Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/2592 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/3593 E.  ,  2025/2592 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

37. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1000 E., 2024/1041

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Eskişehir

1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/2462 E., 2022/1831

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirketin, işyeri niteliğindeki taşınmazın 01.01.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 10 yıl süre ile kiralanması ve kiralanan yapıda tadilat hususunda anlaştıklarını, ancak kiracı tarafından yapılan işlemlerin ana yapı statiğine zarar vermesi sonucu yapı hakkında belediye tarafından yıkım kararı verildiğini, verilen zararların tespit edildiğini ve giderilmesi için açılan davanın görüldüğü Eskişehir

3.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.12.2019 tarihli ve 2018-3084-2019/2657 nolu kararı ile kira sözleşmesinin ayakta olduğu, akde aykırılık nedeniyle tazminat ve kira tazminatı isteyemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verildiğini, bunun üzerine kira sözleşmesinin ayakta olması nedeniyle 07.07.2015-07.12.2019 arasında tahakkuk eden 54 aylık kira bedeli için Eskişehir

5.

İcra Müdürlüğünün 2020/567 E. sayılı dosyası ile davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalı tarafça yapılan itirazın haksız olduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu alacağın zamanaşımına uğradığını, yapılan bir kısım tadilat sonrası Odunpazarı Belediyesince yapılan incelemede yapının riskli yapı olarak tespit edildiğini, bu nedenle düzenlenen raporda; "… Yapıda … tarafından yapılmamış şekli dikkate alındığında bile riskli eleman oranı %100'e çıktığı için tadilat yapılmış hali için performans analizi yapılmasına gerek görülmemiştir .." denilerek yapının tadilattan önce de riskli yapı olduğunun tespit edildiğini, Eskişehir

3.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/3084 E. sayılı dosyasındaki uyuşmazlığın anahtar teslim tarihi hususuna ilişkin olmayıp sözleşmenin sona erip ermediği hususuna ilişkin olduğu, davacının 01.06.2015 tarihli ihtarı ile sözleşmeyi fesih ettiğini, davacının Eskişehir

6.

İcra Müdürlüğünün 2015-1714 E. sayılı dosyası ile davalıya karşı ikame ettiği takipte 07.02.2015-05.06.2015 arası kira bedellerini talep ederek fesih tarihine kadar kira talep ettiği, kiracının taşınmazı hiç kullanamadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin hususi şartlar kısmının (11.) maddesinde sayılan durumlarda kira ödenmeyeceğinin karar altına alındığını, davacının teslim borcunu ifada temerrüte düştüğünü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı hareket edildiğini, alacağın likit olmadığını, bitmiş kira ilişkisinden doğan bir borç bulunmadığını savunarak, haksız davanın reddini ve kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan tahliye edilmedikçe kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü bulunduğu, davacı kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi fesih etmesinin yeterli olmadığı, sözleşmenin kiraya veren tarafından tek taraflı olarak fesih edilmesinin kiralananın kira süresinden önce teslim edildiği anlamına gelmediği, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamada taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta ve geçerli olduğuna kanaat getirilmesi halinde davacının 321.357,00 TL asıl kira alacağı ve 62.968,00 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 384.325,17 TL alacağı bulunduğunun belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile icra dosyasına vaki itirazın 321.357,00 TL asıl alacak ve 62.968,00 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 384.325,17 TL alacak yönünden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, fazlaya ilişkin 26.873,48 TL istemin reddine, kira borcunun muayyen ve likit olmasına bağlı olarak kabul edilen asıl alacağın %20 oranına tekabül eden 64.271,40 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesi ayakta olduğundan kiralananın tahliyesine kadar kira bedelini ödemekle kiracının sorumlu olduğu, kira artışına ilişkin kira başlangıcı 01.01.2015 olduğundan kira belirlemesinin de bu esasa göre yapılması gerektiği, düzenlenen bilirkişi raporu uyarınca Mahkemece verilen itirazın kısmen iptali ile kabul edilen kısım nedeniyle alacağın likit olması nedeniyle hükmedilen icra inkar tazminatına ilişkin kararlarında herhangi bir şekilde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ancak harç kamu düzenine ilişkin olup, re'sen yapılan inceleme gereğince, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince nispi harç alınması gerekirken harç alınmamasının doğru olmadığı gerekçesiyle, İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile takibe davalı tarafından yapılan itirazın 321.357,00 TL asıl alacak ve 62.968,00 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 384.325,17 TL alacak yönünden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, kabul edilen asıl alacağın %20 oranına tekabül eden 64.271,40 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.

Davacı vekili; takip konusu dönemlerdeki kira alacağının eksik hesaplandığını, bilirkişi raporlarının hükme esas alınmasının hukuka aykırılık teşkil ettiğini, Mahkemece hükmolunan icra inkar tazminatının da eksik olduğunu, istinaf karar tarihine göre vekalet ücreti takdiri gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.

Davalı vekili; davada uyuşmazlığın sözleşmenin sona erip ermediği noktasında toplandığını, kira sözleşmesini fesheden davacı tarafından bu hususta bir itiraz ileri sürülmediğini, kiralananın kullanılamamasının sözleşmenin sora erdiğinin kabulü olacağını, kiralanan mecurun müvekkili şirketin kullanamadığını, sözleşmenin (11.) maddesine göre işe başlayamadığı için kira ödemeyeceğini, inkar tazminatına hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesi uyarınca ödenmeyen kira bedellerinin tahsiline ilişkin takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, kiracı tarafından anahtarların usulüne uygun kiraya verene teslim edildiği ya da kiracı tarafından kira sözleşmesinin fesih edildiğine ilişkin bir belge sunulmadığından kira sözleşmenin ayakta olduğunun belirlenmiş olmasına, bilirkişi raporunun denetime elverişli ve alacağın likit olmasına, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf denetimi sonucunda sadece nispi harcın davalıdan tahsiline ilişkin düzeltme yapılmış olmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.