Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Emsal Kira Karşılaştırması: 12. Hukuk Dairesi 2025/5902 K.

12. Hukuk Dairesi         2025/7021 E.  ,  2025/5902 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

59. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Temyiz incelemesinin murafaalı yapılmasına işin ivediliği ve niteliği nedeniyle 5311 Sayılı Kanunla değişik İİK'nın 366. maddesi hükmü uygun bulunmadığından bu yöndeki isteğin reddine oy birliği ile karar verildikten sonra işin esası incelendi:

Adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin ortak gider bedelinin tahsili amacıyla başlatılan örnek 13 ilamsız icra takibinde, borçlunun icra müdürlüğüne sunduğu dilekçe ile yetki, borca, işlemiş faize itiraz ettiği, alacaklının itirazın kaldırılması ve borçlunun mecurdan tahliyesi talebi ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince, Davanın kısmen kabul kısmen reddi ile yetkiye itirazın kaldırılmasına, borca itirazın kaldırılması talebinin reddine, dosya kapsamındaki 17.06.2022 tarihli ihtarnamede ikrar edilen 50.000,00 TL'lik ödemenin müdürlükçe dosya kapsamında değerlendirilmesine, tahliye talebinin kabulü ile davalının mecurdan tahliyesine karar verildiği, taraflarca ayrı ayrı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, ortak gider alacaklarına ilişkin takiple tahliye kararı verilemeyeceği, dar yetkili icra mahkemesince faturaların ve ticari defterlerin incelenmesi ve değerlendirilmesi imkanı bulunmadığı gerekçesi ile alacaklının istinaf başvurusunun esastan reddine, borçlunun istinaf başvurusunun kabulü ile yerel mahkeme kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine, yasal şartları oluşmadığından tazminata hükmedilmesine yer olmadığına karar verildiği görülmüştür.

2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nun kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin 269. maddesi gereğince; "Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu'nun 260. ve 288. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. ve 362.) maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62'nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır…" Türk Borçlar Kanunu'nun İfa Zamanı başlıklı 314. madde ''Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç ESAS NO : 2025/7021 kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.'' şeklinde, aynı kanun Kiracının temerrüdü başlıklı 315. madde ''Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.'' şeklinde düzenlenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.12.2021 tarih ve 2017/(6)8/1918 E.-2021/1707 K. sayılı ilamında da işaret edildiği üzere; İcra ve İflas Kanunu’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiş olup 818 sayılı Borçlar Kanunu’na (BK) göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir.

Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile BK’nın 2 60… . [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.

3 15… ] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir.

Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği halde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.

TBK’nın 3 14… . maddelerinde kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiş (Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı akdin feshini isteyebilir) olup kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir.

Yine aynı doğrultuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarih ve 2024/12-785 E., 2025/426 K. Sayılı kararında da işaret edildiği üzere, borçlunun yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi halinde yan gider borcu ve miktarı kesinleşir. TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK'nın 269 ve TBK'nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunlu olup, sadece ortak gider alacağına dayalı takipte de borçlunun tahliyesine karar verilebilir. Somut olayda, alacaklı kiraya veren tarafından borçlu kiracı aleyhine 2021 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos-Eylül ayları ortak gider katkı payı alacağı olmak üzere toplam 34.352,21 TL'nin tahsili amacıyla adi yazılı kira sözleşmesi ve e faturalara dayalı olarak tahliye talepli Örnek 13 ilâmsız icra takibi başlatılmıştır. Örnek 13 No.lu ödeme emri borçluya tebliğ edilmiş ve borçlu yasal süresinde takibe itiraz etmemiş olup, borçlunun 30 günlük temerrüt süresi içinde ödeme yapmadığı sabittir. Takibe dayanak 01.06.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 12. maddesinde ortak giderlerler belirtilmiş olup, 7.2 maddesinde ise kiracının kira bedeli dışında 12. maddede sayılı aylık ortak gider katkı payını da ödemekle yükümlü olduğu, ödemezse sözleşmenin feshedileceği düzenlenmesine rağmen kira sözleşmesinde ortak gider katkı payı alacağına ilişkin belirli bir miktar ya da oran belirtilmemiştir. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, takip konusu alacağın varlığı ve miktarı yargılamaya muhtaç olduğu gerekçesiyle davanın reddi ile işin esasına girilmediğinden tazminata karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken davanın yazılı gerekçe ile reddi yerinde değil ise de sonucu doğru kararın onanması gerekmiştir.

SONUÇ:

Alacaklının temyiz itirazlarının reddi ile sonucu doğru Bölge Adliye Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 370. maddesi uyarınca ESAS NO : 2025/7021 ONANMASINA, alınması gereken 615,40 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline, 06.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. Üye Dr….'in Karşı Oy Yazısı; TBK’nın ifa zamanı başlıklı 314. maddesi “Kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyor ise yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” TBK’nın 315. maddesi “Kiracı kiralamanın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcuna ifa etmez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on, gün konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin İİK’nın 269/1 maddesinde ödeme emrinin TBK’nın 315. ve 362. maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddeti geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder ifadesine yer verilmiştir. Bu düzenleme Türk Borçlar Kanununun söz konusu maddelerine atıf yaparak yan giderlerin de kiradan sayıldığı, ödenmemesi halinde borçlunun temerrüde düşeceğini belirtmektedir. Somut olayda da yan giderlerden sayılan ortak gider katkı payı alacağı takibe konmuş olup, ödeme emrine itiraz etmediğinden takip konusu miktar kesinleşmiştir. Yan giderlerin kira sözleşmesinde miktar veya oran olarak belirtilmediğinden bahisle takip konusu alacağın varlığı ve miktarının yargılamayı gerektirdiğinden bahsedilemez. 30 günlük ödeme süresi içinde borçlunun kesinleşen takip borcunu ödemediği ihtilafsız olup borçlunun temerrüdü gerçekleşmiş olup tahliye kararının verilmesi gerekir. HGK’nın 02.07.20 25… /12-785 Esas, 2025/426 Karar sayılı emsal nitelikteki kararında da ödeme emrine itiraz edilmediğinden yan gider borcu ve miktarının kesinleştiği, sürede ödeme yapılmadığından temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesi gerektiğinden söz edilmiştir. Yukarıda açıkladığımız maddelerde kararın bozulması görüşünde olduğumdan çoğunluğun onama yönündeki görüşüne katılamıyorum.06.10.2025 Üye …’ın Karşı Oy Yazısı; İİK’nın 10 ncu babı; KİRALAR HAKKINDA HUSUSİ HÜKÜMLER VE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ hükümlerini düzenlemektedir. İİK’nın 269 ncu maddesi Adi Kira ve Hasılat Kiraları için ÖDEME EMRİ ve İTİRAZ MÜDDETİ başlığını taşımaktadır. İİK’nın 269/1. maddesi; “Takip Âdi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Türk Borçlar Kanununun 3 15… nci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.” şeklindedir. Bu madde, maddenin başlığında da açıkça belirtildiği üzere; icrada kiralara özgü ödeme emrinin düzenlenme şeklini belirleyen hükümdür. İİK’nın 269/a maddesinde itiraz etmemenin sonuçları(icra mahkemesinden temerrüt nedeniyle tahliye isteminin koşulu) “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.” şeklindedir. Anılan maddenin gerekçesi ise; “Maddede, kiralanan taşınmazlarda borçlunun ihtarlı ödeme emrine itiraz etmemesi ve ihtar müddeti içinde de kira borcunu ödememesi halinde tahliye isteminde bulunmak imkânı 6 aylık süreye bağlanarak, uygulamadaki tereddütler giderilmiştir.” İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği'nin 35. maddesinin e bendinde ise; adî kira ve hasılât kiralarına ilişkin ödeme emrinin “…Kesinleşen kira alacağı için alacaklının haciz talep edebileceği ve icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasını isteyebileceği,…” kaydını ihtiva edeceği hususu düzenlenmiştir.

Buna göre; alacaklının(kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı(örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir.

Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun(kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse(inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 2 60… . (TBK m.

3 15… ) maddelerinde belirtilen(on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde(İİK m.

62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kira borcunu) ödemez ise kiraya verenin(alacaklının), kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği(İİK m.

78 vd) ve icra mahkemesinden(kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

Görüldüğü gibi yukarıda yer verilen mevzuat(icra ve iflas kanunu ile yönetmeliği) hükümleri kira alacağı ve kira borcu kavramlarından bahsetmiştir. Lafzi yorum yapıldığında; kira borcu kapsamına yan giderlerin(su, elektrik v.b.) dahil olduğu sonucuna varılamayacaktır. İcra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye istemlerinin yasal dayanağı İİK’nın 269/a maddesidir. Yasa koyucu bilinçli olarak; “KİRA BORCUNU….” ifadesini tercihle yetinmiş, Türk Borçlar Kanunu’nun 315/1 nci maddesindeki “… veya yan gideri…” tabirini özellikle kullanmamıştır. Yine, kira sözleşmesinde belirli bir edimin(giderin) kiracıya ait olduğunun belirtilmiş olması o edimin(borcun) kira borcundan sayılmasını gerektirmez. Kiracı, kira sözleşmesinde yakıt gideri, bekçi parası, kapıcı parası, temizlik parası, su parası, ESAS NO : 2025/7021 elektrik parası, çöp parası, yönetim gideri, telefon ücreti vs. gibi yan giderleri ödemeyi üstlenmiş olsa dahi, söz konusu edimler asıl kira borcu olmayıp asıl kira borcunun eklentisi niteliğinde olduğundan anılan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi olmaz. Somut olayda, alacaklı vekilinin dosya kapsamında, mevcut ara karar gereği sunmuş olduğu 08.03.2022 UYAP havale tarihli beyan dilekçesiyle alacağın kaynağının ortak gider alacakları olduğu yönünde beyan dilekçesi ve yine takip dosyasına ortak gider alacaklarına ilişkin e-arşiv fatura suretlerini sunduğu, ortak giderlerin kira sözleşmesinin 12. maddesinde düzenlendiği anlaşılmıştır. Yargıtay

12.

Hukuk Dairesinin 18.04.2014 tarih, 2014/8153 E.-2014/11453 K. sayılı emsal içtihadında da belirtildiği üzere; kira sözleşmesinde belirli bir edimin (giderin) kiracıya ait olduğunun belirtilmiş olması o edimin (borcun) kira borcundan sayılmasını gerektirmez.

Kiracı, kira sözleşmesinde yakıt gideri, bekçi parası, kapıcı parası, temizlik parası, su parası, elektrik parası, çöp parası, yöndetim gideri, telefon ücreti vs. gibi yan giderleri ödemeyi üstlenmiş olsa dahi, söz konusu edimler asıl kira borcu olmayıp, asıl kira borcunun eklentisi niteliğinde olduğundan, anılan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi tahliyeye neden olmaz.

Takip dayanağı kira sözleşmesinde, takipte talep edilen alacakların kira parasından sayılacağı ve ödenmemesi halinde tahliye nedeni olacağına dair bir düzenlemede bulunulmadığı görülmüştür. Takip; ortak gider alacaklarına ilişkin olup, dar yetkili icra mahkemesince faturaların, ticari defterler ve kayıtların incelenmesi ile değerlendirilmesi mümkün olmadığından, Bölge Adliye Mahkemesince davanın tümden reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur(Zira Yargıtay

12.

Hukuk Dairesinin 20.09.2022 tarih, 2022/7635 E.-2022/9077 K. sayılı kararı da benzer niteliktedir.).

Yukarıda anlatılan nedenlerle; İİK’nın 269/a maddesi açık hükmü, Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında yazılı gerekçeler ve Dairemizin belirtilen emsal içtihatları bir arada değerledirildiğinde, yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın ONANMASINA karar verilmesi ile yetinilmesi gerektiğinden, Dairemiz sayın çoğunluğunun açıklamalı sonucu doğru onama kararına katılamıyorum.06.10.2025