Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Araştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/5007 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/1614 E.  ,  2025/5007 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

36. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/3524 E., 2025/191

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu

18. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/932 E., 2023/741

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkillerinin murisi ile davalı arasında düzenlenen 15.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan fabrika binası için aylık 53.000.00,00 TL kira bedeli ödendiğini, ödenen kira bedelinin rayiç kira bedellerinin çok altında kadığını ileri sürerek, 15.07.2022 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli olmak kaydı ile aylık kira bedelinin 400.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; yeni dönemin başlangıcından önce kira bedeli artışına ilişkin olarak müvekkiline ihtarname gönderilmediğini, davacıların talep ettiği kira bedelinin fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu kira sözleşmesinin 15.07.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olduğu, tespite konu 15.07.2022 tarihinde başlayan yeni kira döneminde hak ve nesafet üzerinden rayice göre kira tespiti yapılmasının uygun olduğu, kira sözleşmesinde, artış şartı bulunması nedeniyle; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 345. maddesi gereğince, kira tespitine konu dönemden 30 gün öncesinde davalıya tebliğ edilecek bir artış ihtarına gerek bulunmadığı, davanın süresinde olduğuna, kira sözleşmesine konu taşınmazda keşif yapılarak özelliklerinin tespit edildiği, tespiti istenen döneme ilişkin yakın tarihli kira sözleşmeleri baz alınarak alanında uzman bilirkişilerce emsal araştırması yapıldığı, buna göre davaya konu taşınmazın durumu, konumu, alanı, mevkii, çevresel özellikleri, serbest rayiç kira miktarları, emsal kiralamalar, tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, ülkemizin ekonomik ve sosyal gelişmesi ve kira parasına etkili diğer faktörler ile denetime elverişli bilirkişi raporu dikkate alındığında, tespite konu 15.07.2022 tarihinden itibaren taşınmazın kira bedelinin aylık 387.500,00 TL ay/brüt olarak belirlendiği, belirlenen bu bedel üzerinden davalının eski kiracı olması nedeniyle %10 hakkaniyet indirime yapıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 15.07.2022 tarihinden itibaren brüt 348.750,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; 15.07.2012 tarihli kira sözleşmesinde artış şartının bulunduğu, davanın 08.07.2022 tarihinde açıldığı, bu durumda kira parasının tespitinin 15.07.2022 tarihinden itibaren yapılmasının istenilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinde belirtilen 5 yıl geçmiş olduğundan, kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre takdir edilmesi gerektiği, Mahkemece uzman bilirkişiler marifetiyle mahallinde keşif yapıldığı, bilirkişi heyetince emsal kira sözleşmesinin değerlendirildiği, kiracı ve kiraya veren arasındaki menfaat dengesi ile piyasa koşullarının gözetildiği, bilirkişi raporunun dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli olduğu, İlk Derece Mahkemesince, bilirkişi heyetinin tespit ettiği kira bedeli üzerinden yaptığı hak ve nesafet indiriminin hakkaniyete uygun bulunduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; Mahkemece, emsal kira bedellerinin çok üzerinde bir bedele hükmedildiğini, sundukları emsal kira bedellerinin hükmedilen kira bedelinin çok altında kaldığını, davacı tarafın sunmuş olduğu emsal kira bedellerinin ise kira sözleşmesine konu taşınmaz ile kıyaslanabilecek niteliklerde olmadıklarını, hükmedilen kira bedeli hak ve nesafete uygun olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.