Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Kira Tespit Davasında Sonraki Dönem İncelemesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/3932 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/2638 E.  ,  2025/3932 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/2182 E., 2022/1688

K. Mahkeme kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece temyiz incelemesi sonucunda verilen bozma kararının davacı ve davalılar vekili tarafından düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 12.11.1972 tarihli protokol ile dava konusu hizmet binasını davalı…

A.Ş.ye aylık 100,00 TL kira bedeli ile 49 yıllığına kiraladığını, davalının kira sözleşmesinin başlangıcı olan 1972 yılından bu yana hiç ödeme yapmadığını, davalının kira bedellerini yatırmayarak akde aykırı davrandığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 2.000,00 TL belirsiz kira alacağının dava tarihinden itibaren geriye doğru 5 yıllık yasal faizi ile tahsiline, 12.11.1972 tarihli protokolün akde aykırılık nedeniyle iptaline, dava tarihi itibari ile aylık kira bedelinin belirlenmesine, belirlenen aylık kira bedelinden geriye doğru beş yıllık kira bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 10.11.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile aylık kira bedelinin 3.000,00 TL olarak tespitini istemiş, 14.10.2016 tarihli dilekçe ile de sözleşmenin iptali talebinden vazgeçtiğini belirtmiştir.

II. CEVAP

1.

Davalı…

A.Ş. vekili; dava konusu santral binasının …

A.Ş.ye ait olup davanın da bu şirkete yönlendirilmesi gerektiğini, dava konusu kira bedelinin zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2.

Birinci bozmadan sonra davaya dahil edilen davalı …Ş. vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu taşınmazın protokol ile müvekkili uhdesinde kalmış olmakla beraber müvekkili ile…

A.Ş. tarafından ortak kullanıldığını, geriye doğru olarak kira uyarlaması talep edilemeyeceği, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 12.06.2014 tarihli kararıyla; davalı… A.Ş.nin taraf sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Yargıtay (Kapatılan)

6.

Hukuk Dairesince verilen 08.12.2014 tarihli ilamıyla; dava konusu taşınmazı hangi kurumun kullandığının açıkça tespit edilerek, husumetin doğru kuruma yöneldirilmesi gerektiğinden bahisle karar bozulmuştur.

2.

Bozmaya uyan Mahkemece verilen 17.11.2016 tarihli kararla; kiracılık ilişkisinin…

A.Ş. tarafından …

A.Ş.ye devredildiği gerekçesiyle, PTT A.Ş. hakkında açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, akde aykırılıktan dolayı açılan sözleşmenin iptali davasının koşulları oluşmadığından reddine, kira tespitinin ileriye yönelik yapılabileceği göz önüne alınarak 2.000,00 TL kira alacağı davasının reddine, kira bedelinin aylık 2.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, davacı ve dahili davalı …

A.Ş. tarafından temyiz edilmiştir.

3.

Dairece verilen 04.06.2018 tarihli ilamla; davacının ve davalı …

A.Ş.nin sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikte sonra, davalı…

A.Ş. hakkında açılan davanın husumetten reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, davacının ödenmeyen kira alacağı isteminin davalıların kullandıkları alanla orantılı olarak değerlendirilerek sonuca göre karar verilmesi gerektiği, dava konusu kiralanana ilişkin 12.11.1972 tarihli protokolde kira artış şartı bulunmadığından uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı açısından değerlendirme yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, Mahkemece kira bedelinin tespiti usulüne göre inceleme ve değerlendirme yapılarak yazılı şekilde karar verilmesinin de doğru olmadığı gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

4.

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulup sözleşmedeki intibak hükmünün yetersiz kaldığının davacı tarafından ispatlanamadığı, uyarlama koşullarının oluşmadığı, dava konusu kiralanana ilişkin 12.11.1972 tarihli protokolde kira artış şartının bulunmadığı, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceği, belirtilen şartlara uygun olarak alınan hüküm kurmaya ve denetime elverişli bilirkişi raporlarına göre tespit edilen kira bedeli ve alacak miktarının taşınmazın kullanım alanlarının da dikkate alınarak belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinden doğan 119.538,00 TL alacağın dava tarihi olan 21.02.2014 tarihinden itibaren başlatılacak yasal faizi ile davalıların kullanım alanlarına göre %87,62'lik kısmının davalı …

A.Ş.den alınarak davacıya verilmesine, %12,38'lik kısmının davalı…

A.Ş.den alınarak davacıya verilmesine, davacının sözleşmenin uyarlanması talebinin koşulları oluşmadığından reddine, davacının akde aykırılık nedeni ile kira sözleşmesinin feshi talebinin feragat nedeni ile reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. TEMYİZ

Dairece verilen 27.02.2024 tarihli ilamla; tarafların sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, dava konusu kira sözleşmesinin uzun süreli kira sözleşmesi olduğu, buna göre başlangıçta kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin daha sonradan değişen koşullar nedeniyle aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda, sözleşmedeki mevcut kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabileceği hususunun dikkate alınması gerektiği, bu noktada uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının Mahkemece yeteri kadar irdelenmediği, uyarlama davalarında uygulanması gereken kuralların, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak, konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan yeniden rapor alınarak sonucuna göre dava tarihi itibariyle sözleşmedeki kira parasının uyarlanmasına karar verilmesi gerektiği, yine sözleşmede yazılı kira bedeli dışında geçmişe dönük olarak başka bir kira bedeli esas alınarak kira alacağına hükmedilebilmesi mümkün olmadığı, ödenmeyen kira alacakları bakımından sözleşmede yazılı bedel dikkate alınarak kira alacağına hükmedilmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

V. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Sebepleri

1.

Davacı vekili; kira bedelinin tespitine yönelik olarak davalıların hiç kira bedeli ödemediği gibi bu yönde herhangi bir girişimde bulunmadığı ve çaba sarf etmediğini, davalıların bu davranışlarının "dürüst davranma" ve "iyi niyet" hükümleriyle bağdaşmadığını, buna rağmen davalıların köklü birer kurum olmaları nedeniyle kira sözleşmesinin feshinden vazgeçilerek kira ilişkisine devam edildiğini ancak davalıların, her türlü itirazı yapıp hiçbir bedel ödemeden kiralananı kullanmaya devam etmeye yönelik haksız ve kötü niyetli bir iradeye sahip olduğunu, bu nedenle davanın tam kabul ile sonuçlanması gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.

Davalı…

A.Ş. vekili; …

A.Ş. ile yapılan protokol gereği dava konusu taşınmazın tüm giderlerinin …

İl Müdürlüğünce karşılanacağını, müvekkilinin kira bedelinden sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, yine somut olayda uyarlama koşullarının oluşmadığının sabit olduğunu, sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olayların olağanüstü ve objektif nitelikte olması gerektiğini, 12.11.1972 tarihli protokolün 49 yıl geçerli olmak üzere kurulduğu gibi protokolde kira artış şartının bulunmadığını, davacının basiretli bir tacir olarak öngörmesi gereken 49 yıl gibi uzun bir sürede gerçekleşebilecek rizikoların tamamını üstlenerek uzun süreli kira sözleşmesi düzenlediğini, kira protokolünün imzalandığı 1972 yılından bugünlere kadar davacının hiçbir ihtirazı kayıt ve talepte bulunmaksızın sözleşmeyi sürdürmesi ancak daha sonra sözleşmenin sona ermesine çok az bir süre kalmışken sözleşmenin çekilmez hale geldiğini ileri sürmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

3.

Davalı …Ş. vekili; davanın tam ıslah edilerek kira uyarlaması olarak belirtilmesi üzerine ilk talepler hakkında karar verilmesinin mümkün olmadığını, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı hususunun uzman bilirkişiler marifetiyle detaylı şekilde incelenerek, sözleşme şartlarının olağanüstü şartlar nedeniyle taraflardan birisinin lehine diğerinin aleyhine olacak şekilde sonuçlar doğurmadığı kanaatiyle uyarlama koşullarının oluşmadığının belirlenmiş olmasına rağmen, bozma ilamında bu hususun dikkate alınmadığını, ekonomik kazanç sağlamak amacıyla kiralanmayan ve kamu hizmetinin bölgeye götürülmesini teminen imzalanan kira sözleşmesindeki bedelin günümüz ekonomik koşullarında değerini yitirdiğinden bahsedilerek uyarlama yoluna gidilemeyeceğini, sözleşme süresi ile aylık kira bedelinin tarafların birleşen iradeleriyle belirlendiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması ve kira alacağı istemine ilişkindir.

Mahkemece uyulan bozma kararında belirtilen hukuki esaslar gereğince hükmün verildiği, bozma kararının kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı, dava konusu kiralanana ilişkin sözleşmesi 12.11.1972 tarihli ve 49 yıl süreli olmakla, 6098 sayılı TBK öncesi Yargıtay kararlarına göre uzun süreli kira sözleşmesi kabul edilerek, dava tarihi itibariyle önceki mevzuat ve ilgili Yargıtay emsal kararlarına göre uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği, uzun süreli kira sözleşmelerinde başlangıçta kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin daha sonradan değişen koşullar nedeniyle aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda sözleşmedeki mevcut kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabileceği, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının yeteri kadar irdelenmediği yine sözleşmede artış şartı olmadığı ve dava yoluyla kira bedeli belirlenmediği taktirde sözleşmede yazılı kira bedeli üzerinden kira alacağının belirlenmesi gerektiği anlaşılmakla hükmün bozulmasına dair verilen Daire kararının yerinde olduğundan taraf vekillerinin karar düzeltme talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin karar düzeltme taleplerinin REDDİNE, Aşağıda yazılı para cezaları ile karar düzeltme harçlarının düzeltme isteyenlerden mahallinde alınmasına,

09.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.