Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Kira Tespit Davasında Sonraki Dönem İncelemesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/4807 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/3449 E.  ,  2025/4807 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

35. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/2153 E., 2025/1481

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu

18. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/1188 E., 2023/743

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu taşınmazın, davalıya 01.10.2017 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesiyle kiraladığını, sözleşmede kira bedelinin aylık net 9.750,00 TL olarak belirlendiğini, davalının son dönem de ödediği 14.520,00 TL kira bedelinin emsallerinin çok altında olduğunu, müvekkilinin kira bedeli artışı hakkındaki isteğini bildirmesine rağmen davalının talep edilen kira bedelini ödemediğini ileri sürerek, kira bedelinin 01.10.2022 tarihinden geçerli olmak üzere aylık 30.000,00 TL olarak belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık süre geçmediğini, kira artışlarının, kira sözleşmesine ve yasal mevzuata uygun yapıldığını, ödenen kira bedellerinin günün ekonomik koşullarına uygun olduğunu, talep edilen kira bedelinin emsallerine göre fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirket tarafından, davanın açıldığı 29.08.2022 tarihinden sonra davacıya aylık 35.959,02 TL ödeme yapıldığı, davanın konusuz kaldığı, ancak davalının davanın açılmasına sebebiyet verdiği gerekçesiyle; konusuz kalan davada karar verilmesine yer olmadığına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kira bedelinin tespiti davalarının, bir hukuki ilişkinin, durumun tespitine yönelik olan tespit davaları içinde yer aldığı, tespit davalarının hukuki mahiyeti gereği, kira bedelinin belirlenmesine yönelik talebin davalı tarafından kabulü veya açık bir kabul beyanı olmaksızın talep edilen bedelin ödenmeye başlaması halinde ödenen bedelin tespitine karar verilmesi gerektiği, davalı tarafından kira ödemesinin 2022 yılı Ekim ayından 2023 yılı Haziran ayına kadar herhangi bir ihtirazi kayıt konulmadan yapıldığı, davalının yaptığı ödeme miktarının talep sonucundaki miktarı aşması nedeniyle davacının talep ettiği net 30.000,00 TL'nin brüt karşılığı olan 37.500,00 TL olarak kira bedelinin tespiti gerektiği, dava açıldıktan sonra talep edilen bedelin ödenmesi sebebiyle yargılama giderlerinin davalıya yüklendiği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 01.03.2022 tarihinden itibaren aylık brüt 37.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; dava, 29.08.2022 tarihinde olup sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl geçmediğini, bu nedenle davanın reddine ve lehlerine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine göre, davalının sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 26. maddesinde düzenlenen taleple bağlılık ilkesi uyarınca; hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez.

Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.

Somut olayda, davacı vekili, 01.10.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini talep etmiş olup Bölge Adliye Mahkemesince; davacının talebini ile bağlı kalınmaksızın 01.03.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.

3.

Taraflar arasında 01.10.2017 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiş olup, davacı tarafından 29.08.2022 tarihinde açılan işbu davada, 01.10.2022 tarihinden geçerli olmak üzere kira bedelinin tespiti talep edilmiştir.

Sözleşmede aylık kira bedellerinin, kira başlangıcından itibaren ilk 7 iş günü içinde ödeneceği düzenlenmiştir.

Davalı kiracı, kira bedelinin tespiti istenilen dönemde, kira sözleşmesine uygun olarak 07.10.2022 tarihinde 35.959,02 TL kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan ödemiş, devam eden aylarda da aynı miktarda kira bedelini ödemeye devam etmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince; talep edilen bedelinin dava açıldıktan sonra ödenmeye başlandığı gerekçesiyle, yargılama giderlerinin davalıya yüklenmesine karar verilmiş ise de; davalı kiracı tespit istenen yeni 01.10.2022 tarihinden itibaren başlayan, kira döneminde, Ekim ayı kira bedelini kira sözleşmesine uygun olarak süresinde ödemiştir.

Kira bedelinin tespiti davasının, kira dönemi başlamadan önce açılmasında bir usulsüzlük bulunmamakla birlikte, davalı tarafından tespit dönemi için ödenen kira bedelinin, hükmedilen kira bedelinden fazla olması nedeniyle, davalının dava açılmasına sebebiyet verdiğinden söz edilemez.

Bu durumda, dava açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderleri ve vekâlet ücreti yönünden davalı aleyhine hüküm kurulamaz.

Bölge Adliye Mahkemesince bu husus nazara alınmadan davalı aleyhine yargılama giderine ve vekalet ücretine hükmolunması da hatalı olmuştur.

Ne var ki bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Kanunun 370/2 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (2.A) bendinde yer alan "Davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 01.03.2022 tarihinden itibaren aylık brüt 37.500,00 TL olarak tespitine" ibaresinin çıkarılarak yerine " "Davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 01.10.2022 tarihinden itibaren aylık brüt 37.500,00 TL olarak tespitine" ibaresinin yazılması ayrıca; (2.C) bendinde yer alan (c)“ Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca 28.864,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,” ibaresi ile (2.D) bendine yer alan (d) "Davacının ilk derece yargılaması sırasında yapmış olduğu 37,00 TL başvurma harcı, 264,36 TL peşin harç, 107,50 TL posta masrafı olmak üzere toplam 408,86 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, harcanmayan gider avansının ilgilisine iadesine,” ibaresi çıkartılarak, yerlerine sırayla;

(c) "Davacı lehine vekalet ücreti takibine yer olmadığına", (d)“Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacının üzerinde bırakılmasına, harcanmayan gider avansının ilgilisine iadesine,” bentlerinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.