Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Kira Tespit Davasında Sonraki Dönem İncelemesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2024/4260 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/93 E.  ,  2024/4260 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi

6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/1339 E., 2023/1238

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Kocaeli

2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/546 E., 2021/1015

K. Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının …

Alışveriş Merkezinde (AVM) kiracı olduğunu, 29.12.2006 tarihli kira sözleşmesi ve 23.11.2009 tarihli ek sözleşme uyarınca 2007-2011 yılları arası 5 yıllık dönem için kira bedelinin Haziran ve Aralık aylarında iki eşit taksitte ödenmek üzere yıllık 70.000 USD olarak belirlendiğini, sözleşmenin kira artışına ilişkin (6.) maddesinde kira bedelinin 5 yıl sonra yeniden günün şartları değerlendirilerek belirleneceğinin düzenlendiğini, ancak davalının 2016 yılına kadar 70.000 USD ödemeye devam ettiğini, kira sözleşmesinde emsal olarak gösterilen …

Center Alışveriş Merkezi kira bedelinin 150.000 USD'den 270.000 USD'e yükseltildiğini, gayrımenkul değerleme şirketinden alınan rapor doğrultusunda yıllık kira bedelinin 652.776 USD + KDV olarak belirlendiğini, yangın sonucu davalı kiracı tarafından yenilenen kiralanan için 29.01.2016 tarihinde alınan yapı ruhsatındaki güncel kiralanan alanına uygun olarak tekrar sözleşme imzalanması için yazı gönderildiğini, davalının cevabi dilekçesi ile kira bedelini ve ek maliyeti reddettiğini, kullanım alanının yenilenme sonucu 2 katına çıktığını ileri sürerek; kira bedelinin 29.12.2016 tarihinden itibaren yıllık net 652.766 USD + KDV olarak tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; döviz kurunda artış meydana geldiğini, kira sözleşmesindeki artış hükmünün ve emsalin dikkate alınması gerektiğini, davacının hem sözleşmeye dayandığını hem de kendiyle çelişerek daha yüksek bedel talep ettiğini, sözleşmede gayrımenkul değerleme şirketinden rapor alınmasına dair bir hüküm bulunmadığını, ayrıca alınan raporun kiralananın mevcut durumu ile yeni bir kiracıya verilmesi ile ilgili kira bedelini belirlediğini, oysa yeni kiracı olunmadığını, sözleşmenin de normal bir kira sözleşmesi olmadığını, yap işlet devret niteliğinde olduğunu, dayanılan raporun somut olaya uygulanamayacağını, döviz cinsinden kira bedeline artış uygulanamayacağını aksine indirim yapılması gerektiğini, zira döviz kurunun aşırı artış gösterdiğini, artan kura rağmen kira bedelinin artırılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, günün koşullarının ise olağanüstü ve çetin olmasıyla kira bedelinin indirilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tacir olan kiracı bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun (6098 sayılı Kanun) 344 üncü maddesinin erteli olduğu ve uygulanamayacağı, sözleşmenin (6.) maddesindeki artış şartı dikkate alınarak kira bedelinin tespiti gerektiği, 29.12.2006 tarihli kira sözleşmesinin 6 ncı maddesinde "mevcut kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli 5 yıl (2011 yılı) sonunda yeniden belirlenecek ve her beş yılda bir günün şartlarına göre değerlendirilecektir.

Kira emsalleri; …

Center yıllık kira bedeli 150.000 USD'dir. " hükmüne yer verildiği, 03.07.2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunda sözleşmenin (6.) maddesi uyarınca, günün şartlarına göre 29.12.2016 tarihinden başlayarak yeni dönemden itibaren uygulanabilecek kira parasının yıllık 105.000 USD olarak belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 29.12.2006 tarihli kira sözleşmesinde yıllık 70.000,00 USD olarak kararlaştırılan kira bedelinin 29.12.2016 tarihi itibarı ile yıllık 105.000,00 USD olarak tespitine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili; hükme esas bilirkişi raporunun hatalı ve yetersiz olduğunu, kira bedelinin taşınmazın ekonomik ve çevresel konumu göz önüne alındığında çok düşük belirlendiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalı vekili; hesaplamaların hatalı olduğunu, kira arttırımının hukuki dayanağı olmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tacir olup 6098 sayılı Kanun'un 344 üncü maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığından ve kira süresi de sona ermediğinden sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin belirlenmesi gerekmekte ise de, taraflar arasındaki sözleşmenin (6.) maddesinde somut bir artış oranı belirlenmediği, artış oranı belirsiz olduğundan sözleşmede belirlenen kira bedelinin geçerli olduğu gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yıllık kira bedelinin 29.12.2016 tarihi itibariyle sözleşmede belirlenen kira bedeli olan 70.000 USD olduğunun tespitine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf nedenlerini tekrar etmiş, ayrıca dava reddedildiğinden davalı lehine nisbi değil maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (6217 sayılı Kanun) Geçici 2 nci maddesi,

2.Dairece verilen 27.02.2024 tarihli ve 2023/2580 E.

2024/792 K. sayılı ilamı

3. Değerlendirme

1.6098 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş, ancak bir kısım hükümlerinin yürürlüğü 6217 sayılı Kanun ile 8 yıl süreyle ertelenmiştir.

6217 sayılı Kanun'un Geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun'un 53 üncü maddesine göre; kiracının tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında, 6098 sayılı Kanunun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, kira sözleşmelerinde bu konulara ilişkin hüküm olmayan hallerde mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun) hükümlerinin uygulanacağı aynı düzenlemede belirtilmiştir.

2.Somut olayda; davalı tacir olmakla, 2016 yılı kira dönemine ilişkin kira bedelinin belirlenmesinde 6098 sayılı Kanun'un 344 üncü maddesi uygulanamayacağından öncelikle taraflar arasındaki sözleşmede bu yönde hüküm olup olmadığına bakılmalıdır.

Sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde 818 sayılı Kanun hükümleri ve yerleşik Yargıtay içtihatlarının uygulanması gerekir.

3.Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 29.12.2006 tarihli kira sözleşmesinde ilk beş yıl kira bedeli 70.000 USD + KDV olarak belirlenmiş, sözleşmenin "Kira Artırımı" başlıklı (6.) maddesinde; "Mevcut kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli beş (5) yıl (2011 yılı) sonunda yeniden belirlenecek ve her beş yılda bir günün şartlarına göre değerlendirilecektir.

Kira emsalleri: …

Center yıllık kira bedeli 150.000 USD'dir." hükmüne yer verilmiştir.

Davacı kiraya verenin bahsi geçen sözleşme hükmü kapsamında kira bedelinin tespitini isteme hakkı mevcuttur.

Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince alınan bilirkişi raporu, sözleşme hükmü kapsamında değerlendirilerek ve belirlenen bedelden %5 ile %20 arası bir oranda hakkaniyet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.12.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.