Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Araştırması: 3. Hukuk Dairesi 2019/2754 K.

3. Hukuk Dairesi         2017/6437 E.  ,  2019/2754 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalının, kendisine ait taşınmazda eski malik ile imzalanan 15.09.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olarak bulunduğunu ve aylık 470,00 TL kira ödediğini, kiralanan dükkanın bulunduğu yer, emsal kira bedelleri mevcut ekonomik ve sosyal koşullar nazara alındığında ödenen kira bedelinin çok düşük olduğunu ve kira bedelinin yeniden tespit edilmesi gerektiğini belirterek mevcut kira döneminin başlangıcı olan 15.09.2012 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 2.000,00 TL olarak tespitini ve davalının şimdiye kadar eksik ödediği kira bedelleri karşılığı şimdilik 2.680,00 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 28.05.2015 tarihli dilekçe ile de 2.680,00 TL olan alacak talebini 11.027,50 TL olarak ıslah etmiştir. Davalı; söz konusu taşınmazın 20.09.2005 başlangıç tarihli kira akdi ile babası … tarafından kiralandığını, kira bedellerinin de bu sözleşmede kararlaştırılan oranda artış uygulanmak suretiyle ödenmekte olduğunu, borcu bulunmadığını, ayrıca Türk Borçlar kanunun 345/3. maddesinin uygulanma ihtimali olmadığından kira bedelinin bir sonraki dönem için belirlenebileceğini ve talep edilen kira bedelinin de fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece; davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın 15/09/2012 tarihi itibari ile kira bedelinin 2.000,00 TL olarak tespitine, 11.027,50 TL kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmiş, söz konusu karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1- Davacı 15.09.2002 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli kira sözleşmesine dayanmakta olup, davalı ise, 20.09.2005 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden kiracılık ilişkisinin başladığını iddia etmektedir. Her ne kadar 15.09.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde davalının babası … kiracı olarak yer almasa da, davalı aleyhinde açılan …

3.

Asliye Ceza Mahkemesinin 2014/108 esas sayılı özel belgede sahtecilik davasında, sanık …, dava konusu taşınmazın babası tarafından 2003 yılında kiralandığını beyan etmiş, ilgili ceza mahkemesince de, kira ilişkisinin …’un babası ile … isimli şahsın 2002-2003 yıllarında taşınmazı birlikte kullanmak için kiralamasıyla başladığı, daha sonra sanık … ile babasının taşınmazı birlikte işletmeye devam ettiği kabul edilmiştir.

Bu durumda tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, kiracılık ilişkisinin davalı ve babası tarafından devralınmak suretiyle devam ettiği anlaşılmakta olup, Mahkemece davacının dayandığı 15.09.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesine itibar edilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Kabul edilen kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre kira bedelinin belirlenmesi gerekmekte olup, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.

Somut olayda ise; hükme esas alınan 01.04.2014 havale tarihli bilirkişi raporunda; yapılan detaylı inceleme ve araştırma sonucunda dava konusu yerin keşif tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 2.000,00 TL olacağı belirtilmiş olup, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, emsal kira sözleşmelerinin neler olduğu, nitelikleri ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin ne olacağı belirtilmemiştir. Bu haliyle alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak hakkaniyet indirimi de uygulanmak suretiyle yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 15.09.2012 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 2- Davalının hükmedilen kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince; 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi somut olaya uygulanacak hükmünde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki (7161 sayılı kanunla değişik TBK m.344 uyarınca 01.01.2019 sonrası için TÜFE) artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Somut olayda, davacı dava dilekçesinde 07.10.2011 tarihinden dava tarihine kadar kira alacaklarının tespiti ve tahsili ile 15.09.2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitini istemiştir.

Taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesinde yıllık kira artışının %25 oranında olacağı belirtilmiş olup, sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlar ve davalı kiracının yıllar itibariyle sözleşmedeki artış oranına uygun artışlarla kira bedelini ödemesi gerekir.

Her ne kadar kira bedelinin tespiti istenen dönem, kira alacağı talebine konu dönemi de kapsar nitelikte ise de; kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler kesinleşmedikçe alacak talebine konu edilemeyeceğinden, dava konusu alacak isteminin kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler değerlendirilmeksizin karara bağlanması gerekir.

Bu durumda Mahkemece sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak, talep edilen 07.10.2011 ile TBK’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihleri arasına ilişkin dönemde, kira sözleşmesinde bulunan %25 artış oranına göre kira bedeli hesaplanmalı, 01.07.2012 tarihinden dava tarihi olan 20.08.2013 tarihleri arası dönemde ise yukarıda bahsedilen TBK’nun 344. maddesindeki sınırlandırma dikkate alınarak ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle kira miktarları tespit edilip, ödenen kira bedellerinin mahsubu ile kalan miktar belirlenerek ve davalının usuli kazanılmış hakkı da ihlal edilmemek suretiyle sonucuna göre alacak talebi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28.03.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.