Kira Uyuşmazlığında Eksik İnceleme ile Hüküm Kurulamayacağı ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/1573 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/2559 E.  ,  2025/1573 K.

"İçtihat Metni" İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

54. Hukuk Dairesi

TARİHİ: 25.04.2024

SAYISI: 2022/958 E., 2024/910

K.

DAVA TARİHİ: 30.01.2017

İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

15. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 18.06.2020

SAYISI: 2017/91 E., 2020/273

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflarca imzalanan 01.07.2011 başlangıç ve 30.06.2014 bitiş tarihli kira sözleşmesinin 01.07.2014 tarihinde feshedilmeyerek birer yıllık dönemler halinde uzadığını, davalı şirketin sözlü olarak 28.07.2016 tarihinde mecuru boşalttığını beyan ederek teslim alınmasını istediğini, yapılan kontrolde kiralananın kiracıya teslimi zamanındaki dekorasyonun tamamen söküldüğünün, zeminin kırıldığının, lift çukurları açıldığının, wc taşlarının ve lavaboların söküldüğünün görüldüğünü, davalının durumun tutanağa geçirilmesine yanaşmadığını, kiralananın iade edilmediğini, anahtarın verilmediğini, emanet tutanağının 17.11.2016 tarihinde tebliğ edildiğini, davalının kira bedellerini ödemediğini, yeni dönemde ödenecek kira bedelinin aylık 16.000 USD olduğunu, ayrıca bu tarihten sonra da mahrum kalınan kira alacaklarının mevcut olduğunu, kiralananın halen kiraya verilemediğini ileri sürerek; fazlası saklı kalmak üzere, ödenmeyen kira alacağından şimdilik 1.000 USD'nin, kira kaybı zararından şimdilik 1.000 USD'nin ödeme tarihinden itibaren en yüksek faiz ile birlikte, uğranılan zarar ve ziyan ile yapılan hukuki masraflar nedeniyle ise şimdilik 1.000 TL' nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesinin yenilenmediğini, sözleşmenin 02.02.2016 tarihli ihtarname ile 30.06.2016 tarihi itibariyle sona erdiğini, ihtarnamenin 03.02.2016 tarihinde tebliğ edildiğini, davacının fesih iradesinden haberdar olduğunu, davalının davacıya kira borcu bulunmadığını, kiralananın kullanım amacına aykırı kullanılmadığını, davalının sözleşmeye uygun şekilde inşa ettirdiği imalatları herhangi bir sökme ve yıkım gerçekleştirmeden aldığını ve taşınmazı kullanıma elverişli bir şekilde davacının fiili hakimiyetine bıraktığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının mecurda neden olduğu hasarın 44.695,00 TL, 01.07.2017'den itibaren 17.11.2016 tarihine kadar 4 ay 17 günlük kira bedelinin 73.066,67 USD, 3 aylık makul süre kira kaybı bedelinin 48.000.00 USD olduğu, depozito bedeli 11.500.00 USD düşüldükten sonra bakiye 109.566,67 USD olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 1.000 USD kira alacağının dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince işletilecek faizi ile birlikte, kalan 60.566,67 USD kira alacağının ise ıslah tarihi olan 12.12.2019 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince işletilecek faizi ile birlikte, davalıdan tahsiline, makul süre kira kaybı alacağı 1.000 USD'nin dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince işletilecek faizi ile birlikte, kalan 47.000 USD'nin ıslah tarihi olan 12.12.2019 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince, işletilecek faizi ile birlikte, ve hasar bedeli 44.695,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiracı tarafından kiralananın sözleşme sonunda tahliye ve teslim edildiğinin yazılı delil ile ispat edilemediği, davalının anahtar teslimine ilişkin emanet tutanağının davacı kiraya verene tebliğ edildiği, 17.11.2016 tarihine kadar kira bedellerinden sorumlu olduğu, kira sözleşmesinde 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunma koşulu düzenlendiğinden davalının 3 aylık makul süre kira bedelinden de sorumlu bulunduğu, davalının hor kullanımdan kaynaklı zarar bedelinden de sorumlu olduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; bilirkişi raporunun yüzeysel ve bilimsel verilere dayanılmadan hazırlandığını, mahkemenin raporla bağlı olmadığını, tanıklarının dinlenmediğini, e-postaların tahliye için delil başlangıcı olduğunu, yemin deliline dayanmalarına rağmen yeminin hatırlatılmadığını, kullanım şeklinin davacı bilgisinde olduğunu, hasarın tahliyeden iki yıl sonra yapılan keşfe göre belirlenemeyeceğini, yeni kiracı tarafından hasar verilmiş olabileceğinin değerlendirilmediğini, sözleşmenin 30.06.2016 itibariyle sona erip kiralananın tahliye edildiğini, kira kaybı hesaplanırken kira sözleşmesindeki bedelin değil rayiç kira bedelinin yani gerçek zararın dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, ödenmeyen kira bedeli alacağı, kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı kira kaybı tazminatı ve kiralanana verilen zarardan kaynaklı hor kullanma tazminatı istemlerine ilişkindir.

1.Somut olayda; davacı, davalının yenilen kira dönemi içinde süresinden önce tahliye ettiğini iddia etmekte, davalı ise kiralananı kira dönemi yenilenmeden tahliye ettiğini savunmaktadır.

Tahliyeyi ispat külfeti altında bulunan davalı cevap dilekçesinde açıkça yemin deliline dayanmıştır.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; ispat yükü üzerinde olan davalının iddiasını yasal delil ile ispat edebileceği, cevap dilekçesinde, açıkça yemin deliline dayandığı gözetilerek davalı tarafa yemin teklifinin hatırlatılması ve hasıl olacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozulmayı gerektirmiştir.

2.

Bozma nedenine göre, davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1.

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.

İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 37. maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA

3.

Bozma nedenine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.