Başkasının Arsasında Ev veya Gecekondu Yapılması Durumunda Haklar
Taşınmaz hukukunda en karmaşık ve duygusal uyuşmazlıklardan biri, başkasına ait arsa üzerine yapı yapılmasıdır. Kimi zaman ihtiyaçtan, kimi zaman yanlışlıkla, kimi zaman da bilinçli tercihle ortaya çıkan bu durum; “yapı kimin?”, “arsa kimin?” sorularını karşı karşıya getirir. Hukuk, burada tek tarafı mutlak haklı ilan etmez; olayın nasıl gerçekleştiğine bakarak denge kurar.
Bu yazı, başkasının arsasında ev veya gecekondu yapılması hâlinde tarafların hangi hak ve taleplere sahip olduğunu açıklar.
Önce Temel Soru: Yapı Kimin Arsasında?
Değerlendirme, her şeyden önce arsa mülkiyeti üzerinden yapılır. Genel kural nettir:
Arsa kiminse, üzerindeki yapı da kural olarak onundur.
Ancak bu kural mutlak değildir. Yapının nasıl ve hangi koşullarda yapıldığı, sonuçları doğrudan değiştirir.
İyi Niyet – Kötü Niyet Ayrımı Neden Kritik?
Hukuk, yapı yapan kişinin durumunu ikiye ayırır:
- İyi niyetli yapı yapan: Arsayı kendisinin sanarak veya haklı bir yanılgıyla inşa eden kişi
- Kötü niyetli yapı yapan: Arsasının başkasına ait olduğunu bilerek veya bilmesi gerekirken inşa eden kişi
Bu ayrım, hangi taleplerin ileri sürülebileceğini belirler.
İyi Niyetli Yapı Yapanın Durumu
İyi niyetli yapı yapan kişi bakımından hukuk daha dengeleyici davranır. Çünkü burada kasıt değil, hata vardır. Bu durumda:
- Yapının hemen yıkılması her zaman ilk tercih olmaz,
- Yapı sahibinin emeği ve masrafı dikkate alınır,
- Arsa malikinin de hakkı korunur.
Ama bu koruma, arsanın “bedelsiz devri” anlamına gelmez.
Kötü Niyetli Yapı Yapanın Konumu
Arsanın başkasına ait olduğunu bilerek yapılan inşaatlarda hukuk çok daha katıdır. Bu durumda:
- Yapı yapanın “emeğim boşa gitti” savunması zayıflar,
- Arsa malikinin mülkiyet hakkı öncelik kazanır,
- Yapının kaldırılması talebi güçlenir.
Hukuk, bilinçli ihlali korumaz.
Gecekondu Meselesi Neden Ayrı Değerlendirilir?
Gecekondu, hukuken mülkiyet kazandıran bir yapı türü değildir. Sosyal boyutu olsa da, mülkiyet hukukunda:
- Tek başına hak doğurmaz,
- Arsayı otomatik olarak yapı sahibine geçirmez,
- Uzun süreli kullanım bile sınırsız koruma sağlamaz.
Bu nedenle gecekondu, hukuki değil; idari ve sosyal politikalarla çözülmeye çalışılan bir alandır.
Arsa Malikinin Hakları Nelerdir?
Arsa maliki açısından temel ilke şudur:
Mülkiyet izinsiz olarak daraltılamaz.
Bu çerçevede arsa maliki:
- Yapının kaldırılmasını isteyebilir,
- Kullanımın durdurulmasını talep edebilir,
- Gerekirse kullanım bedeli gündeme getirebilir.
Ancak bu hakların kullanımı da olayın koşullarına göre şekillenir.
Yapı Yıkılmadan Çözüm Mümkün mü?
Bazı hâllerde evet. Hukuk, her durumda yıkımı zorunlu kılmaz. Özellikle:
- Yapı büyük ve kalıcıysa,
- Yıkım aşırı zarara yol açacaksa,
- İyi niyet unsuru ağır basıyorsa,
daha dengeleyici çözümler gündeme gelebilir. Ama bu, otomatik bir sonuç değildir; her somut olayda ayrı değerlendirilir.
En Sık Yapılan Yanlışlar
- “Evi ben yaptım, benimdir” düşüncesi
- Gecekondunun kendiliğinden hak doğurduğunu sanmak
- İyi niyet–kötü niyet ayrımını göz ardı etmek
- Arsa mülkiyetini tali bir detay gibi görmek
Bu hatalar, tarafları uzun ve yıpratıcı uyuşmazlıklara sürükler.
Sonuç: Yapı Emeği ile Arsa Mülkiyeti Ayrı Şeylerdir
Başkasının arsasında yapı yapılması, hukuken “yapı mı, arsa mı?” sorusuyla çözülmez. Hukuk, emeği görür ama mülkiyeti yok saymaz. Denge, iyi niyet, ölçülülük ve somut koşullar üzerinden kurulur.
Özetle:
Taşınmaz hukukunda yapı, arsaya tabidir; ama her zaman aynı şekilde değil.
Önceki makale: Ecrimisil Nedir? Haksız Kullanan Kişiden Ne İstenebilir?
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
