Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Araştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/5468 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/2321 E.  ,  2025/5468 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/3825 E., 2025/959

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

12. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/1368 E., 2023/668

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; mülkiyeti davacıya ait hizmet binası nitelikli taşınmazın 07.05.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, ilk yıl kira bedelinin aylık 193.000,00 TL + KDV olarak kararlaştırıldığını, 07.05.2021-06.05.2022 kira döneminde ödenen aylık kira bedelinin KDV dahil 383.896,27 TL olduğunu, sözleşmede artış koşulu bulunduğunu, kira bedeli rayiç kira bedelinin oldukça altında kaldığından yeni kira dönemi olan 07.05.2022-06.05.2023 döneminde aylık 600.000,00 TL + KDV kira bedeli ödenmesi aksi halde kira bedelinin tespiti hususunda dava açılacağı hususunda davalıya gönderilen ihtardan sonuç alınamadığını ileri sürerek; dava konusu taşınmaza ait kira bedelinin 07.05.2022-06.05.2023 kira döneminde aylık KDV dahil 708.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; talebin dava tarihi itibariyle zamanaşımına uğradığını, kira bedellerinin eksiksiz ve düzenli şekilde ödendiğini, gerekli yasal artırımların her yıl yapıldığını, taşınmazın uzun yıllardır davalı kullanımında olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ile kiralananın 07.05.2022 tarihi itibariyle serbest piyasa koşullarında boş olarak getirebileceği aylık kira bedelinin net 650.000,00 TL olabileceğinin tespit edildiği, resen emsal araştırması yapıldığı, davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet kuralları gereğince indirim yapılması gerektiğinden bahisle davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin net 585.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 07.05.2017 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedelinin artışın yapılacağı ayda yayımlanan ÜFE endeksinin bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı esas alınmak suretiyle artırılacağının kararlaştırıldığı, süresinde açılan eldeki davada 07/05/2022 tarihinden itibaren işleyecek dönem bakımından kiralananın boş olarak getirebileceği aylık kira bedeli belirlendikten sonra davalının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet indirimi yapılarak dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu doğrultusunda, 05.07.2022 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 585.000,00 TL olarak tespitinde ve hükmedilen net kira bedeli esas alınarak yazılı şekilde harç ve vekalet ücreti hesaplanmasında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; talebin zamanaşımına uğradığını, makul süre geçtikten sonra kira artış talebinde bulunulduğunu, tespit edilen bedelin 2022 yılı değil bir sonraki kira dönemi için geçerli olabileceğini, fahiş bedele hükmedildiğini, harcın tamamından davalının sorumlu tutulamayacağını, güvene dayalı olarak devam eden kira sözleşmesi kapsamında açılan davanın kötüniyetli olduğunu, eksik hüküm kurulduğunu, hükmedilen vekalet ücretinin fahiş olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, ileri sürülen temyiz sebeplerine, 07.05.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğundan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345/3 maddesi uyarınca yeni kira dönemi için kira döneminin sonuna kadar açılan davada verilecek kararın dönem başlangıcından itibaren geçerli olacak olmasına, bu halde arttırım talebinin ayrıca yazılı olarak bildirilmesinin gerekmemesine, tespit davası ilkelerine uygun olarak bilirkişilerce belirlenen kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sözleşmeye paralel şekilde net kira bedeli üzerinden hüküm kurulmasını, davanın kısmen kabulüne dair hüküm doğrultusunda harcın tamamının davalıya yükletilmesine yargılama giderlerinin usulünce hesaplanmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.