Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Kira Tespit Davasında Sonraki Dönem İncelemesi ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/1152 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/1846 E.  ,  2025/1152 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi

4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/1442 E., 2024/317

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Elazığ

2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/124 E., 2021/778

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının maliki olduğu dava konusu taşınmazların, yapı ve müştemilatı ile birlikte beton santrali olarak kullanılmak üzere 01.10.2007 tarihli kira sözleşmesi ile 01.01.2008-01.04.2013 dönemi için davalılara kiraya verildiğini, 5 yıllık süre dolduktan sonra kiracının hiçbir yapı ve müştemilatı sökmeden yerinde bırakarak kiraya verene teslim edeceğinin kararlaştırıldığını, ancak kiralanan usulünce teslim edilmeden, sözleşmeye aykırı bir şekilde taşınmazlar üzerindeki yapılar tahrip edilerek, tüm müştemilat/muhdesat (beton santrali, trafolar, makineler v.s.) sökülüp götürülmek suretiyle, kiracı tarafça başka bir adreste yeni bir beton santrali kurulduğunun öğrenildiğini, bunun üzerine delil tespiti talebinde bulunduklarını ve taşınmazın durumunun tespit edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 2013 yılı kira alacağı için 60.000,00 TL, 2014-2017 dönemi kira alacağı için 1.000,00 TL, zarar gören yapı unsurları ve taşınmaz üzerindeki molozların kaldırılması ve nakledilmesi için 1.000,00 TL, elektrik tesisatı teçhizatı müştemilatı için 1.000,00 TL, makine teçhizat müştemilatı için 1.000,00 TL ve tazminat alacağı için 1.000,00 TL (tahakkuk edecek 50.000.00 Euro tazminat alacağına mahsuben) davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 25.11.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile kira alacağı talebini 61.000,00 TL, tazminat talebini 555.638,00 TL ve cezai şart talebini 50.000,00 Euro'ya yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; müvekkili …'in şirket yetkilisi olarak sözleşmeyi imzaladığını, şahsi sorumluluğunun bulunmadığını, kira alacağının belirli olduğundan bu talep için belirsiz alacak talebinde bulunulmasının hatalı olduğunu, sözleşmenin 5 yıl için düzenlendiğini ve süre sonunda taşınmazın teslim edileceğinin davacıya bildirilmesine rağmen teslim alınmadığını, 09.05.2013 tarihli ve 10450 yevmiye nolu ihtarname ile kira sözleşmesinin uzatılmayacağının ve taşınmazın teslime hazır olduğunun bildirildiğini, ayrıca taraflar arasında taşınmazın üzerindeki tüm müştemilatları ile birlikte eksiksiz bir biçimde teslim edildiğine ilişkin tutanak tanzim edildiğini, davacının iddia ettiği gibi santral ve aksamların taşınmaza ait olmadığını, imzalanan sözleşmede hangi müştemilatın kiralanana ait olduğunun açıkça yazılı olduğunu, kira süresinin bitiminden itibaren geçen sürede kapalı olmayıp açık bir yerde bulunan, koruma altına alınmayan, terk edilmiş ve herkesin müdahale edebileceği bir alanda olan dava konusu malzeme ve teçhizatların ne şekilde zarar gördüğünün tespitinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın çatısız ve etrafının çevrili olması sebebi ile anahtar ile girilebilen bir iş yeri olduğu, kiralanan çatısız iş yeri olarak değerlendirildiğinden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) kira hükümlerine göre genel hükümlere tabi olduğu, kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen taraflarca kullanılmaya devam edilmesi halinde, sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği, davalı tarafın taşınmazı 05.08.2013 tarihine kadar kullanmaya devam ettiğinin anlaşıldığı, bu nedenle davacının bu tarihe kadar belirlenen kira alacağı talebinde haklı olduğu, yine kiralananın geri verilmesi esnasında anahtarın teslim edilmesi gerektiği, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekeceği, davalının anahtar teslimini yazılı delil ile kanıtlayamadığı, bu nedenle oluşan zarardan sorumlu olduğu, kira sözleşmesinin 10. maddesi ve daha önce aldırılan delil tespiti raporları doğrultusunda oluşan zararın 553.888,00 TL olarak belirlendiği, yine davaya konu cezai şart talebinin, sözleşmede seçimlik cezai şart yani ya borcun ya da cezanın ifasına ilişkin olan cezai şart olarak kararlaştırıldığı, davacının borcun ifasına ilişkin taleplerinin kabulü yönünde karar verildiğinden cezai şarta ilişkin talebin yerinde görülmediği, davalı … 'ın kendi nam ve hesabına değil şirket adına hareket ettiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 36.924,89 TL kira alacağı ile 555.638,00TL maddi tazminatın davalı şirketten tahsiline, davalı …'e yönelik açılan davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ve davalı şirket vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.

Davacı vekili; sözleşmede açık bir şekilde, ayrı bir taraf olarak yazılmış olan …’ın davada taraf olarak kabul edilmemesinin hatalı olduğunu, süre sonunda sözleşmenin uzatılmayacağı yönünde bir bildirimde bulunulmadığını, bu nedenle 2013 yılı kira alacağının tamamının tahsili gerektiğini, yine daha sonraki yıllar için de davalının kira sözleşmesinin uzatılmayacağı, taşınmazın teslim alınması gerektiği yönünde bir bildirimde bulunmadığı için 2014, 2015, 2016 ve 2017 yılları kira alacağının da tahsiline karar verilmesi gerektiğini, sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartın ifaya ekli cezai şart olarak kararlaştırıldığını bu nedenle ifayla birlikte talep edilebileceğinin kabulü gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.

Davalı şirket vekili; süre sonunda sözleşmenin sona erdiğini, aksi yönde bir anlaşma bulunmadığını, tarafların anlaşması halinde sürenin uzatılabileceğinin sözleşmede hüküm altına alındığını, davacı tarafça sözleşme devam ederken taşınmazda delil tespiti yaptırılmış olmakla kira süresinin uzatılmayacağı yönünde iradenin ortaya koyulduğunu, kira alacağı talebinin belirsiz alacak davasına konu olamayacağını, taşınmazın kötüniyetle teslim alınmadığını, davacı tarafça delil listesinde sunulan ''Tutanaktır'' başlıklı belgenin imzasız olduğundan bahisle dikkate alınmamış olmasının hatalı olduğunu, davacının iddia ettiği santral ve aksamların taşınmaza ait olmadığını, sözleşmede yazılı olanların haricinde taşınmazda başkaca müştemilat bulunmadığını, kira süresinin bitiminden itibaren geçen sürede kapalı olmayıp açık bir yerde bulunan, koruma altına alınmayan, terk edilmiş ve herkesin müdahale edebileceği bir alanda olan dava konusu malzeme ve teçhizatların ne şekilde zarar gördüğünün tespitinin mümkün olmadığını, lehine hükmedilen vekalet ücretinin de eksik hesaplandığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağı, tazminat ve cezai şart istemine ilişkindir.

1.

Temyiz olunan kararda; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa 6098 sayılı Kanun hükümlerinin doğru şekilde uygulandığı, sözleşmede kiracı olarak davalı şirketin yer aldığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu, davacının cezai şart talebinin ise 6098 sayılı Kanun'un 179/1 maddesinde düzenlenen seçimlik cezai şart niteliği taşıdığı anlaşılmakla; davalı şirket vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2.

6098 sayılı Kanun'un 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise, kira sözleşmesi sürenin dolması ile kendiliğinden sona erer.

Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde, taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde; belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için, kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse, kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez.

Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6098 sayılı Kanun'un 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

3.

Somut olayda; taraflar arasındaki genel hükümlere tabi kira sözleşmesinin 01.01.2013 tarihinde sona erdiği, ancak 6098 sayılı Kanun'un 327. maddesi hükmü de dikkate alındığında taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisinin sürdürülmesi nedeni ile sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiği, her ne kadar davalı şirket vekili süre bitimi ile kira ilişkisinin sona erdiğini savunmuş ise de şirketin süre bitimine rağmen kiralananı kullanmaya devam ettiğinin dosya kapsamından anlaşıldığı, fesih bildiriminin 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden keşide ve tebliğ edilmesi gerektiği, davalı tarafça fesih iradesinin bildirildiği 09.05.2013 keşide tarihli ihtarnamenin, 01.01.2013-01.01.2014 dönemi için, ilk altı aylık dönem içerisinde belirlenen ikinci üç aylık dönem içerisinde tebliğ edilmiş olmakla, ikinci altı aylık dönem sonu olan 01.01.2014 tarihinden itibaren hüküm ifade edeceği, vergi dairesine yapılan tek taraflı bildirimin tahliye olgusunu ispata yeterli olmadığı, kaldı ki kiralananın etrafının çevrili olduğu ve anahtarla girilebilen iş yeri niteliğinde bulunduğunun tespit edilmesi karşısında kiralananın tahliye edildiği hususunun davalı tarafça ispatlanması gerektiği anlaşılmakla, kiralananın tahliye edilerek kiraya verenin hakimiyetine geçtiği tarihe kadar kiracının kira bedelinden sorumlu olduğunun kabulü ile sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.

Aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,26.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.