Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları: 3. Hukuk Dairesi 2025/3407 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/4316 E.  ,  2025/3407 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/3158 E., 2024/1543

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/1058 E., 2022/953

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu …

AVM'nin inşası ve işletilmesi amacıyla dava dışı …

Gayrimenkul Yatırım İşletme A.Ş. ile 23.12.2009 imza tarihli, 23.12.2011 başlangıç tarihli ve 25 yıl süreli Yap- İşlet- Devret sözleşmesini imzalandığını, buna göre inşaatın tamamlanmasından sonra AVM'de yer alan mağazaların kiraya verilerek gelir elde edileceği, buna karşılık da işletme hakkı bedeli adı altında sabit bir bedelin müvekkiline ödeneceğini, ancak dava dışı … şirketinin 2020 yılı Ocak ayından sonra kira bedellerini ödemek ve yönetsel işlerde sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle 10.08.2020 tarihli ihtar ile sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilerek sona erdirildiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinde kiraya veren olarak yer alındığı ve kira bedellerinin müvekkiline ödenmesi gerektiğinin davalıya bildirildiğinin, muaccel kira bedelleri ve ortak giderleri ödemeyen davalının temerrüde düştüğünü ileri sürerek; davacının kira sözleşmesine taraf olduğunun ve kira bedellerinin müvekkiline ödenmesi gerektiğinin tespitine, davalıya gönderilen ihtar tarihinden itibaren ödenmeyen, tevdi mahalline ödenen/ödenmekte ise ödenecek olan bedeller de dahil olmak üzere mevcut kira bedellerinin tüm faiz ve ferileriyle birlikte 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 107. maddesi uyarınca talebi artırma talebi saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin müvekkiline ödenmesine ve sözleşmeye esaslı aykırılık nedeniyle davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkili şirket ile davacı arasında kira ilişkisi bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu kira sözleşmesinde asıl kiraya veren dava dışı … asıl kiracı- alt kiraya veren, davalının da alt kiracı olduğu, her ne kadar davacı tarafça dava dışı … ile arasındaki sözleşmenin fesh edildiği beyanı ile sözleşmenin tarafı haline geldiği belirtilmiş ise de, asıl kiraya veren sıfatı ile … dava dışı asıl kiracı ve davalının kiraya vereni olan Karsaklar aleyhine açmış olduğu bir tahliye davası bulunmadığı ya da sözleşmenin feshinin dava dışı … tarafından kabul edilerek ortak irade ile sözleşmenin tarafı haline geldiğinin ispat edilemediği, davalı tarafından kira bedellerinin ödenmesi için Ankara

5.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/38 D.İş sayılı dosyasında tevdi mahalli talebinde bulunulduğu, bu hali ile davacının davalı ile dava dışı Karsaklar arasındaki kira sözleşmesinin tarafı haline kendiliğinden gelemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 23.12.2009 tarihli Yap-İşlet –Devret sözleşmesi eser, kira ve bağış hükümlerini içeren karma bir sözleşme olup sözleşmenin eser kısmı tamamlanmakla davacı ile dava dışı … şirketi arasındaki uyuşmazlığın kira hükümlerine ilişkin olduğu, sözleşmenin AVM’nin işletilmesi, bağımsız bölümlerin kiraya verilerek gelir elde edilmesi, bunun karşılığında … şirketi tarafından davacıya işletme bedeli ödenmesi edimlerini içerdiği gözetildiğinde sözleşmenin bu kısmının çatılı taşınmaz kiralanmasına ilişkin olduğunun kabulü gerektiği, davacının iddia ettiği gibi vekalet/temsil ilişkisi bulunmadığı, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlerine göre kira sözleşmesinin tek taraflı fesih beyanı ile sona erdirilemeyeceği, kira sözleşmesinin feshedildiğine ve taşınmazın tahliyesine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme ilamının ya da tarafların sözleşmenin feshi ve taşınmazın tahliyesine yönelik karşılıklı anlaşması halinde kira ilişkisinin sona erdiğinin kabulü gerekeceği, davacı, dava dışı şirketle olan sözleşmeye ilişkin olarak ne mahkeme ilamı ne de karşılıklı anlaşmaya ilişkin bir belge ibraz etmediğinden 23.12.2009 tarihli kira ilişkisinin sona erdiğinden söz edilemeyeceği, asıl kira sözleşmesi geçerliliğini devam ettirdiğinden … şirketi ile davalı arasındaki alt kira sözleşmesinin de devam ettiğini, kiracı olan davalının kendi kirayavereni olan … şirketine karşı sorumlu olduğu, davacı alt kira sözleşmesinin tarafı olmadığından kiraya veren sıfatı bulunmadığı gibi davalı alt kiracıdan kira bedelinin ödenmesini ve taşınmazın tahliye edilmesini isteyemeyeceği gerekçesiyle, davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira sözleşmesinin kiraya veren tarafının değiştiğini, malik olan davacıya kira bedellerini ödemeyen davalının temerrüde düştüğünü, dava dışı … şirketinin kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesi sonucunda alt kiracı olan davalının da sözleşmesinin sona erdiğini, … şirketinin de temsil/vekalet yetkisinin ortadan kalktığını, sözleşmedeki hükümler uyarınca fesih ile birlikte kiralananın işletmesini müvekkiline devretmediğini, kira bedellerinin müvekkiline ödenmesine ilişkin gönderilen ihtara rağmen ödeme yapmayan davalının mütemerrit olduğunu, tahliyenin koşullarının oluştuğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık; davacının alt kira sözleşmesinin tarafı olduğunun tespiti, alacak ve temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle taraflar arasında kira ilişkisinin bulunmaması nedeniyle davacının dava açarak kira bedeli ve sair ödemelerin kendisine yapılması hususunda asıl kiraya veren olarak alt kiracı olan davalıyı zorlayamayacağının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.