Kat Mülkiyeti Nedir? Arsa Payı, Bağımsız Bölüm ve Ortak Alan Kavramları
Bir apartmanda daire sahibi olmak, yalnızca “bir eve sahip olmak” değildir. Kat mülkiyeti rejiminde malik, aynı anda üç farklı hukuki alanın parçasıdır: kendi bağımsız bölümü, arsa payı ve ortak alanlar. Bu üç kavram doğru anlaşılmadığında, apartman yaşamı kısa sürede sürekli uyuşmazlık üreten bir yapıya dönüşür.
Bu yazı, kat mülkiyetinin ne olduğunu ve bu üç temel kavramın neden birbirinden ayrılarak değerlendirilmesi gerektiğini açıklar.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyet konusu hâline gelmesini sağlayan özel bir mülkiyet rejimidir. Bu rejimde:
- Her daire, dükkân veya ofis ayrı bir taşınmazdır,
- Her bağımsız bölümün tapuda ayrı kaydı vardır,
- Malik, yalnızca kendi bölümünün değil, bütün yapının hukukuna dâhildir.
Kat mülkiyeti, bireysel mülkiyet ile zorunlu ortaklığın bir arada yaşadığı bir sistemdir.
Bağımsız Bölüm Ne Anlama Gelir?
Bağımsız bölüm, kat mülkiyetine konu olan ve tek başına kullanılmaya elverişli bölümdür. Daireler, işyerleri, ofisler bu kapsamdadır. Malik:
- Bağımsız bölümünü kullanma,
- Kiraya verme,
- Satma
yetkilerini kural olarak serbestçe kullanır. Ancak bu serbestlik, yapının bütününü ilgilendiren kurallarla sınırlanır.
Arsa Payı Nedir? Neden Bu Kadar Önemlidir?
Arsa payı, her bağımsız bölümün arsa üzerindeki soyut payını ifade eder. Arsa payı:
- Ortak alanlardaki hak oranını,
- Aidat ve gider paylaşımını,
- Yeniden inşa veya yıkım gibi durumlarda maliklerin konumunu
doğrudan etkiler. Arsa payı, “kağıt üzerindeki bir oran” değildir; kat mülkiyetinin ekonomik ve hukuki omurgasıdır.
Yanlış belirlenmiş arsa payları, apartman uyuşmazlıklarının en yaygın nedenlerinden biridir.
Ortak Alanlar Nelerdir?
Kat mülkiyetinde ortak alanlar, tüm maliklerin birlikte yararlandığı yerlerdir. Bunlara örnek olarak:
- Merdivenler, asansörler, koridorlar
- Çatı, temel, dış cephe
- Bahçe, otopark, sığınak
verilebilir. Ortak alanlar üzerinde bireysel mülkiyet kurulamaz. Bir malik, “ben kullanıyorum” diyerek ortak alanı sahiplenemez.
“Benim Dairem, İstediğimi Yaparım” Nerede Biter?
Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak alanlara ve diğer maliklerin haklarına zarar verdiği noktada sınırına ulaşır. Gürültü, yapısal değişiklikler, ortak alanların kapatılması gibi davranışlar, kat mülkiyeti hukukunda sıkça ihtilaf konusu olur.
Kat mülkiyeti, bireysel özgürlüğü değil; birlikte yaşama dengesini esas alır.
Arsa Payı – Ortak Alan – Bağımsız Bölüm İlişkisi
Bu üç kavram birbirinden bağımsız değildir:
- Bağımsız bölüm → bireysel kullanım alanı
- Arsa payı → ortaklık içindeki ağırlık
- Ortak alan → zorunlu birlikte kullanım
Birindeki sorun, diğerlerini de etkiler. Bu nedenle kat mülkiyetinde tek başına “daire” üzerinden düşünmek eksik bir bakış açısıdır.
En Sık Yapılan Yanlış Varsayım
“Aidatı eşit ödüyorsak herkesin hakkı eşittir” düşüncesi yanlıştır. Aidat, çoğu zaman arsa payına göre belirlenir; ancak arsa payı eşit olmayan yapılarda haklar ve yükümlülükler de eşit değildir.
Sonuç: Kat Mülkiyeti Paylaşılmış Bir Yaşam Hukukudur
Kat mülkiyeti, bireysel mülkiyetin apartman gerçeğiyle uyumlandırılmış hâlidir. Bu sistemde malik olmak; yalnızca hak sahibi olmak değil, kurallı bir ortaklığın parçası olmak anlamına gelir. Arsa payı, bağımsız bölüm ve ortak alan kavramları doğru okunmadığında, sorun kaçınılmazdır.
Özetle:
Kat mülkiyeti, tek başına yaşanan bir mülkiyet değil; hukuken paylaşılmış bir yaşam biçimidir.
Önceki makale: Tapu Kayıtlarında Şerh, Beyan ve İrtifak Gibi Şerhler Ne Demektir?
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
