Üst Hakkı (İrtifak) Davası Nedir? Nasıl Açılır? | Avukat Gökhan Yağmur
Gayrimenkul hukukunda önemli bir kavram olan üst hakkı, başkasına ait bir taşınmazın üzerinde yapı veya tesis kurma yetkisi veren bir ayni haktır. Bu hak, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını sınırlayarak üçüncü kişilere belirli bir kullanım imkanı tanır. Üst hakkı kurulması ve bu hakkın korunması için ise üst hakkı (irtifak) davası gündeme gelir.
Bu yazıda üst hakkı nedir, nasıl kurulur, hangi durumlarda dava açılır, yargılama süreci nasıldır gibi soruları ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.
Üst Hakkı Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesinde düzenlenen üst hakkı, bir kişinin başkasına ait arsanın üzerinde bağımsız bir yapı inşa etme veya mevcut bir yapıyı kullanma hakkını ifade eder. Bu hak, genellikle uzun vadeli yatırımlar için arsa sahibi olmayan kişilere taşınmaz üzerinde tesis kurma fırsatı verir.
Üst Hakkının Özellikleri:
- Ayni hak niteliğindedir ve tapuya şerh edilmesi gerekir.
- Süreli veya süresiz olarak kurulabilir.
- Devredilebilir ve mirasçılara intikal edebilir.
- Arsa malikinin mülkiyet hakkını sınırlayıcı niteliktedir.
Üst Hakkı Nasıl Kurulur?
Üst hakkı, sözleşme yoluyla veya mahkeme kararıyla kurulabilir. Genellikle arsa sahibi ile üst hakkı lehtarı arasında yapılan yazılı sözleşme ile tesis edilir ve tapuya tescil edilir. Ancak taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde mahkemeye başvurularak üst hakkı kurulması talep edilebilir.
Üst Hakkı Sözleşmesi:
- Yazılı şekilde yapılmalı ve resmi şekle uygun olmalıdır.
- Tapu müdürlüğünde tescil edilmelidir.
- Süre, kullanım amacı, hak ve yükümlülükler açıkça belirtilmelidir.
Üst Hakkı İrtifak Davası Nedir?
Taraflar arasında üst hakkı kurulmasına ilişkin anlaşmazlıklar, üst hakkı irtifak davası ile çözülür. Bu dava, genellikle şu durumlarda açılır:
- Üst hakkı kurulmasına ilişkin sözleşmenin taraflardan biri tarafından ihlal edilmesi.
- Üst hakkı kullanımının engellenmesi.
- Tapuya tescilin yapılmaması.
- Mevcut üst hakkının kaldırılması veya sınırlarının değiştirilmesi talepleri.
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
- Asliye Hukuk Mahkemesi bu davalarda görevli mahkemedir.
- Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Üst Hakkı Davasında Yargılama Süreci
Üst hakkı davası açılırken dikkat edilmesi gereken bazı hukuki aşamalar bulunmaktadır:
- Dava dilekçesinin hazırlanması: Tarafların iddiaları, üst hakkı kurulmasına ilişkin dayanaklar, deliller ve talepler belirtilmelidir.
- Tapu kayıtlarının incelenmesi: Üst hakkının kurulup kurulmadığı, şerh durumu tespit edilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi: Taşınmazın durumu, üst hakkının sınırları ve kullanım şekli belirlenir.
- Mahkeme kararı: Üst hakkının kurulmasına, değiştirilmesine veya kaldırılmasına karar verilir.
Yargıtay Kararları ile Üst Hakkı Uygulamaları
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2023/5123 E., 2023/6741 K. sayılı kararında üst hakkı ile ilgili önemli ilkelere dikkat çekmiştir:
“Üst hakkı kurulmasına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşmeler, tapu siciline tescil edilmediği sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak taraflar arasındaki özel hukuk ilişkisi açısından geçerlidir. Üst hakkının varlığını iddia eden taraf, tescil işleminin gerçekleştirilmesi için mahkemeye başvurabilir.”
Benzer şekilde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/4321 E., 2022/7392 K. sayılı kararında:
“Üst hakkı, tapuya tescil ile doğar ve bu tescil kesinleşinceye kadar ayni hak niteliği kazanmaz. Ancak tarafların irade beyanına dayanarak kişisel hak olarak dava konusu yapılabilir.” denilmiştir.
Üst Hakkı Dava Açma Süresine Dikkat!
Üst hakkı irtifak davalarında zamanaşımı süreleri de önem taşır. Genellikle 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmakla birlikte, somut olayın özelliklerine göre farklı süreler gündeme gelebilir.
Avukat Gökhan Yağmur ile Üst Hakkı Davalarında Profesyonel Destek
Üst hakkı ile ilgili davalar, hem teknik hem de hukuki açıdan detaylı bilgi ve tecrübe gerektirir. Bu süreçte Avukat Gökhan Yağmur olarak müvekkillerime üst hakkı irtifak davalarında kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktayım.
Detaylı bilgi ve danışmanlık için www.gokhanyagmur.com adresinden bana ulaşabilirsiniz.
SSS – Üst Hakkı (İrtifak) Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Üst hakkı tescil edilmeden geçerli olur mu?
Hayır, üst hakkı tapuya tescil edilmediği sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak taraflar arasında kişisel hak doğurur.
Üst hakkı süresi dolunca ne olur?
Süresi dolan üst hakkı kendiliğinden sona erer ve tapudan terkin edilir. Tarafların yeni bir anlaşma yapması gerekebilir.
Üst hakkı kimler için avantajlıdır?
Genellikle arsa sahibi olmayan ancak yatırım yapmak isteyen girişimciler için avantajlıdır. Aynı zamanda arsa sahipleri için de gelir getirici bir yöntemdir.
Üst hakkı davası açmak için avukat tutmak şart mı?
Yasal zorunluluk olmasa da teknik ve hukuki karmaşıklığı nedeniyle uzman bir avukatla çalışmak tavsiye edilir.
Üst hakkı davası ne kadar sürer?
Davanın karmaşıklığına, delil durumuna ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişmekle birlikte ortalama 12-18 ay sürebilir.
