Paylı Mülkiyet Nedir? Ortak Paylı Ev ve Arsa Kullanımı

Paylı mülkiyet, tapuda sıkça “hisseli” olarak görülen ve uygulamada en çok uyuşmazlık üreten mülkiyet türlerinden biridir. Bir taşınmazın tek parça hâlinde kalmasına rağmen, birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla malik olması; kullanım, tasarruf ve giderler bakımından özel kuralları beraberinde getirir. Sorun, çoğu zaman “kimin ne kadar payı var?” değil; kimin neyi, nasıl kullandığı sorusunda düğümlenir.

Bu yazı, paylı mülkiyetin ne anlama geldiğini ve ortak paylı ev ile arsalarda yaşanan pratik sorunların hukuki çerçevesini ele alır.

---

Paylı Mülkiyetin Temel Mantığı

Paylı mülkiyette her paydaş:

• Taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir,
• Ancak belirli bir odanın, bölümün veya parçanın tek başına sahibi değildir.

Yani %50 paya sahip olmak, evin yarısına fiilen el koyma yetkisi vermez. Pay, soyut bir orandır; fiziksel bölünmüşlük anlamına gelmez.

---

Ortak Paylı Ev Nasıl Kullanılır?

Paylı mülkiyette kullanım kuralı basittir ama uygulaması zordur:

Her paydaş, diğer paydaşların haklarını ihlal etmeden taşınmazdan yararlanabilir.

Sorun şu durumlarda çıkar:

• Bir paydaşın evi tek başına fiilen kullanması
• Diğer paydaşları dışlaması
• Kullanım karşılığında herhangi bir bedel ödememesi

Bu hâllerde, paylı mülkiyet “ortaklık” olmaktan çıkar, tek taraflı fiilî hâkimiyet sorununa dönüşür.

---

Ortak Paylı Arsada Kullanım Neden Daha Karmaşıktır?

Arsalarda fiilî kullanım çoğu zaman paylarla örtüşmez. Bir paydaş:

• Arsayı ekip biçebilir,
• Yapı yapabilir,
• Belirli bir bölümü çitle çevirebilir.

Ancak bu tasarruflar, diğer paydaşların rıza ve haklarını ihlal ediyorsa hukuki sorun doğar. “Ben burayı yıllardır kullanıyorum” savunması, paylı mülkiyette otomatik meşruiyet sağlamaz.

---

Paydaş Kendi Payını Satabilir mi?

Evet. Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payını üçüncü kişilere satabilir. Ancak bu serbestlik, diğer paydaşlar açısından şu sonucu doğurur:

Taşınmaz, hiç tanımadıkları biriyle daha da karmaşık bir ortaklığa dönüşebilir.

Bu nedenle paylı mülkiyet, satış serbestliği nedeniyle zamanla kontrolsüz ortaklık yapısına evrilebilir.

---

Giderler ve Vergiler Nasıl Paylaşılır?

Kural olarak:

• Vergiler,
• Bakım ve onarım giderleri,
• Zorunlu masraflar

pay oranında paylaşılır. Ancak uygulamada en sık karşılaşılan sorun, bir paydaşın tüm giderleri üstlenmesi, diğerlerinin ise katkı sunmamasıdır. Bu durum, hukuken sessiz kalınabilecek bir mesele değildir.

---

Paylı Mülkiyet Neden Bu Kadar Sorunludur?

Çünkü paylı mülkiyet:

• Sürekli uzlaşma gerektirir,
• Tarafları her gün aynı taşınmazda karşı karşıya getirir,
• Duygusal ve ekonomik beklentileri iç içe geçirir.

Özellikle miras yoluyla oluşan paylı mülkiyetlerde, ortaklık çoğu zaman irade dışıdır ve bu da çatışmayı artırır.

---

Sonuç: Paylı Mülkiyet Paylaşımı Değil, Sabır Testidir

Paylı mülkiyet, hukuken mümkün ve geçerlidir; ancak doğru yönetilmezse taşınmazı sürekli bir ihtilaf alanına dönüştürür. Sorun çoğu zaman tapudan değil; kullanım biçiminden doğar. Hukuk, bu noktada paydaşlar arasında mutlak üstünlük değil; denge arar.

Özetle:

Paylı mülkiyet, taşınmazı bölmez; ilişkileri sınar.

---

Önceki makale: Tek Kişi Üzerine Kayıtlı Mülkiyet ile Ortak Mülkiyet Arasındaki Farklar