Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Sonraki Kira Dönemi Talebi: 3. Hukuk Dairesi 2026/137 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/6170 E.  ,  2026/137 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

49. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1700 E., 2025/2120

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

7. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/789 E., 2023/306

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkilleri ile davalı şirket arasında imzalanan 01.03.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde yer alan … San. ve Tic. A.Ş.nin unvanının birleşme sonrasında … San. ve Tic. A.Ş. olduğunu, 15.10.2021 tarihli ihtarname ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 347. maddesi uyarınca on yıllık uzama süresinin dolduğu ve 01.03.2022 tarihinde sona eren kira sözleşmesinin feshedildiği davalıya bildirildiği halde kiralananın tahliye edilmediğini ileri sürerek; davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya dayanak ve ihtarda yer verilen 01.03.1998 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin, taraflar arasında aynı iş yeri için 19.01.2007 tarihinde 01.03.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin akdedilmesi suretiyle feshedilerek hükümsüz hale geldiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.03.2007 tarihinde yenilendiği, sözleşmedeki kiracı sıfatının birleşen şirket olarak … San. ve Tic. A.Ş.ye ait olduğundan davalının husumet itirazının yerinde olmadığı, taşınmazın tahliyesine yönelik ihtarnamenin davalıya 18.10.2021 tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise 30.03.2022 tarihinde açıldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 01.03.1998 başlangıç tarihli sözleşmede kiracının …

San. ve Tic.

A.Ş. olduğu, dosyaya celbedilen ticaret sicil kayıtlarından söz konusu şirketin …

San. ve Tic.

A.Ş.ye devrolunduğunun anlaşıldığı, 01.03.2007 tarihli sözleşmede kiracı olarak …

San. ve Tic.

A.Ş.nin yer aldığı, bu şekilde taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.03.1998 tarihinde başladığı ve 01.03.2007 tarihinde yenilendiği, 01.03.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine göre; 01.03.2008 tarihinde bir yıllık sürenin dolduğu, bu tarihten itibaren on yıllık uzama süresinin 01.03.2018 tarihinde dolduğu, ihtarnamenin izleyen (son) uzama yılının bitiminden 3 ay önce olacak şekilde 15.10.2021 tarihinde süresinde davalıya gönderildiği ve 18.10.2021 tarihinde tebliğ olunduğu, davanın süresinde açıldığı, 6098 sayılı Kanunun 347. maddesinde düzenlenen tahliye koşullarının oluştuğu, ihtarnamede ilk kira sözleşmesi olan 01.03.1998 tarihli sözleşmeden bahsedilmesinin sonuca etkili olmadığı, Mahkemece verilen kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; ihtarnamede 01.03.1998 tarihli kira sözleşmesine dayanıldığını, dava dilekçesinde de aynı akde yer verildiğini, taleple bağlılık ilkesine aykırı biçimde 01.03.2007 tarihli kira sözleşmesinin feshine karar verilmesinin doğru olmadığını, 01.03.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan … San. ve Ticaret A.Ş. ile imzalanan akdin taraflarınca sona erdirildiğini, akdin yenilendiğine dair gerekçenin kabul edilemeyeceğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin bittiği iddiasıyla, 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi uyarınca feshi nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir. 6098 sayılı Kanunun 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Söz konusu hüküm gereğince; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kirasında fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda olarak kanunda düzenlendiğinden taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine olacak şekilde fesih ve tahliye sebebi kararlaştıramaz.

Bu kira sözleşmeleri için 6098 sayılı kanunun 347/son maddesinde kira sözleşmesi genel hükümler bölümünde belirtilen fesih sebepleri ile kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılacak tahliye davaları Kanunun 3 50… . maddelerinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ise madde 352 de düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi genel hükümlerinden olan temerrüt nedeniyle fesih (m.315) ve sözleşmeye aykırılık (m.316) nedeniyle açılacak fesih ve tahliye davaları için kanun düzenlemesinde bir süre öngörülmemiş ise de, Dairemizin istikrar kazanan içtihatları uyarınca bu davalarında makul sürede açılması gerekir.

Yine Kanunun 350, 3 51… . maddelerindeki hallerde dava açma süresi açıkça düzenlenmiş, bu dava açma süresinde yazılı bildirim halinde dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı madde 353' de belirtilmiştir.

Kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında süre bitimi sonrası on yıllık uzayan sürenin bitimi sonrası, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kanunun 348. maddesi uyarınca ise, konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildirimlerinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından Kanunun 347. maddesi uyarınca belirli süreli kirada bu sürenin bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen bu akit bozucu yazılı bildirim kiracıya yapılması ile kira sözleşmesi fesih bildiriminin yapıldığı uzayan bir kira yılının sonu itibariyle sonuçlarını ortaya çıkarır.

Kiraya veren süresinde yapacağı bu yazılı bildirim sonrası davasını ihtarın yapıldığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira yılı sonuna kadar her zaman açabilir.

Kanun düzenlemesinde bu tahliye davasının açılması için kısıtlayıcı bir süre getirilmemiş ise de, bu davanın yazılı fesih bildirimi yapılan dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18/A -1-a maddesine uygun olarak dava şartı arabuluculuk yoluna gidilerek anlaşmama halinde açılmalıdır.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; Kanunda öngörülen tahliye koşulunun oluştuğu, kararın usul ve kanuna uygun bulunduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.