Ortak Mülkiyette Giderler, Vergiler ve Kiraya Verme Sorunları
Ortak mülkiyette çatışmaların büyük bölümü, tapudan değil paradan ve kullanımdan çıkar. Kim ne kadar aidat ödeyecek, vergiyi kim yatıracak, taşınmaz kiraya verilecek mi, kira bedeli kime ait olacak gibi sorular; paylı veya elbirliği hâlindeki mülkiyeti kısa sürede hukuki ihtilaf alanına dönüştürür. Sorunların kaynağı çoğu zaman hakların bilinmemesi değil; hakların nasıl kullanılacağının net olmamasıdır.
Bu yazı, ortak mülkiyette giderler, vergiler ve kiraya verme konularında en sık yaşanan sorunları ve hukuki çerçeveyi ortaya koyar.
Ortak Mülkiyette Giderlere Kim Katlanır?
Genel ilke nettir:
Taşınmazla ilgili zorunlu giderler, pay oranında tüm paydaşlar tarafından karşılanır. Buna:
- Emlak vergisi,
- Zorunlu bakım ve onarım giderleri,
- Sigorta primleri,
- Ortak alan masrafları
dâhildir. Bir paydaşın “ben kullanmıyorum” demesi, bu giderlerden otomatik muafiyet sağlamaz.
Bir Paydaş Tüm Giderleri Öderse Ne Olur?
Uygulamada sık görülen durum budur. Paydaşlardan biri vergileri, aidatları veya bakım masraflarını tek başına karşılar. Bu durum:
- Sessiz bir bağış değildir,
- Hak kaybı anlamına gelmez,
- “Ben gönüllü ödedim” denilerek geçiştirilemez.
Bu ödemeler, diğer paydaşlara karşı hukuki talep konusu olabilir. Önemli olan, ödemenin zorunlu gider niteliğinde olmasıdır.
Vergilerde Sorumluluk Nasıl Paylaşılır?
Taşınmaza ilişkin vergiler, kural olarak malikler arasında paylaştırılır. Vergi dairesi çoğu zaman tek bir muhatap üzerinden işlem yapsa bile, bu durum paydaşlar arasındaki iç ilişkiyi değiştirmez. Vergiyi ödeyen paydaş, payı oranında diğerlerinden katkı isteyebilir.
“Vergi benim adıma çıktı” savunması, ortaklık ilişkisini ortadan kaldırmaz.
Taşınmaz Kiraya Verilecekse Kim Karar Verir?
Kiraya verme, sıradan bir kullanım değil; tasarrufa yakın bir işlemdir. Bu nedenle:
- Paylı mülkiyette, kural olarak paydaşların birlikte karar vermesi gerekir,
- Elbirliği mülkiyetinde ise çoğu zaman oybirliği aranır.
Bir paydaşın tek başına taşınmazı kiraya vermesi, diğer paydaşlar açısından hukuki sorun doğurabilir.
Kira Geliri Kime Aittir?
Kira geliri, taşınmazın getirisi olduğu için pay oranında paylaşılır. Bir paydaşın:
- Tüm kira bedelini alması,
- Diğer paydaşlara pay vermemesi,
- “Ben uğraştım, ben aldım” demesi
hukuken korunmaz. Bu durum, yalnızca parasal değil; ortaklık hukukuna aykırılık anlamına gelir.
Taşınmaz Fiilen Bir Paydaş Tarafından Kullanılıyorsa?
En sık çıkan sorunlardan biri budur. Bir paydaş evi kullanırken, diğerleri kullanmıyorsa:
- Kullanım karşılığı bedel,
- Giderlerin paylaşımı,
- Kira benzeri talepler
gündeme gelebilir. “Ben oturuyorum, siz de idare edin” yaklaşımı hukuken nötr değildir; denge gözetilir.
En Sık Yapılan Yanlışlar
- Giderleri ödeyenin “söz hakkım arttı” sanması
- Kira geliri alanın bunu kişisel kazanç görmesi
- Ortak kararı gerektiren işlemlerin tek başına yapılması
Bu yanlışlar, ortak mülkiyeti kısa sürede dava zeminine taşır.
Sonuç: Ortak Mülkiyet Paylaşım Disiplini Gerektirir
Ortak mülkiyet, yalnızca tapuda birden fazla isim yazması değildir. Bu yapı; gider, vergi ve gelirlerin şeffaf ve paya uygun biçimde yönetilmesini zorunlu kılar. Hukuk, bir paydaşa mutlak serbestlik tanımaz; ortaklık dengesini korur.
Özetle:
Ortak mülkiyette sorun, taşınmazdan değil; hesapların karışmasından çıkar.
Önceki makale: Paydaşlardan Birinin Hisse Satması: Diğer Paydaşların Hakları
Avukat Gökhan Yağmur Kimdir?
Av. Gökhan Yağmur, İstanbul merkezli olarak faaliyet gösteren, ceza hukuku, aile hukuku, ticaret hukuku ve fikri mülkiyet hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Uzun yıllara dayanan mesleki deneyimiyle birlikte yalnızca dava ve uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda önleyici hukuk danışmanlığı, sözleşme yönetimi ve şirketlere stratejik hukuki destek sunmaktadır.
Ceza yargılamaları, boşanma ve velayet davaları, ticari uyuşmazlıklar ve marka–patent süreçlerinde müvekkillerine etkin savunma ve çözüm odaklı yaklaşımıyla hizmet vermektedir. Ayrıca TÜRKPATENT, USPTO ve EUIPO nezdinde marka tescili ve fikri mülkiyet koruması konularında hem yerli hem de yabancı müvekkillere danışmanlık sağlamaktadır. – Turkey Brand Law
Kurucusu olduğu Hukuk Plus, HukukBankasi.net ve diğer dijital projeleriyle hukuk öğrencileri, stajyer avukatlar ve meslektaşlara yönelik özgün bir ekosistem geliştirmiştir. Bu sayede hukuk bilgisinin paylaşımı, güncel içtihatların takibi ve mesleki dayanışmanın güçlenmesine katkı sunmaktadır.
Av. Gökhan Yağmur, girişimci vizyonu ile yalnızca klasik avukatlık hizmeti sunmakla kalmayıp; marka yönetimi, e-ticaret hukuku, uluslararası şirket danışmanlığı ve dijital hukuk çözümleri alanlarında da fark yaratan çalışmalara imza atmaktadır.
Daha fazla bilgi için:
📌 www.gokhanyagmur.com
📌 www.gokhanyagmur.com.tr
📞 0542 157 06 34
Yolculuk Süresini Hesaplayın
Yakındaki yerler için seyahat süresini ve yol tariflerini görün
