Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Tahliye Tarihinin Belirlenmesi: 3. Hukuk Dairesi 2024/4064 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/76 E.  ,  2024/4064 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi

23. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/281 E., 2023/1623

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Milas

1. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/232 E., 2020/526

K. Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava konusu taşınmazın seyir tepesi ve kafetarya olarak kullanılmak üzere 05.05.2016 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, davalı kiracı tarafından vadesinde ödenmeyen kira bedellerinin yapılan bildirime rağmen ödenmediğini, davalının hükümlerine uymadığı, sözleşmenin feshine neden olduğunu ileri sürerek; cari yıl kira bedelinin % 25'i oranında tazminat ve ödenmeyen kira bedellerinin vade tarihinden itibaren gecikme zammı ve işleyecek gecikme faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, 03.02.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 344.870,67 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkili tarafından kiralanan taşınmaz seyir terası ve kafeterya niteliğinde olup, ilgili alanda bulunan mağara işletmesinin de müvekkiline kiraya verilmesi beklenirken bu durumun gerçekleşmediğini, kiralanan kısımda ise alt yapı ve üst yapı eksiklikleri bulunduğunu, tüm uyarılara rağmen eksikliklerin giderilmediğini, bu haliyle kira ilişkisinin çekilmez hal aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının açtığı delil tespiti dosyasında verilen raporun başka bir davanın konusunu oluşturduğu ve yargılamayı gerektirdiği, bu hususun somut davayı etkilemeyeceği, davacı tarafından vadesinde ödenmeyen kira taksitleri ile ilgili yazının davalı tarafa 30.07.2018 tarihinde tebliğ edildiği, gönderilen yazıda ödemenin tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde yapılmasının istendiği ancak ödemenin yapılmaması üzerine davalının 14.08.2018 tarihinde temerrüde düştüğü, davalının tazminat sorumluluğun kira sözleşmesi hükümlerine göre temerrüt tarihi itibariyle tazminat tutarının cari yıl bedelinin yüzde yirmibeşi olarak belirlendiğinden, 34.193,49 TLx %25 i olan 8.548,37 TL olarak belirlendiği gerekçesiyle temerrüt tarihi ile dava tarihi arasında tazminata hesaplanan gecikme faizi 974,51 TL olmak üzere toplam 9.522,88 TL ile ödenmeyen kira bedelleri yönünden 270.614,19 TL asıl kira alacağı ve 64.733,60 TL gecikme faizi olmak üzere toplam 335.347,79 TL' nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; müvekkili tarafından açılan ve uyuşmazlık konusu dava ile ilgisi bulunduğunu belirttikleri tespit dosyasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, mücbir sebep varlığının araştırılmadığını, davacı idarenin sözleşmeye aykırı olarak kiralanan taşınmazı kira sözleşmesinin sonuna kadar kiralananın kullanım amacına uygun bulundurma hükmüne aykırı davrandığını, kiralanan alandaki mağaranın işletmesinin kendilerine bırakılmadığını, kiralanana ilişkin eksikliklerin giderilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiracının yargılama ve istinaf aşamasında ileri sürdüğü hususları kira borcunu ortadan kaldırmayacağından eldeki davanın sonucuna etkili olmadığı, talep edilen kira alacaklarına ilişkin herhangi bir ödeme belgesi de sunulmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklanan cari yıl kira tazminatı ve kira alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun (2886 sayılı Kanun) 1 inci maddesi

2.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun(6098 sayılı Kanun) 299, 313 ve 315 inci maddeleri

3.

6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 51 inci maddesi

3. Değerlendirme

1.Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, kiracının fiili tahliye tarihine kadar kira bedeli ödemekle yükümlü olmasına, talep edilen kira bedellerinin ödendiğine ilişkin davalı tarafça herhangi bir ödeme belgesi sunulmamasına, sözleşmede vadesinde ödenmeyen kira bedellerine 6183 sayılı Kanun’un 51 inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacağının kararlaştırılmış olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2.

Kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden biri de; kiracının temerrüdü olup, kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda sözleşmenin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Kanun'un 315 inci maddesinde düzenlenmiştir.

Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, kiraya veren tarafından yazılı olarak verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde, akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracıya verilecek süre; konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Kiracının cezai şarttan sorumlu tutulabilmesi için akdin idarece feshedilmiş olması tek şart olmayıp, haklı bir feshin de varlığı şarttır.

Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez.

Ayrıca, bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile, Mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.

3.

Bu itibarla İlk Derece Mahkemesince; sözleşmenin feshi için gösterilen kira paralarının ödenmemesi nedeninin, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde ancak davacı idareye temerrüt nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi için dava açma hakkını verecek olduğu, gerek henüz sözleşmenin süresinin sona ermemesi gerekse 6098 sayılı Kanun'a göre davalı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle, tek taraflı feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart ve tazminat istenemeyeceğinden davacının tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın tümden kabul edilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.

İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.