TBK 344 ve 345 Kapsamında Kira Bedelinin Tespiti Şartları ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/5461 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/487 E.  ,  2025/5461 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/3116 E., 2024/1956

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/141 E., 2022/2471

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı kiraya veren arasında, …

Tarım İşletmesi kapsamındaki taşınmazlar için 25.02.2011, …

Tarım İşletmesi kapsamındaki taşınmazlar için ise 06.02.2013 tarihli kira sözleşmelerinin imzalandığını, her iki kiralananda da tarımsal faaliyetlerin devam ettiğini, eskiden üç ortaklı olan şirketin yabancı ortağının ülkede yaşanan ekonomik zorluklar nedeniyle şirket ortaklığından ayrıldığını, yüksek oranda artan tarımsal girdi maliyetleri ve Covid-19 pandemisi nedeniyle yaşanan ek maliyetler ile hammadde fiyatlarındaki artışın şirket faaaliyetlerini ağır şekilde etkilediğini, ekonomik sıkıntı nedeniyle davalı ile birden fazla yazılı ve sözlü olarak görüşüldüğünü, 2021 yılı kira bedeli için 04.01.2021 tarihli dilekçe ile 2021 yılında kira artışı yapılmaması, kira bedellerinin Eylül ve Kasım ayında iki eşit taksitte faizsiz ödenmesi ve devamı yıllarda kira artışının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranında yapılmasının talep edildiğini, talebin 07.01.2021 tarihli yazı ile reddedildiğini ve sözleşme kapsamında ÜFE artışı ile hesaplama yapılarak bulunan bedele ilişkin faturanın tebliğ edildiğini, karşılıklı edimler arasındaki dengenin; döviz kurundaki dalgalanmalar, ÜFE 'nin ciddi oranda artması ve ÜFE ile TÜFE ve Tarım-ÜFE arasındaki makasın açılması nedeniyle bozulduğunu, kira bedellerinin katlanılamaz derecede arttığını, pandemi sürecinde oluşan ek maliyetler ile hammadde fiyatlarındaki artışın şirket üzerinde ağır ekonomik baskı oluşturduğunu, koşulların olağanüstü değişmesiyle aşırı ifa güçlüğü kapsamında sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması gerektiğini, sözleşme dengesinin müvekkili şirket aleyhine katlanılamayacak ve dürüstlük kuralına aykırı olacak derecede bozulduğunu, kiralananların konut ve çatılı işyerleri hükümlerine tabi olduğunu ileri sürerek; dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere …

Kira Sözleşmesi için 2021 Ocak ayında ödenmesi kararlaştırılan yıllık kira bedelinin KDV dahil 16.587.206,89 TL …

Kira Sözleşmesi için 2021 Ocak ayında ödenmesi kararlaştırılan yıllık kira bedelinin KDV dahil 9.258.433,37 TL olarak belirlenmesine, kira artış oranının devam eden kira yılları için TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında yapılması yönünde kira sözleşmelerinin uyarlanmasına, yıllık peşin olarak ödeneceği kararlaştırılan kira bedellerinin Ocak ayında %20’si, Eylül ayında %40’ı, Kasım ayında %40’ı olmak üzere yıllık üç taksit ile ödenmesi yönünde ödeme vadelerinin uyarlanmasına, şayet sözleşmelere ürün kirasına ilişkin ilgili hükümlerin uygulanması halinde, 2021 Ocak itibariyle …

Kira Sözleşmesi için yıllık kira bedeli KDV dahil 17.345.739,70 TL, …

Kira Sözleşmesi için yıllık kira bedelinin KDV dahil 9.681.821,44 TL olarak belirlenmesine, takip eden yıllar bakımından uygulanacak kira artışlarının Tarım-ÜFE oranına uyarlanmasını, uyarlanacak bedel dışında kalan kira ve cezai şartların tahsilinin engellenmesini, 19 adet teminat mektubunun paraya çevrilmesinin önlenmesine, kira sözleşmeleri için toplam 10.507,100 TL ek teminat bedelinin talep ve tahsilinin önlenmesini talep etmiştir.

Davacı vekili; Mahkemenin 29.06.2022 tarihli duruşmasında ise 2022 yılı kira artışının Cumhurbaşkanı kararıyla ÜFE/TÜFE ortalaması olarak belirlendiğini belirterek 2021 yılı kira uyarlamasının dava dilekçesindeki gibi kabul edilmemesi halinde Cumhurbaşkanı kararı emsal alınarak uyarlanmasını terditli olarak talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmelerinin hasılat kirası niteliğinde olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin hasılat kiralarında uygulanamayacağını, hasılat kira sözleşmelerinde kira artış oranına yönelik herhangi bir kanuni sınırlama bulunmadığını, aşırı ifa güçlüğünden bahsedilebilmesi için bu durumun borçludan kaynaklanmaması gerektiğini, davacı şirketin zarar etmesi ve borçlarının artmasının uzun bir zaman dilimini kapsadığını ve tamamen davacının mali durumu ile yönetimsel problemlerinden kaynaklandığını, devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığını, ülkemiz ekonomisinin yaşadığı zorlukların davacı tarafından tahmin olunabilecek durumda olduğunu, öngörülmezlik unsurunun oluşmadığını, davacının kira sözleşmesine ilişkin taleplerinin 2018 yılında başladığını, bu taleplerin salgından bağımsız olduğunu, davacının iddia ettiği duruma gelmesinde pandemi sürecinin etkisi olmadığını, hasılat kirasına ilişkin sözleşmeler olduğundan İçişleri Bakanlığınca koronavirüs ile mücadele kapsamında yayımlanan genelgelerde de tarım sektörünün bu kısıtlamalardan muaf olduğunun açıkça ifade edildiğini, sözleşmeye konu tarımsal arazilerde davacının meyve yetiştiriciliği ve diğer faaliyetlerini sürdürmesini engelleyecek bir ifa güçlüğü oluşmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, davacı şirketin sadece pandemi döneminde değil pandemi öncesindeki tüm dönemlerde zarar ettiği, davacının zararında pandemiden kaynaklanan bir artışın meydana gelmediği, 2022 yılında yürürlüğe giren Cumhurbaşkanlığı kararı kapsamında kira artış oranının devam eden kira yılları için 01.01.2022 tarihinden itibaren 2022 yılı kirasının 12 aylık ortalamasına göre belirlenen yıllık Yİ-ÜFE ile TÜFE oranlarının aritmetik ortalaması oranında yapılması yönünde kira sözleşmelerinin uyarlanması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 2021 yılı kira bedelinin ve kira bedeli ödeme vadelerinin uyarlanması taleplerinin reddine, kira sözleşmelerinde yer alan kira artışının devam eden kira yılları için 01.01.2022 tarihinden itibaren 2022 yılı kirasının 12 aylık ortalamasına göre belirlenen yıllık Yİ-ÜFE ile TÜFE oranlarının aritmetik ortalaması oranında yapılması yönünde kira sözleşmelerinin uyarlanmasına karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmelerde tarım arazileri ve buna bağlı tesisler tarımsal faaliyetler için kiraya verildiğinden 6098 sayılı TBK 357 vd. maddelerinde düzenlenen sözleşmelerin "ürün kirası" hükümlerine tabi olacağı, "konut ve çatılı işyeri" kiralarına ilişkin hükümlerin eldeki davada uygulanmayacağı, davacının ticari defterleri üzerinde yapılan inceleme sonucunda tanzim edilen 24.09.2021 tarihli bilirkişi raporunda; davacının zararında pandemiden kaynaklanan bir artış meydana gelmediğinin bildirildiği, pandemi döneminde tarım sektörüne ilişkin bir kısıtlama bulunmadığı, ülkemiz ekonomisinde meydana gelen olumsuzlukların bilinir olduğu ve basiretli davranmakla yükümlü davacı tacir yönünden uyuşmazlık konusu dönemde ekonomide yaşanan olumsuz gelişmelerin öngörülebilir nitelikte olduğu, sözleşmeye bağlılık esas olmakla kira bedelinin ve sözleşmedeki artış şartının uyarlanması talebinin yerinde olmadığı, davacının sözleşmelerin imzalandığı tarihte hasat zamanlarını bildiği ve sonradan ortaya çıkan bir durum sözkonusu olmadığından kira ödeme vadelerinin uyarlanmasının istenemeyeceği, 5460 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı gereği 2022 yılından itibaren kira sözleşmelerinde yer alan kira artış oranının devam eden kira yılları için 01.01.2022 tarihinden itibaren 2022 yılı kirasının 12 aylık ortalamasına göre belirlenen yıllık Yİ-ÜFE ile TÜFE oranlarının aritmetik ortalaması oranında belirlenmesinin yerinde olduğu ve bahsi geçen kararın geçmişe dönük olarak uygulanamayacağı gerekçesiyle, oy çokluğuyla istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca, kanun koyucunun iradesinin, kira artış oranlarının uyarlanması yönünde olduğu nazara alınarak 2021 yılı kira bedelleri bakımından da uyarlama talebinin kabulü gerektiğini, tarafların sosyal ve ekonomik durumlarındaki kâr – zarar halinin uyarlama için bir şart olarak öngörülmediğini, taraflar özelindeki sosyal ve ekonomik durumun niteliğinin sözleşme ile ortaya çıkan riski üstlenmelerini gerektirmediği, bilirkişinin hesaplamalarında hata olduğunu, aşırı ifa güçlüğü bakımından tacir olmanın tek kıstas olarak dikkate alınamayacağını, sonradan ortaya çıkan durumun hasat zamanı değil, ekonomik sıkıntı olduğunu, kira bedeli ödemelerinin büyük çoğunluğunun Eylül ve Kasım aylarında yapılmasının hakkaniyet gereği olduğunu, uyarlama koşulları oluştuğundan davanın kabulü gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2.

Davalı vekili; davanın tümden reddi gerektiğini, sonradan yayınlanan Cumhurbaşkanlığı kararının hali hazırda idarece uygulandığını, davacının davada ispat ettiği bir husus bulunmadığını, uyarlama koşullarının oluşmadığının belirlendiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin ve kira sözleşmesi kira bedeli artış şartı ve ödeme vadesi hükümlerinin uyarlanması istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve pandemi döneminde kiralananda yapılacak olan "tarımsal üretim" kısıtlaması bulunmadığından davacı bakımından 6098 sayılı Kanunun 138. maddesinde öngörülen uyarlama koşullarının oluşmadığının derece mahkemelerine belirlenmesine, tacir olan davacının şirketin kendi finansal yapısından kaynaklı olarak sözleşmenin uyarlanmasını talep edemeyecek olmasına, özellikle yargılama sırasında yürürlüğe giren Cumhurbaşkanı Kararının geriye etkili olarak uygulanamayacağı gibi 2022 yılı için Cumuhurbaşkanlığı Kararına göre yapılan artışın da halihazırda uygulanmasına tarafların itirazlarının olmadığı anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.11.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.