Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2019/4579 K.

3. Hukuk Dairesi         2017/7880 E.  ,  2019/4579 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacılar malik olduğu taşınmazda, davalının 17.05.1999 tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olarak oturduğunu, ödenen 6.074TL kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını belirterek 17.05.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 12.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın 01.05.2016- 01.05.2017 tarihleri arasındaki dönem için aylık kira bedelinin brüt 10.530TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir. 1- Davacıların, kira dönemine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345.maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.

Kanun, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

Olayımıza gelince; 01.05.1999 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacıların dava dilekçesi ile, belirlenecek olan kira bedelinin 17.05.2015 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemişlerdir. Kira sözleşmesine ek olarak düzenlenen sözleşmede, kira bedelinin 01.05.2000 tarihinden itibaren her yıl İTO TEFE yıllık ortalama artışı oranı aynen uygulanmak suretiyle artış yapılacağı hükmüne yer verilmiştir. Bu durumda açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek 01.05.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde 01.05.2016 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. 2- Davacıların, belirlenen kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Davacılar tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik bulunmamaktadır.

Mahkemece hükme esas alınan 12.04.2016 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu dükkanın 11.700TL kira parası getirebileceği belirtilmiş ancak belirlenen kira bedelinin taşınmazın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli olup olmadığı belirtilmediği gibi bedelin brüt mü net mi olduğu da açıklanmamıştır.

Bu itibarla, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.

Mahkemece, bilirkişi heyetinden bahsedilen konularda ek rapor alındıktan sonra kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği brüt kira bedelinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak, brüt olarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK'nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.05.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.