Tek Kişi Üzerine Kayıtlı Mülkiyet ile Ortak Mülkiyet Arasındaki Farklar

Bir taşınmazın tapuda tek kişi adına kayıtlı olması ile birden fazla kişi adına kayıtlı olması, yalnızca bir formalite farkı değildir. Kullanım biçiminden satış yetkisine, giderlere katılmadan uyuşmazlık çözüm yollarına kadar pek çok konuda hukuki sonuçları kökten değiştirir. Uygulamadaki çekişmelerin önemli bir kısmı, bu farkların baştan doğru kavranmamasından kaynaklanır.

Bu yazı, tek kişilik mülkiyet ile ortak mülkiyet arasındaki ayrımı, pratik sonuçlarıyla birlikte ele alır.

---

Tek Kişi Üzerine Kayıtlı Mülkiyet Ne Anlama Gelir?

Tek kişilik mülkiyette taşınmazın maliki bir kişidir. Bu durumda malik:

• Taşınmazı kullanma,
• Ondan yararlanma,
• Satma, devretme, kiraya verme,
• Rehin etme

yetkilerini tek başına kullanabilir. Hukuken karar alma süreci basittir; üçüncü bir kişinin onayına ihtiyaç yoktur. Bu yapı, kullanım ve tasarruf açısından en geniş serbestliği sağlar.

---

Ortak Mülkiyet Nedir?

Ortak mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olmasıdır. Ancak bu durum tek tip değildir. Ortaklık:

• Paylı mülkiyet (hisseli)
• Elbirliği mülkiyeti (iştirak)

şeklinde ortaya çıkar. Her iki durumda da taşınmaz tek parça hâlindedir; ancak haklar paylaşılmıştır.

Bu yapı, mülkiyeti değil; yetkiyi karmaşıklaştırır.

---

Karar Alma Süreci Neden Farklıdır?

Tek kişilik mülkiyette karar, malikin iradesine bağlıdır. Ortak mülkiyette ise:

• Kullanım,
• Kiraya verme,
• Satış,
• Giderlerin paylaşımı

gibi konular çoğu zaman birden fazla kişinin iradesini gerektirir. Bu da pratikte anlaşmazlık riskini artırır. “Ben de ortağım” cümlesi, tek başına serbest tasarruf yetkisi vermez.

---

Kullanım Hakkı Açısından Temel Ayrım

Tek kişilik mülkiyette malik, taşınmazın tamamını kullanabilir. Ortak mülkiyette ise:

• Her paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir,
• Ancak bu hak, diğer paydaşların haklarını ihlal edecek şekilde kullanılamaz.

Bir paydaşın taşınmazı fiilen tek başına kullanması, çoğu zaman uyuşmazlığın başlangıç noktasıdır.

---

Satış ve Devretme Konusunda Fark Nerede Ortaya Çıkar?

Tek kişilik mülkiyette satış kararı tek başına alınır. Ortak mülkiyette ise:

• Paylı mülkiyette paydaş, kendi payını satabilir,
• Elbirliği mülkiyetinde ise çoğu zaman oybirliği gerekir.

Bu fark, özellikle miras kalan taşınmazlarda ciddi sorunlar doğurur. “Herkes satmak zorunda” düşüncesi her zaman doğru değildir.

---

Giderler ve Sorumluluklar Nasıl Paylaşılır?

Tek kişilik mülkiyette tüm giderler malik tarafından karşılanır. Ortak mülkiyette ise:

• Vergiler,
• Bakım ve onarım giderleri,
• Ortak kullanım masrafları

kural olarak pay oranında paylaşılır. Ancak uygulamada en sık çıkan sorun, giderlere katılmayan paydaş meselesidir.

---

Uyuşmazlık Çıkarsa Ne Değişir?

Tek kişilik mülkiyette uyuşmazlık genellikle dış kaynaklıdır (komşu, idare vb.). Ortak mülkiyette ise uyuşmazlık çoğu zaman ortakların kendi arasında çıkar. Bu durum:

• Süreci uzatır,
• Duygusal gerilim yaratır,
• Taşınmazdan yararlanmayı zorlaştırır.

Bu nedenle ortak mülkiyet, hukuken mümkün olsa da pratikte yüksek çatışma potansiyeli taşır.

---

Sonuç: Tapudaki İsim Sayısı, Hayattaki Rahatı Belirler

Tek kişi adına kayıtlı mülkiyet, kullanım ve tasarruf açısından netlik sağlar. Ortak mülkiyet ise paylaşımı mümkün kılar; ancak doğru yönetilmezse taşınmazı sorun kaynağına dönüştürür. Hukuk, her iki yapıyı da tanır; ama sonuçları aynı değildir.

Özetle:

Mülkiyette ortaklık, paylaşımı değil; uyumu zorunlu kılar.

---

Önceki makale: Mülkiyet Hakkı Nedir? Anayasal Güvencesi ve Sınırları