Emlak Katılım Tasarruf Finansman: Faizsiz Ev, Araç ve İş Yeri Rehberi (Avukat İncelemesi) 2025
Emlak Katılım Tasarruf Finansman sistemi nedir, nasıl çalışır? Avukat bakışıyla avantaj-dezavantajlar, sözleşme uyarıları, örnek maliyetler ve alternatiflerle karşılaştırma. Güncel rehber.
Özet: Bu yazı, Emlak Katılım’ın iştirak modelinde sunduğu faizsiz tasarruf finansman sistemini; hukuki çerçevesi, sözleşmesel yükümlülükleri, tüketici hakları, vergisel ve icra-iflas riskleri ile birlikte bir avukat gözüyle analiz eder. Ayrıca katılım bankası konut/araç finansmanı, klasik konut kredisi ve özel tasarruf finansman şirketleri (çekilişli/sıra tespitli/müşteri bazlı modeller) ile yan yana kıyas içerir. Yazının sonunda örnek senaryolar, sık sorulan sorular ve şema verileri yer alır.
1) Kısa Tanım ve Kime Uygun?
Tasarruf finansman; ev, araç veya iş yeri ediniminde faizsiz ve bütçeye göre taksitli ilerleyen, “teslim” anına kadar katılımcının düzenli tasarruf ettiği ve kalan bedelin sistem tarafından finanse edilerek edinimin tamamlandığı bir yöntemdir. Emlak Katılım Tasarruf Finansman modeli, bu yapıyı kamu bankası iştiraki güvencesi ve kurumsal denetim ile sunmayı hedefler.
Kime uygun?
- “Faiz ödemeden” mülkiyet edinmek isteyen,
- Peşinatı olmasa da uzun vadede düzenli tasarruf yapabilecek,
- Teslimin çekilişli/sıra tespitli/müşteri bazlı modellere göre zaman içinde gerçekleşmesini tolere edebilen,
- Sözleşme ve organizasyon ücretlerini peşinen/aylık karşılayabilecek kişiler.
Kısa vadede kesin tarihli teslim ve düşük toplam maliyet arayanlar ise katılım bankası finansmanı (murabaha) veya klasik konut kredisi gibi alternatifleri değerlendirmelidir.
2) Hukuki Dayanak ve Denetim (Özet)
- Temel Kanun: 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu (tasarruf finansmanına ilişkin 2021 değişiklikleri ile çerçeve netleşmiştir).
- İkincil Mevzuat: BDDK tarafından yayımlanan tasarruf finansman şirketlerinin faaliyet esasları ve kurumsal yönetim düzenlemeleri; birleşme, devralma ve tasfiye süreçlerine ilişkin usuller.
- Tüketici Boyutu: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve bağlı yönetmelikler (mesafeli sözleşmeler, ön bilgilendirme, cayma hakkı, haksız şart denetimi vb.).
- Veri Koruma: 6698 sayılı KVKK (kimlik/finansal veri işleme, açık rıza, aydınlatma).
- Uyuşmazlık: Tüketici hakem heyeti/mahkemeleri – sözleşme ve ifa süreçleri bu yargı yoluna tabidir.
- Not: Tasarruf finansmanda birikimler, mevduat sigortası kapsamındaki TMSF güvencesiyle aynı değildir. Şirket bazlı teminat/ayrıştırma mekanizmaları ve BDDK denetimi vardır; ancak mevduat güvencesi ile karıştırılmamalıdır.
Kaynak önceliği notu: Mevzuata dair güncel metinler için mevzuat.gov.tr ve Resmî Gazete kayıtları esastır. Uygulamada Yargıtay kararları ve doktrin (ör. Lexpera, barandogan.av.tr, TBB kaynakları) yol göstericidir.
3) Sistem Nasıl Çalışır? (Modeller, Teslim, Maliyet)
3.1. Modeller
- Çekilişli Model: Aynı havuzdaki katılımcılar arasında noter huzurunda çekiliş; “teslim” zamanı kura sonucuna göre değişir.
- Sıra Tespitli / Müşteri Bazlı Model: Baştan belirlenen takvime göre teslim (ör. 12., 18., 24. ay gibi). Bütçe disiplini sağlar; belirsizlik azalır.
- Karma Model: Grup içi performans, erken kapama, ara ödeme vb. durumlara göre esnek teslim pencereleri.
3.2. Teslim Mantığı
- Katılımcı hedef bedeli ve vadesini seçer.
- Aylık tasarruf + organizasyon ücreti (peşin/aylık) ödenir.
- Modeline göre teslim anında şirket, kalan tutarı ödeyerek alımı tamamlar (ipotek/rehin, fatura/tescil süreçleri eş anlı yürür).
- Teslim sonrası katılımcı kalan taksitlerini ödemeye devam eder.
3.3. Maliyet Kalemleri (Genel Çerçeve)
- Organizasyon Ücreti: Sisteme giriş bedelidir (şirketten şirkete değişir; peşin/aylık olabilir).
- Sigorta/Güvence: Hayat, konut/kasko, DASK vb. poliçeler; şirket politikası ve mevzuata göre değişir.
- Vergi/Harç/Giderler: Tapu harcı, ipotek tesis masrafı, rehin fekki, ekspertiz, tescil vb.
- Erken Teslim/Erken Kapama: Koşullar sözleşmede düzenlenir; indirim/ceza/masraf olabilir.
- Cayma/İade: 6502 çerçevesinde ve sözleşme hükümleri uyarınca iade süreçleri; kesinti oranları önemlidir.
İpucu: Sözleşmede “değişken masraflar endeksi”, organizasyon ücretine uygulanacak artışlar, gecikme hükümleri ve temerrüt faizi (faizsiz sistem olsa dahi gecikme/temerrüt yaptırımı başka adla düzenlenebilir) dikkatle incelenmelidir.
4) Avantajlar & Dezavantajlar (Avukat Değerlendirmesi)
4.1. Avantajlar
- Faiz Yokken Öngörülebilirlik: Bileşik faiz baskısı yoktur; toplam maliyet, organizasyon ücreti + masraflarla sınırlı kalır.
- Peşinat Zorunluluğu Olmayabilir: Peşinat esnekliği, ilk erişimi kolaylaştırır.
- Bütçe Disiplini: Tasarruf bilinci ve düzenli ödeme motivasyonu yüksektir.
- Kamu İştiraki Güveni: Emlak Katılım çatısının kurumsal yönetim ve denetim kültürü, operasyonel risk algısını azaltır.
- Esnek Teslim Modelleri: Çekilişli veya sıra tespitli; ihtiyaca göre senaryo kurulabilir.
4.2. Dezavantajlar / Dikkat Edilecekler
- Teslim Belirsizliği (Çekilişli): Teslim tarihi sabit olmayabilir; barınma/ulaşım ihtiyacı “hemen şimdi” olanlar için uygun değil.
- Enflasyon Riski: Teslim tarihi uzadıkça konut/araç fiyatları artabilir; hedef bedeli düzenli revize etmek gerekebilir.
- Organizasyon Ücreti Yükü: Faiz yok; ancak organizasyon ücreti toplam maliyeti etkiler.
- Mevduat Sigortası Değil: Tasarruf tutarları TMSF mevduat güvencesi kapsamında değildir; şirket teminat ve ayrıştırma rejimi geçerlidir.
- Sözleşmesel Hükümler: Cayma, gecikme, temerrüt, teslim şartları ve tek taraflı değişiklik yetkileri yakından incelenmelidir.
5) Emlak Katılım vs Alternatifler (Yan Yana Kıyas)
Not: Aşağıdaki tablo genel prensipler üzerinden hazırlanmıştır; her kurumun güncel tarifesi ve şartnamesi farklı olabilir.
| Kriter | Emlak Katılım Tasarruf Finansman | Özel Tasarruf Finansman Şirketleri | Katılım Bankası Konut/ Araç Finansmanı (Murabaha) | Klasik Konut Kredisi (Faizli) |
|---|---|---|---|---|
| Maliyet Yapısı | Faiz yok; organizasyon ücreti + masraflar | Benzer; organizasyon ücreti oranları şirketten şirkete değişir | Kar payı oranı (faize alternatif) + masraflar | Faiz + masraflar |
| Teslim Zamanı | Çekilişli/sıralı/müşteri bazlı; değişken | Benzer; geniş ürün gamı | Genelde hemen (kredi/finansman onayıyla) | Genelde hemen |
| Peşinat | Zorunlu olmayabilir | Çoğu modelde esnek | Çoğunlukla zorunlu | Çoğunlukla zorunlu |
| Hukuki/Denetim | Kamu bankası iştiraki, BDDK çerçevesi | BDDK çerçevesi | Bankacılık mevzuatı / BDDK | Bankacılık mevzuatı / BDDK |
| Fiyat Artış Riski | Var (teslim gecikebilir) | Var | Düşük (hemen alım) | Düşük |
| Toplam Ödeme Şeffaflığı | Yüksek; faiz yok | Değişken | Oranlara bağlı | Oranlara bağlı |
| Psikolojik/Tasarruf Disiplini | Yüksek | Yüksek | Orta | Orta |
| Hedef Kitle | Faiz hassasiyeti olan ve zaman esnekliği bulunan | Benzer | Hemen teslim isteyen, düzenli geliri güçlü | Hemen teslim isteyen, kısa/orta vade |
Özet: Faiz hassasiyeti ve bütçe disiplini önceliğinizse, Emlak Katılım modeli güçlü bir alternatif. Hemen taşınma/teslim ve fiyat artışından kaçınma önceliğinizse, katılım bankası finansmanı veya klasik kredi daha uygun olabilir.
6) Sözleşme İmzalamadan Önce Hukuki Check-List
- Ön Bilgilendirme & Sözleşme Örneği (6502): Yazılı ve kalıcı veri saklayıcıda alın.
- Organizasyon Ücreti: Oran, ödeme şekli (peşin/taksit), iade-indirim koşulları.
- Teslim Kriteri: Çekiliş/sıra mekanizması, noter usulü, şeffaf raporlama.
- Gecikme & Temerrüt: Uygulanacak yaptırımların “faizsiz ilkeye” uygunluğu.
- Erken Kapama & Ara Ödeme: İndirim formülü, masraf alınacak kalemler.
- Cayma/İade: Zaman pencereleri, kesinti oranları, iade süresi.
- Sigorta/Bağlı Yan Hizmetler: Zorunlu mu? Poliçe özgürlüğü var mı?
- Veri Koruma (KVKK): Aydınlatma metni, rıza, üçüncü taraf paylaşım.
- Uyuşmazlık Çözümü: Tüketici hakem heyeti/mahkeme yetkisi; arabuluculuk istisnaları.
- Rehin/İpotek: Teslimde taşınmaz/araç üzerine hangi sınırlamalar konulacak?
- Değişiklik Yetkisi: Kurumun tek taraflı tarifeye müdahale şartları.
- Şeffaf Raporlama: Havuz büyüklüğü, teslim istatistikleri, fon ayrıştırma.
7) Örnek Hesaplamalar ve Senaryolar (Tamamen Varsayımsal)
Aşağıdaki rakamlar örnekleme içindir; kurumun güncel tarifesi ve organizasyon ücreti farklı olabilir.
7.1. Konut – 2.000.000 TL Hedef, 60 Ay Vade
- Model: Sıra tespitli (teslim 18–24. ay penceresinde)
- Aylık Tasarruf: 2.000.000 / 60 = 33.333 TL
- Organizasyon Ücreti (varsayım): %8 → 160.000 TL (peşin veya 12 taksit)
- Masraflar: Tapu, ipotek, ekspertiz vs. (değişken)
- Toplam Kaba Yük: 2.000.000 + 160.000 + masraflar
Artı: Faiz yok; ödenen her taksit anaparaya gider.
Eksi: Teslim 18–24. ay ise fiyat artışı riski (hedef bedel revizyonu gerekebilir).
7.2. Araç – 1.000.000 TL Hedef, 36 Ay Vade
- Model: Çekilişli
- Aylık Tasarruf: 27.778 TL
- Organizasyon Ücreti (varsayım): %6 → 60.000 TL
- Plaka/Rehin/Tramer/Full kasko: Şirket prosedürüne göre
Artı: Faizsiz, hızlı gruplarda erken teslim şansı.
Eksi: Çekilişte teslim gecikebilir; araç fiyatları artabilir.
7.3. İş Yeri – 3.000.000 TL Hedef, 72 Ay
- Model: Müşteri bazlı (belirli teslim ayı)
- Aylık Tasarruf: 41.667 TL
- Organizasyon Ücreti (varsayım): %7 → 210.000 TL
Artı: Teslim tarihi daha öngörülebilir.
Eksi: İlk yıllarda kira öderken bir yandan tasarruf yapmak nakit akışı baskısı yaratabilir.
Karar İpucu: “Hemen taşınma” ve “fiyat artışı endişesi” ağır basıyorsa katılım bankası finansmanı (murabaha) üzerinden bugünün fiyatı sabitlenebilir; faiz hassasiyeti yüksek ve zamanı esnek olanlarda tasarruf finansman toplam maliyeti daha cazip olabilir.
8) Tüketici Hakları, Cayma/İade ve Uyuşmazlık
- Ön Bilgilendirme & Sözleşme: 6502 sayılı Kanun uyarınca açık, anlaşılır, haksız şart içermeyen hükümler.
- Cayma Hakkı (Mesafeli işlemler): Mesafeli sözleşmelerde 14 gün (istisnalar ve iade kesintileri sözleşmede düzenlenebilir; uygulamada organizasyon ücretine ilişkin iade tartışmaları doğar).
- İade Usulü: Süre ve kesinti oranlarının makul ve ölçülü olması beklenir.
- Uyuşmazlık Yolu: Parasal sınırların altında Tüketici Hakem Heyeti, üstünde Tüketici Mahkemesi.
- Delil Düzeni: Ödeme dekontları, teslim tutanakları, çekiliş tutanakları, bildirim e-postaları, çağrı merkezi kayıtları saklanmalıdır.
- Alternatif Çözüm: Arabuluculuk, özellikle ticari nitelikteki yan ihtilaflarda değerlendirilebilir (tüketici uyuşmazlıklarında zorunlu değil).
9) Vergisel ve İcra-İflas Perspektifi
- Vergiler/Harçlar: Tapu harcı, ipotek tesis, BSMV istisnaları/uygulama; araçta ÖTV/KDV bandı.
- İcra-İflas Senaryosu: Teslim sonrası ipotek/rehnin paraya çevrilmesi riski, temerrüt halinde sözleşmenin feshi ve teslim bedelinin akıbeti sözleşmeyle düzenlenir.
- Ayrıştırma/Teminat: Tasarruf fonlarının şirket varlıklarından ayrıştırılması ve denetim raporları önemlidir.
- Erken Satış/Devir: Taşınmazın erken satışında rehin fekki, borç kapama ve cezai şart/masraf başlıkları tetiklenir.
Avukat Notu: Teslimden sonra mal üzerinde sınırlı ayni haklar (ipotek/rehin/teminat kaydı) çoğunlukla devam eder; satış veya devri planlıyorsanız ön onay ve fek süreçlerini öğrenin.
10) SSS – Sık Sorulan Sorular
1) “Devlet güvencesi” var mı?
Tasarruf finansman mevduat değildir; TMSF mevduat sigortası kapsamındaki garantiyle aynı şey değildir. Ancak sistem BDDK düzenleme ve denetimi altındadır; Emlak Katılım çatısının kamu iştirak niteliği kurumsal güveni artırır.
2) Faiz yoksa toplam maliyet niye artıyor?
Organizasyon ücreti, sigorta ve operasyonel masraflar nedeniyle. Faiz ödemiyorsunuz; ancak hizmet ve organizasyon bedeli ödersiniz.
3) Teslim gecikirse ne olur?
Çekilişli modelde gecikme ihtimali doğaldır. Sözleşmede azami süreler, gecikme hallerinde iyileştirici mekanizmalar olup olmadığına bakın.
4) Cayarsam paramı geri alır mıyım?
6502 ve sözleşme hükümleri geçerlidir. Kesinti oranları açıkça yazılı olmalı; uygulamada organizasyon ücretinde iade tartışmaları çıkabilir.
5) Hangi model daha iyi?
Hedefinize bağlı: Hızlı teslim istiyorsanız sıra tespitli/müşteri bazlı; en düşük toplam hedefliyorsanız çekilişli, kesin gün istiyorsanız katılım bankası finansmanı.
6) Peşinat şart mı?
Model ve kurum politikasına göre zorunlu olmayabilir; peşinat, teslim ihtimalini hızlandırabilir/organizasyon ücretini düşürebilir.
7) Kredi sicilim zayıfsa?
Tasarruf finansmanda klasik kredi skoru belirleyici olmayabilir; yine de müşteri tanıma ve gelir belgesi istenir.
11) Sonuç ve Öneri
- Faiz hassasiyeti olan, düzenli geliri bulunan ve teslim zamanı konusunda esnek davranabilenler için Emlak Katılım Tasarruf Finansman güçlü, kurumsal ve denetimli bir seçenektir.
- Hemen teslim ve fiyat sabitleme beklentisi yüksekse, katılım bankası finansmanı (murabaha) veya klasik kredi daha uygundur.
- Nihai karar için üç adımı öneririm:
- Toplam Maliyet Karşılaştırması: (organizasyon ücreti + tüm masraflar) vs. (kar payı/faiz + masraflar).
- Zaman/Barınma İhtiyacı Analizi: Teslim gecikirse kira/ulaşım maliyeti ve fırsat maliyeti.
- Sözleşme Hukuki İncelemesi: Cayma, teslim, gecikme, temerrüt, sigorta ve değişiklik hükümleri.
12) İletişim ve Hukuki Danışmanlık
Sözleşmenizi imzalamadan önce profesyonel bir hukuki inceleme yaptırmanız, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.
Avukat Gökhan Yağmur olarak; sözleşme analizi, risk/maliyet simülasyonu, cayma-iade süreçleri ve uyuşmazlık çözümü için yanınızdayım.
☎️ 0542 157 06 34 — 🌐 gokhanyagmur.com.tr
emlak katılım tasarruf finansman, faizsiz ev alma, çekilişli sistem, sıra tespitli teslim, organizasyon ücreti, tasarruf finansman sözleşmesi, eminevim birevim fuzulev karşılaştırma, katılım bankası konut finansmanı, murabaha, konut kredisi alternatifleri, tüketici hakları tasarruf finansman
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
