …'tır.

Diğer davalı …, hisselerinin %90'ını devralmakla … şirketinin hakim ortağı olmuş ise de, şirket tüzel kişilikleri farklı olup kira sözleşmelerinin taraflarında bir değişiklik meydana gelmemiştir.

Bu durumda İlk Derece Mahkemesince, kira sözleşmelerine taraf olmayan davalı …'nin pasif husumeti bulunmadığı gözetilerek, bu davalı yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

2.

Kiraya veren, kiralananı, kira sözleşmesinin süresi boyunca her türlü ayıptan ari olacak şekilde ve kiracının kullanımına uygun bulundurmakla yükümlüdür.

Kira sözleşmelerinin (6.) maddelerinde 49 yıllık kira bedelinin imza tarihinde peşinen ödendiği, sözleşmenin süresinden önce herhangi bir nedenle feshi halinde kalan süreye ilişkin kira bedelinin beş katının kiracıya iade edileceği düzenlenmiştir.

Kiraya veren davalı … tarafından; davacı aleyhine, projeye aykırı taşınmazların muvazaalı olarak kira sözleşmesine konu edildiği ve geçersiz olduğu iddiasıyla açılan kira sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti talepli davada, Bodrum

2.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.07.2017 tarihli ve 2015/116 E.

2017/501 K. sayılı davanın reddine karar verilmiş olup, söz konusu karar 07.03.2018 tarihinde kesinleşmiştir.

Tacir olan taraflar, sözleşme ile bağlı olup kiraya veren şirketin hisselerini devralan davalı … ile eski şirket hissedarı … arasında imzalanan 26.08.2010 tarihli mutabakat protokolü ile 13.12.2010 tarihli hisse satın alma sözleşmeleri incelendiğinde; hisse devir aşamasında da kira sözleşmeleri hakkında bilgi sahibi olunduğu, kira sözleşmelerinin devamının murat edildiği, kiralananların yıkımı halinde muadil nitelikte yeni yerlerin sağlanacağı yönünde hükümlere yer verildiği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; davalı kiraya veren …'ın tarafı olduğu kira sözleşmesi ile bağlı bulunduğu, kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti talepli davada verilen red kararının kesinleştiği gözetilerek, kira sözleşmesi hükümlerinin değerlendirilmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.

İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.