Kira Bedelinin Tespiti ve İspatı: 12. Hukuk Dairesi 2025/7065 K.

12. Hukuk Dairesi         2025/3882 E.  ,  2025/7065 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

21. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA, harç alınmasına yer olmadığına, 04.11.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

Dr. …'in Karşı Oy Yazısı:

İİK’nun 150/b maddesinde “Rehin kiraya verilmiş bir taşınmaz ise, icra müdürü alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dosyasına ödenmesini emreder, kiracı ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında 356’ıncı madde hükmü kıyasen uygulanır” hükmü düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanununun 863.maddesinin birinci fıkrasında ”Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflasının ilanından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri girer “ hükmü, anılan maddenin ikinci fıkrasında “Rehin hakkı kiracılara karşı ancak cebri icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflas kararının ilanından sonra ileri sürülebilir.” hükmü yer almaktadır. TMK’nun 863.maddesinin üçüncü fıkrasında ise “ Rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukuki işlemler ile diğer alacaklılar tarafından koydurulan hacizler, kira alacaklarının muaccel olmalarından önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmış olan rehinli alacaklılara karşı geçerli değildir.” ifadesine yer verilmiştir. Somut olayda İİK’nun 150/b maddesi uyarıca şikayetçi üçüncü kişiye gönderilen muhtıra 3.10.2022 tarihinde tebliğ edilmiştir.

İpotek borçlusu …

Ltd. kiraya veren sıfatı ile ipoteğe konu taşınmazı 28.12.2017 tarihli tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi ile şikayetçi …

A.Ş.'ne kiraya verdiği görülmektedir.

Bu kira sözleşmesi içeriğinden aylık kira 1.000 TL yıllık kira 12.000 TL olduğu, kiranın 6 ayda bir peşin ödeneceği ve 20 yıllık olduğu, kiralananın restoran olarak kullanılacağı anlaşılmaktadır.

Şikayetçi kiracı kira sözleşmesine ek olarak 15.5.2018 tarihli sulh ve ibra içerikli ek protokolü imzaladıklarını protokole göre aylık kira KDV dahil 12.000 TL olup, 1.1.2021-31.12.2027 arası doğacak kira bedelleri toplamı olan KDV dahil 1.008.000 TL ‘nin 8 adet bononun …

AŞ’ne (kiraya veren) verildiği ve bu bonoların ödendiğini böylece 31.12.2027 kadar kiralar peşin ödediğinden kira borcu bulunmadığını ileri sürerek icra müdürlüğü 27.9.2022 tarihli kararının iptalini talep etmiştir.

Söz konusu ek sözleşme ve protokol başlıklı kiracı …

Gıda AŞ ve …

AŞ arasında adi nitelikli bir sözleşme olup her zaman tanzimi mümkündür.

29.1.2021 tarihli ek sözleşme içeriğinde 1.1.2021-31.12.2027 arası doğacak kira bedeli olan 1.008.000 TL (KDV dahil) 30.3.2021 vadeli 2×126.000 bedelli, 30.6.2021 vadeli 2×126.000 bedelli, 30.9.2021 vade tarihli 2×126.000 bedelli ve 30.12.2021 vadeli 2×126.000 bedelli toplam 8 adet senet ile borçlu tarafından alacaklıya iş bu protokol imza tarihinde elden teslim edilerek peşin ödenmiştir.

Alacaklı beyanında 31.12.2017'ye kadar her türlü hak ve alacaklarımızı eksiksiz tahsil ettiğimizi kabul beyan ve taahhüt ederiz ifadelerine yer verilmiştir.

Bu protokol ve protokol uyarınca kiraya veren şirkete verildiği ileri sürülen bono fotokopileri ile bu bono bedellerinin tahsil edildiğine ilişkin dekont fotokopileri, resmi belge niteliğinde olmayıp, TMK 863/3 fıkrası uyarıca rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukuki işlemler niteliğinde bulunduğundan rehinli alacaklılara karşı geçersizdir.

Bu nedenlerle kiraya veren taşınmaz maliki ile şikayetçi kiracı arasında yapılan ek protokol ile bu protokole göre muaccel olmamış kira bedellere ilişkin ödemeler ipotek alacaklısına karşı ileri sürülemez. Şikayet reddi yerine 27.9.2022 tarihli muhtıranın iptaline karar verilmesi isabetsizdir. Öte yandan muhtıra, 150/b maddesine göre işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesinin emredilmesine ilişkin olup muhtıranın iptalini gerektiren bir durum da bulunmamaktadır. Yukarıda yazılı nedenlerle Bölge Adliye Mahkeme kararının bozulması görüşünde olduğumdan çoğunluğun onama yönündeki görüşüne katılamıyorum.