Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Araştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/3388 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/44 E.  ,  2025/3388 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi

4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1742 E., 2024/2706

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Bursa

2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/1654 E., 2023/702

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; 1777 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan depo-imalathane nitelikli taşınmazın 01.03.2017 başlangıç tarihli, beş yıl süreli, 53.500,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, net 111.788,35 TL olan aylık kira bedelinin emsallerine kıyasen düşük kaldığını, kira bedelinin artırılması için davalıya gönderlen ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını, taşınmazın kira bedelinin emsallerine göre 233.440,00 TL olması gerektiğini, ülkedeki ekonomik koşullar nedeniyle sözleşmedeki edim dengesinin kiraya veren aleyhine bozulduğunu ileri sürerek, yeni dönem (01.03.2022 – 28.02.2023) kira bedelinin aylık net 233.400,00 TL olarak tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira bedelinin sözleşmeye uygun olarak arttırıldığını, 01.03.2022 tarihli yeni dönem kira bedelinin net 88.735,00 TL olduğunu, davacının ise %100'den fazla artış talep ettiğini, iyi niyetli olarak güncel kira bedelinin davalıya 01.03.2022 tarihinden itibaren ödenmeye başlanıldığını, ödenen kira bedelinin emsallerine uygun olduğunu, kiraya vereni yine davacı olan sözleşmelerin emsal olarak kabul edilemeyeceğini, kiralanana zaruri, faydalı, lüks masraflar ve yatırımlar yapıldığını, bu masrafların davacıdan talep edilmediğini, kira sözleşmesinin on yıldan fazla süredir devam ettiğini, son sözleşmenin 2017 yılında yapıldığını, en yüksek oranda hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan ve emsal taşınmazlarda yapılan keşif sonucu düzenlenen ve emsallerin kiralanana kıyasla olumlu ve olumsuz yönlerinin de değerlendirildiği 16.02.2023 tarihli bilirkişi raporu ile taşınmazın 01.03.2022 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi halinde ise getireceği aylık brüt kira parasının 280.000,00 TL olacağı yönünde görüş bildirildiği, raporun itibar edilebilir olduğu, gerekçesiyle ; %10 oranında hakkaniyet indirimi uygulanmak suretiyle davanın kısmen kabulü ile 01.03.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 01.03.2022-01.03.2023 dönemindeki kira bedelinin aylık brüt 252.000,00 TL olarak tespitine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince yapılan değerlendirmenin yerinde olduğu, hükme etki edecek bir hata bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; yeterli emsal incelemesi ve araştırması yapılmadığını, yalnızca davacı yanın sunduğu kira sözleşmelerine konu taşınmazlar gezilip bunlar değerlendirilerek rapor hazırlandığını, bu taşınmazların kiraya vereninin de yine davacı olduğunu, bunlara dayalı yapılan tespitin hakkaniyetsiz olduğunu, 01.03.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talep edildiğinden 9 ay sonrasına ilişkin emsallerin dikkate alınamayacağını, üstün özelliklerin kira bedeline etkisi hususunda afaki olarak değerlendirme yapıldığını, verilerin nasıl tespit edildiğinin denetime elverişli olmadığını, daha yüksek oranda hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendrime

Uyuşmazlık, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu, mahallinde yapılan keşif sonucu usulüne uygun şekilde kira bedelinin tespit edildiği anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Fazla alınan temyiz kararın harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.