Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği ve İspat Yükü ve Tahliye Tarihinin Belirlenmesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/4228 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/366 E.  ,  2025/4228 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi

6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/4208 E., 2024/1929

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Manavgat

1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/2 E., 2022/586

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; taraflar arasında düzenlenen 30.000,00 TL kira bedelli işletme sözleşmesinde sürenin 15.12.2018 tarihi ile başlayıp 15.12.2019 tarihinde sona ereceğinin kararlaştırılmış olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 367. maddesi uyarınca sözleşmenin bitiş tarihinin taraflarca bir yıl uzatıldığını, uzayan dönem bitiminden gerekli bildirim yapılarak sözleşme feshedildiğini ileri sürerek; davalının kiralanan işletmeye özgülenmiş tüm işletme hakları, işletme hakkına konu taşınmaz ve parçalarının külliyen tahliyesini, tahliye gerçekleşinceye kadar geçecek süre için sözleşmenin 4. maddesi uyarınca fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL/gün ecrimisil tazminatı ödemesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; 2021-2022 yılı kira ödemelerinin tüm davacılara (hissedarlara) yapıldığını, bu ödemlere karşı davacılar tarafından bir ihtirazi kayıt konulmadan ödemelerin kabul edildiğini, zamanında kullanılmayan tahliye taahhüdünün kendiliğinden hükümsüz hale geldiğini, davalının tahliyesi için hiçbir geçerli ve hukuka uygun sebebin olmadığını, davacı tarafça istenilen günlük cezai şart miktarının fahiş ve geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın, taraflar arasında imzalanan 15.12.2018 tanzim tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin ikinci maddesi uyarınca faal halde ve demirbaşlar ile birlikte kiraya verildiği, sözleşmeye konu işletmenin iş yeri açma ve çalışma ruhsatının davalı kiracıya ait olduğu, buna göre, 6098 sayılı Kanun'un 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiraya verene yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılacağı, bu durumun on yıllık uzama dönemi boyunca devam edebileceği, bu kapsamda sözleşmenin 4. maddesinin kiracı lehine olarak bir aylık bildirim süresi tanınmasının geçerli olduğu, kiraya veren yönünden ise sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanınamayacağı, bu madde kiraya veren yönünden emredici kanun hükümlerine aykırı bulunduğundan kesin hükümsüz olduğu, sözleşmenin devam etmesi nedeniyle kiracının tahliyesine karar verilemeyeceği ve cezai şart talebinin ise sözleşmenin ayakta olması nedeniyle şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili ve katılma yoluyla davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; imzalanan sözleşme ile kiralananın demirbaşları davacılar tarafından davalıya kiralandığı, sözleşme metninde işletme ruhsatı ile birlikte kiralandığına ilişkin bir düzenleme bulunmadığı, İlk Derece Mahkemesince Manavgat Belediyesine yazılan müzekkere cevabından da davalı adına işyeri açma ve çalışma ruhsatının düzenlendiği, sözleşmenin bu niteliğine göre kiralananın taraflar arasında 6098 sayılı Kanun'un 339 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olduğu, taraflar arasında imzalanan belirli süreli kira sözleşmesi ile kiralananın çatılı işyeri vasfı dikkate alındığında eldeki davanın açıldığı 04.01.2021 tarihi itibariyle taraflar arasındaki kira sözleşmesinin devam ettiği, kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi fesih hakkı bulunmadığı, buna bağlı olarak cezai şart isteminin de kabul edilebilir olmadığı, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, dava dilekçesinde fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak gösterilen 5.000,00 TL cezai şart isteminin daha sonradan davacı tarafça arttırılmadığı, bu haliyle İlk Derece Mahkemesince taleple bağlı kalarak vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin bitiminden 1 ay önce tahliye için ihtarname gönderildiği gibi, tahliye taahhüdü bulunan davalının kiralananı tahliye etmediğini, 6098 sayılı Kanun'un 347. maddesinin uygulamasının sadece kiracı yönüyle değil kiraya verenler açısından da değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin niteliği, tahliye sebeplerinin bulunup bulunmadığı ve cezai şart istemine ilişkindir. 6098 sayılı Kanun’un 357. maddesinde "Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir." düzenlemesi bulunmaktadır. Kanun'un 357 ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat kirasından söz edilebilmesi için; hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusu oluşturması, taşınmazın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Başka bir anlatımla hasılat getiren bir yerin demirbaşları ile kiraya verilmesi, tek başına ortada hasılat kirası ilişkisi olduğunu göstermez. Kiralananın işletme ruhsatı ile birlikte kiralanması da söz konusu olmalıdır. Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde, taşınmazın demirbaşlarının yanında işletme ruhsatı ile birlikte kiralandığına ilişkin bir düzenlemenin yer almadığı, nitekim Manavgat Belediyesinin cevabi yazısında dava konusu yer için işyeri açma ve çalışma ruhsatının davalı kiracı adına düzenlendiği dosya kapsamı ile sabittir. Bu halde kira ilişkisinin 6098 sayılı Kanun’un 339 ve devamı maddelerinde yer alan konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabi olduğunun kabulü gerekir.

Kiralananın konut veya çatılı iş yeri olması durumunda, kira sözleşmesi; süre bitimi ile sona ermeyip, 6098 sayılı Kanun'un 347. maddesine göre kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, aynı şartlarla bir yıl yenilenir.

Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira sözleşmesi; tarafların ortak iradeleri ile son bulmadığı takdirde, ancak Kanunda belirtilen nedenlere dayalı olarak açılacak tahliye davası sonucunda verilecek mahkeme kararı ile sona erecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda tahliye davası açılabilecek haller ise, sınırlı sayıda olup, akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez ve kiraya veren tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz.

Bu itibarla, tahliye tarihine kadar kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kiraya verenin ise kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü devam edecektir.

Öte yandan, taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinde, tahliye tarihi olarak kararlaştırılan 15.12.2019 tarihinden sonra yeni bir sözleşme düzenlemeksizin, kira ilişkisinin bir yıl süre ile uzatıldığı ve kararlaştırılan tahliye tarihinin geçmiş kira dönemi içerisinde kaldığı, bu haliyle yenilenen kira dönemi içerinde bu hususta yeni bir anlaşmanın bulunmadığı anlaşılmaktadır. Yukarıda yer verilen bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.12.2018 tanzim tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin … sayılı Kanun'un 339 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş konut ve çatılı işyeri kirası niteliğinde olduğu, kanunda öngörülen tahliye nedenlerinin bulunmadığı, tahliye tahhüdünün yenilenen kira dönemi öncesine ait bulunduğu anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.