Kira Bedelinin Tespiti ve İspatı ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/2155 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/1092 E.  ,  2025/2155 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi

6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/620 E., 2023/2623

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İzmir

1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2016/600 E., 2021/88

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile … ve davalı …

Büyükşehir Belediyesi … arasında 15.08.1996 tarihli kullanım hakkı devri (kira) ana sözleşmesi düzenlendiğini, diğer davalı … de söz konusu mahalli alt kiracı olarak kullandığını, ayrıca taşınmazlar üzerine … lehine üst hakkının tesis edildiğini, kullanım hakkı devri (kira) sözleşmesinde davalı şirketin de imzası bulunduğunu ve üst hakkının buna istinaden verildiğini, ayrıca … ile … arasında düzenlenen intifa-irtifak hakkı şartlarının 2 maddesinde “….

15.08.1996 tarihli sözleşmesinde …’ye düşen tüm mükellefiyetlerin …’nin yanında ve müteselsil sorumlu olup 15.08.1996 tarihli sözleşme üst hakkı kurulmasına ilişkin akit tablosunun ayrılmaz ekidir” düzenlemesine yer verildiğini, söz konusu sözleşme gereğince 15.08.1996 tarihli kullanım hakkı devir (kira) ana sözleşmesini imzalayarak kabul eden davalı İzmer’in sözleşmenin tarafı olduğunu 2014 yılı emlak vergisi rayiçine göre belirlenen kira bedelinin tahsili için başlatılan takibe davalıların itiraz ettikleri ileri sürerek; itirazın iptaline, takibin devamına, davalılar aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı … vekili; davaya konu taşınmazların diğer davalı … tarafından işletilmekte olduğunu, sözleşme uyarınca davacıya kira ödemek yükümlüğünün de …'e ait bulunduğunu, bugüne kadar davacıya yapılan tüm ödemelerin … tarafından gerçekleştirildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı … vekili; 15.08.1996 tarihli sözleşmenin bir kira sözleşmesi olmadığını, intifa ve irtifak hakkı kapsamında bir kullanım hakkı veren ve karşılıklı edimler içeren karma bir sözleşme olduğunu, 15.08.1996 tarihli sözleşmenin (4/a) ve (4/b) maddelerinde düzenlenen bedellerin aynı zaman dilimi içinde birlikte talep edilmeyeceğini, işletme açılmadan önce (4a) maddesine göre işletme açıldıktan sonra ise sözleşmenin (4/b) maddesine göre kullanım bedeli talep edilebileceğini, sözleşmenin (4/a) maddesine göre talepte bulunmak için emlak vergilerinin fiilen ödenmesi gerektiği savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında yapılan kira sözleşmesininin (4/a) maddesinde, yıllık kira bedelinin, kullanım hakkı devredilen taşınmazların emlak vergisi tutarında eşit miktarda olup 4 aylık dönemlerde 3 eşit taksitte ödeneceği, işbu kira bedelinin, taşınmazlar için kiraya veren tarafından ödenecek emlak vergisi, çevre vergisi ve benzeri gayrimenkullerin aynına tahakkuk eden vergilerin KDV hariç tamamı olup ödeme makbuzlarının ibrazına müteakip KDV ilave edilerek 15 gün içerisinde ödeneceği, (4/b) maddesinde ise yatırımların tamamlanmasını müteakip işletmeye geçildikten sonra ve işletme süresince kira gelirinin 62.500 USD’den aşağı olmamak üzere %2,5 oranında belirlenen brüt gelirinin %50’sinin ödeneceğinin düzenlendiği, taraflar arasında ihtilafın bu iki kalemde düzenlenen kira bedellerinin birlikte istenilip istenilmeyeceği hususundan kaynaklandığı, kira sözleşmesinde (4/a) maddesindeki düzenlemenin vergi miktarların ödenmesi ya da sorumluluk hususu olmayıp kira bedelini belirlemek için bir ölçü, belirleme esası olarak konulduğu ve kullanma karşılığı olduğu, (4/b) maddesinden ayrı bir şekilde, bunların toplam miktarlarının davalılar tarafınca ödemekle yükümlü oldukları, alınan denetime elverişli hüküm kurmaya yeterli olduğu kanaat edilen bilirkişi raporu ile de sözleşmenin (4/a) maddesi için hesaplanan 583.323,51 TL'lik faturanın, miktarı bakımından doğru olduğu belirlendiği, alacağın likit olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, itirazın iptaline, asıl alacağın % 20 'si olan inkar tazminatının davalılardan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekilleri ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davanın 15.8.1996 tarihli kullanım hakkı devri (kira) ana sözleşmesinin (4.) maddesine dayandığı, sözleşmenin (4/a) maddesinde de davacının ödeyeceği emlak vergisi, çevre vergisi, gayrimenkulün aynına tahakkuk eden vergilerden dolayı yapılacak ödemenin düzenlendiği, (4/b) maddesinde ise kullanım hakkı bedelinin düzenlendiği, davacı kiraya verenin sözleşmenin (4/a) ve (4/b) maddesine göre talepte bulunabileceği, (4/b) maddesine göre kira isteminin derdestlik yada mükerrer talep olarak değerlendirilemeyeceği, davalıların bu yöndeki istinaf istemlerinin yerinde görülmediği, dava konusu taşınmazın en son yer tesliminin 09.03.2012 tarihinde gerçekleştiği, davalıların eksik teslim veya hiç teslim edilmeme ile ilgili kiranın indirilmesi ve sözleşmenin feshi yönüne gitmedikleri, alışveriş merkezinin eksik bölümler de olsa 2002 yılında işletmeye açıldığı, … ile üst hakkı sahibi davalı …’in ana sözleşme ve üst hakkı sözleşmesi uyarınca birlikte sorumlu oldukları, Mahkemenin verdiği kabul kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, davalıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı … vekili; müvekkilinin 15.08.1996 tarihli sözleşmenin tarafı olmadığını, davacıya kullanım hakkı bedeli ödeme yükümlülüğünün bulunmadığını, sözleşmenin (4/a) ve (4/b) maddesinde belirlenen kira bedellerinin birlikte istenemeyeceğini, sözleşmenin (4/a) maddesine göre davacının kullanım bedeli talebinde bulunulması için taşınmazlar için emlak vergisi, çevre vergisi ve benzeri gayrimenkullerin aynına tahakkuk eden vergilerin fiilen ödenmesi gerektiğini, talep edilecek miktarın fiili ödeme miktarı ile sınırlı olduğunu, kiralananın Ocak 2004 tarihinde ruhsatsız olarak işletmeye açıldığını, 07.02.2014 tarihinde yapı ruhsatı alabildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.

Davalı … … vekili; taraflar arasındaki ilişkide davacıya bedel ödeme yükümlülüğünün diğer davalı …’e ait olduğunu, davacının aynı kira dönemine ilişkin olarak sözleşmenin (4/a) ve (4/b) maddeleri uyarınca iki ayrı kira bedeli talep etmesinin mümkün olmadığını, 2014 yılında dava konusu yerin işletmeye açıldığı, davacının sözleşmenin (4/a) maddesine dayanarak kira bedeli talep edemeyeceğini, aksi halde dahi yalnızca fiili ödeme miktarının istenebileceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, davaya dayanak yapılan icra takibinde davacının sözleşmenin (4/a) maddesine göre belirlenen 2014 yılı kira alacağını talep ettiği, sözleşmenin (4.) maddesinin (a) ve (b) bentlerinde yıllık kira bedelinin belirlendiği, (4/b) maddesine göre belirlenen kira bedelinin kiralananın işletmeye açılması ile birlikte ödenmeye başlayacağı, kiralananın işletmeye açılması halinde sözleşmenin (4/a) maddesine göre belirlenen kira bedeli ödemesinin sona ermeyeceği, davacının her iki kira bedelini birlikte talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, (4/a) maddesinde emlak vergisi tutarı esas alınarak kira bedelinin belirlenmesi yoluna gidildiği, verginin kiraya veren tarafından ödenip ödenmediğinin sonuca etkili olmadığı, davalı …'in kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davalı …’in ise intifa-irtifak şartları sözleşmesi uyarınca kira bedellerinden diğer davalı ile birlikte sorumlu olduğu anlaşılmakla, davalıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.