Ortak Mülkiyette Diğer Paydaşın Tüm Taşınmazı Tek Başına Kullanması
Paylı mülkiyette en sık ve en yıpratıcı ihtilaflardan biri şudur:
“Taşınmaz hepimizin ama fiilen sadece biri kullanıyor.”
Bu durum, ilk bakışta “idare edilir” gibi görünse de hukuk açısından dengeyi bozan bir fiilî hâkimiyet sorunudur. Hukuk, paylı mülkiyeti birlikte kullanım varsayımı üzerine kurar; tek başına fiilî tasarrufu otomatik olarak meşru saymaz.
Bu yazı, bir paydaşın taşınmazın tamamını tek başına kullanması hâlinde diğer paydaşların hangi haklara sahip olduğunu ve sınırların nerede çizildiğini ele alır.
Paylı Mülkiyette Kullanımın Temel Kuralı
Paylı mülkiyette her paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir. Bu hak:
- Sadece “kendi payına düşen metrekareyi” kullanma anlamına gelmez,
- Ama diğer paydaşları tamamen dışlayacak biçimde de kullanılamaz.
Kural basittir: Kullanım, paydaşlar arasında dengeli olmalıdır.
Tek Başına Kullanım Her Zaman Hukuka Aykırı mı?
Hayır. Değerlendirme, kullanımın nasıl gerçekleştiğine bağlıdır. Örneğin:
- Diğer paydaşların açık veya örtülü rızası varsa,
- Uzun süredir itiraz edilmeyen, dengeli bir fiilî durum oluşmuşsa,
- Taşınmazın niteliği fiilen ortak kullanıma elverişli değilse,
tek başına kullanım her zaman ihlal sayılmayabilir. Ancak bu hâller istisnadır, kural değildir.
Dışlayıcı Kullanım Ne Demektir?
Hukuken sorun yaratan durum, dışlayıcı kullanımdır. Bu;
- Diğer paydaşların taşınmaza girmesinin engellenmesi,
- Kilit değiştirme, fiilî engel koyma,
- “Ben kullanıyorum, siz girmeyin” tavrı
şeklinde ortaya çıkar. Bu noktada artık basit kullanım değil, hak ihlali söz konusudur.
“Benim Payım Daha Fazla” Savunması Geçerli mi?
Bu savunma tek başına yeterli değildir. Pay oranı yüksek olan paydaş:
- Daha geniş bir kullanım talep edebilir,
- Ama taşınmazın tamamını tekeline alamaz.
Pay oranı, kullanım hakkını genişletir; diğer paydaşları sıfırlamaz.
Bu Durumda Diğer Paydaşlar Ne Yapabilir?
Diğer paydaşlar açısından mesele iki yönlüdür:
- Kullanımın dengelenmesi
- Tek başına kullanımın ekonomik karşılığı
Hukuk, önce fiilî ihlalin giderilmesini; devamında haksız yararlanmanın dengelenmesini öngörür. Ama her durumda önce kullanımın hukuki niteliği netleştirilmelidir.
Sessiz Kalmak Rıza Sayılır mı?
Bu, en çok karıştırılan konulardan biridir. Uzun süre itiraz edilmemesi:
- Her zaman rıza anlamına gelmez,
- Ama ileride yapılacak taleplerin ispatını zorlaştırabilir.
Hukuk, otomatik bir “sessiz kaldın, kabul ettin” yaklaşımı benimsemez; ancak davranışları da yok saymaz.
Paydaşlar Arasında Yazılı Anlaşma Olursa Ne Olur?
Paydaşlar, aralarında kullanım konusunda anlaşma yapabilir. Bu anlaşma:
- Yazılıysa ispat kolaylığı sağlar,
- Sözlü de olabilir; ancak uyuşmazlıkta kanıtı zordur.
Anlaşma varsa, kullanım o çerçevede değerlendirilir. Ancak anlaşma sınırsız ve geri alınamaz değildir.
En Sık Yapılan Yanlışlar
- Paylı mülkiyeti “herkes istediğini yapar” sanmak
- Uzun süre tek başına kullanmanın hak doğurduğunu düşünmek
- Sessiz kalmanın her zaman rıza sayılacağını varsaymak
- Pay oranını mutlak üstünlük gibi görmek
Bu hatalar, basit paydaşlık ilişkilerini derin uyuşmazlıklara dönüştürür.
Sonuç: Paylı Mülkiyette Kullanım Bir Güç Değil, Dengedir
Paylı mülkiyet, “kim fiilen ele geçirirse onun olur” anlayışına dayanmaz. Hukuk, fiilî hâkimiyeti değil; ortaklığı ve dengeyi korur. Tek başına kullanım mümkündür; ama dışlayıcı ve ölçüsüz olduğu anda hukuki sorun başlar.
Özetle:
Paylı mülkiyette mesele “kim kullanıyor?” değil, “kim dışlanıyor?” sorusudur.
Önceki makale: Başkasının Arsasında Ev veya Gecekondu Yapılması Durumunda Haklar
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
