Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/4414 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/1075 E.  ,  2025/4414 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/449 E., 2024/2721

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/1261 E., 2022/3752

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; …

Koruma Bölgesinde bulunan 660 m²'lik yüzer iskele ve 2335 m²'lik dolgu alanı olmak üzere toplam 2.995 m² olan taşınmazın 3 yıl süre ile 12.04.2016 tarihinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre ihale edildiğini, davalı ile yıllık 201.000,00 TL+KDV bedelle 09.05.2016 tarihinde kira sözleşmesi yapıldığını, ilk yıla ait kira bedelinin 1/4'üne karşılık 59.045,00 TL'nin peşin alındığını, kalan miktarın taksitlendirildiğini, kira bedellerinin ödenmemesi üzerine davalıya, kira bedellerinin ödenmesi aksi halde sözleşmesinin feshedileceği ve kiralanan yerin tahliyesi hususunda ihtar çekildiğini ve 17.07.2017 tarihinde ihtarnamenin tebliğ edildiğini, davalı tarafından sözleşme hükümlerinin yerine getirilmemesi üzerine 14.08.2017 tarihli Bakanlık oluru ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, …

Şehircilik Müdürlüğü teknik personelince, dava konusu alanın üzerinde tesis edilen üniteler ile birlikte 06.10.2017 tarihinde bir tutanakla teslim alındığını, davalının kira bedelleri ile sözleşme kapsamında bulunan cezai şart cezai şart ödenmediğini ileri sürerek, 233.903,70 TL tazminat ve cari yıl kira bedeli, 12.000,00 TL kesin teminat, 386.799,98 TL kira bedeli ve gecikme zammı, 435.060,82 TL (7.017,11 x 62 gün) sözleşmede bulunan cezai şart olmak üzere toplam 1.067.764,50 TL'nin kanuni faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede kiralanan taşınmazın dolgu alanı ve yüzer iskele olarak gösterildiği, kiralanan yerin açık alan niteliğinde olduğu, bu durumda dava konusu taşınmazın genel hükümlere tabi olduğu, somut olayda davacı tarafından kira konusu alanın işletilmesinde sözleşme hükümlerine uyulması ve gereğinin yapılması istenilen yazının …

Noterliğinin 14.07.2017 tarihli ve 32692 sayılı ihtarnamesi ile 17.07.2017 tarihinde davalıya tebliğ edildiği bildirilmişse de, ihtarname ve tebellüğ belgesi örneğinin dosyaya sunulmadığı, kira akdinin usulüne uygun olarak feshedilmiş olduğunun ispatlanamadığı, bu durumda davalının tahliye tarihine kadar kira bedeli ödemesi gerektiği, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde ilk yıl kira bedeli 201.000,00 TL + KDV olduğu, takip eden yıllar kira bedellerinin bir önceki yılın kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle bulunacak yıllık kira bedelinin üçer aylık dönemler halinde peşin olarak tahsil edileceği, vadesinde ödenmeyen kira bedellerine 6183 sayılı Kanunun 51. maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacağının kararlaştırıldığı, ilk yıla ait kira bedelinin 1/4'üne karşılık gelen 59.045,00 TL'nin davacıya peşin olarak ödendiği, bunun dışında davacı tarafa herhangi bir kira bedeli ödemesi yapılmadığının taraflarca karşılıklı beyan edildiği, 25.06.2022 tarihli bilirkişi kurulu raporunda davalı tarafça ödenmesi gereken kira bedelinin KDV dahil toplam 257.620,17 TL olduğunu ve gecikme zammını düzenleyen 3. maddesine göre davalının 221.123,79 TL gecikme cezası ödenmesi gerektiğinin bildirildiği, İdarenin sözleşmenin başında kesin teminat bedelini alması sebebiyle, davalıdan yeniden talep edilmesinin mükerrer talep olacağından kesin teminata ilişkin talebin kabulünün mümkün olmadığı, ayrıca kira sözleşmesinin usulüne uygun feshedilmediği, bu durumda davalıdan tazminat ve cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile KDV dahil toplam kira bedeli 257.620,17 TL asıl alacak, 221.123,79 TL gecikme zammı ile birlikte toplam 478.743,96 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesine ve dosya kapsamına göre kiralananın galip vasfının gayrımusakkaf olduğu ve dava konusu kiralananın genel hükümlere tabi olduğunun anlaşıldığı, kiralanan genel hükümlere tabi olduğundan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 315/2. maddesi gereği ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için 10 günlük süre verilmesi, verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabileceği, kira bedelinin ödenmemesinin davacı İdare yönünden tek tarafı fesih sebebi olamayacağı, buna göre İdarenin sözleşmeyi tek taraflı feshi haksız olduğundan Mahkemece tazminat ve cezai şart taleplerinin reddinde bir usulsüzlük bulunmadığı, bunun yanında; dosya kapsamında, kiralananın tahliye edildiğine ilişkin davalının da imzası bulunan yazılı bir tahliye tutanağı ibraz edilmediğine göre 20.06.2022 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda ödenmeyen kira bedellerinin ve gecikme zammının tahsiline karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle; istinaf edenin sıfatına göre başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davacı lehine nisbî vekâlet ücretine hükmedilmemiş olmasının bozma sebebi olduğunu, bilirkişi  raporunda ödenmemiş kira  bedeli ve  gecikme zammının  düşük  hesaplandığını,  kesin teminat bedelinin davalıdan talep edilmesinin mükerrer olacağı değerlendirilmiş ise de; Bakanlık ve davalı arasında akdedilen kira sözleşmesinde yer alan şartların dışında bir talebin söz konusu olmadığını, ayrıca kira sözleşmesinin davalı tarafın iradesiyle yapılmış olduğunu ve şartların önceden bilindiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve cezai şart istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 09.05.2016 tarihli kira sözleşmesi ile; Antalya İli … ilçesi, … Köyü mevkiinde yer alan 2.335 m² deniz dolgu alanı ve 660 m² yüzer iskelenin 3 yıl süreli, kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Dosya kapsamına göre, kiralananın gayrımusakkaf olduğu anlaşılmakla, 6098 sayılı Kanun'un adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi bir yer olduğu anlaşılmaktadır.

Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları aynı Kanun'un 315. maddesinde düzenlenmiştir.

Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez.

Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir.

Başka bir deyişle temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile, mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.

Davacı; sözleşmenin (11.) ve (14.) maddeleri uyarınca fesih ve cezai şart alacağı talebini, kiracının kira borcunu ödememesine dayandırmıştır. Sözleşmenin (11.) maddesinde; kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hallerinde 2886 sayılı Kanun'un 82. maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek, kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceği, sözleşmenin (14.) maddesinde ise; kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın İdareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin yüzde üçü oranında cezanın, itirazsız olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Yukarıda verilen bilgiler ışığında; temyiz edenin sıfatına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, sözleşme taraflarının imzasının bulunduğu bir tahliye tutanağının veya tahliye ilamının bulunmamasına, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedeli ve gecikme zammı ödeme yükümlülüğünün bulunmasına, sözleşmenin usulüne uygun fesh edilmediğinin anlaşılması karşısında davalının tazminat ve cezai şarttan sorumlu olmamasına, istinaf sebebi olarak ileri sürülmeyen bir konunun, temyiz yolunda ileri sürülmesi hâlinde incelenmesi mümkün olmadığından davacı idare vekilinin vekalet ücretine ilişkin talebi konusunda inceleme yapılamayacağının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.