Kira Bedelinin İspatında Delil Değerlendirmesi ve Uyarlama Davası Ayrımı: 3. Hukuk Dairesi 2026/121 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/3154 E.  ,  2026/121 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

35. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/3597 E., 2025/1176

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

15. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2015/170 E., 2021/395

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma isteminin miktar itibariyle reddine, temyiz incelemesinin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının 01.08.1992 tarihli kira sözleşmesi kapsamında kiracı olarak kullanmakta olduğu taşınmazın 3/4 payını satın aldığını, 1/4 payın ise davacıya ait olduğunu, sözleşmede kira bedelinin her yıl %50 oranında artırılacağının kararlaştırıldığını, davalının 01.08.2011-01.08.2012 kira yılına ilişkin 560.952,00 TL kira bedelini ödemediğini, alacağın tahsili için başlatılan icra takibine haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptaline ve davacı lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; görev itirazında bulunduktan sonra, kiralananın ticarethane olarak kullanıldığını, sözleşme feshedilene kadar kira bedellerinin … Kozmetik Ltd. Şti. tarafından ödendiğini, uyarlama davasında verilen kararın kesinleşmesi ile kira sözleşmesindeki artış şartının ortadan kalktığını, kira sözleşmesinin 06.09.2009 tarihli noter bildirimi ile feshedildiğini, aralarında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu, 1/4 pay için istenen birkaç yıllık kira bedeliyle taşınmazın tamamının satın alınabileceğini, taşınmazın 3/4 payına malik olan davalının taşınmazı davacıya teslim etme zorunluluğunun bulunmadığını, paydaş olması sebebiyle davalı aleyhine tahliye davası açılamadığını, davacının delil olarak sunduğu dava dosyalarının sözleşmenin feshinden öncesine ait olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.08.1992 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün (4.) maddesinde kira bedellerinin her yıl %50 artışla ödeneceğinin düzenlendiği, davalının kira bedelini ödediğini ispat edemediği gerekçesiyle; davanın kabulü ile itirazın 560.952,00 TL asıl alacak üzerinden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, asıl alacak miktarı üzerinden %20 inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın davacı dahil 4 paydaş tarafından davalıya kiraya verildiği, davalının davacı dışındaki diğer paydaşların hisselerini satın alarak taşınmazda 3/4 pay sahibi olduğu, sonradan pay satın alınmasının kira sözleşmesini sona erdirmeyeceği, davalının kendi payı haricinde davacıya kira bedeli ödemek zorunda olduğu, taraflar arasında kesinleşen kira bedelinin uyarlaması ve kira alacaklarına ilişkin itirazın iptali kararları bulunduğu, en son 01.08.2010-01.08.2011 dönemine ilişkin kira alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali davasında verilen davanın kabulüne dair kararın Yargıtay tarafından onanarak kesinleştiği, sözleşmedeki artış koşulunun uygulanmasıyla 01.08.2011-01.08.2012 dönemi davacının hissesine düşen yıllık kira bedelinin 560.952,00 TL olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davalının kiracı olmadığına dair savunmanın 17.12.2013 tarihli dilekçede ileri sürüldüğünü, davacının maliye beyannameleri istense idi dava dışı şirketi kiracı olarak kabul ettiğinin anlaşılacağını, davalının tacir olmadığını, sözleşme temelinden çökmekle ayrıca karşı dava açılması gerekmediğini, edim dengesinin bozulduğunu, 1/4 payın değeri ile taşınmaz değerinin aynı olamayacağını, uyarlama davası ile kesinleşen miktar üzerinden artış talep edilemeyeceğini, önemli işlerin paydaş çoğunluğu ile yapılabileceğini, bu kuralın ihlal edildiğini, kira sözleşmesinin (8.) maddesinin dikkate alınmadığını, sözleşmenin davalı ve dava dışı şirket ile akdedilen yeni sözleşme ile sona erdiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, imzası inkar edilmeyen kira sözleşmesi kapsamında verilip kesinleşen ve tarafları bağlayıcı olan Mahkeme kararı ile belirlen kira bedeli esas alınarak yapılan hesaplama doğrultusunda karar verildiğinin anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.